继南都物业之后，又一家浙江物业公司向A股发起冲刺：近日，浙江开元物业管理股份有限公司招股书在证监会官网预披露，公司拟登陆创业板。

浙江地区收入占七八成

公开资料显示，开元物业位于浙江杭州，2015年2月10日挂牌新三板，公司主要为住宅、商业物业及其他机构，如银行、医院、政府等提供专业物业管理服务。2018年8月21日，公司正式接受民生证券的上市辅导。

招股书里，公司宣称系一家市场化运营的多业态、综合性物业服务提供商，遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略。不过从营收看，公司营收主要来源于华东地区，其中浙江地区的占比达到了七八成。

报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在华东地区， 2016 年度、2017 年度、2018 年度和 2019 年 1-6 月该地区营业收入占全部营业收入比例分别为 86.66%、90.16%、93.33%及 94.04%。其中，华东地区尤以浙江地区占比为主， 2016 年度、2017 年度、2018 年度和 2019 年 1-6 月浙江地区营业收入占全部营业收入 比例分别为 76.49%、76.66%、81.82%及 83.05%。

从招股书看，开元物业的大客户很多集中在萧山、杭州等地，此外，浙江涉足物业的公司众多，目前上市的有绿城、南都物业、滨江等。南都物业2018年年报显示，公司来自杭州的收入占比53%，来自浙江省的收入占比68%，与开元物业的服务区域高度类似。

在国家房住不炒的政策背景下，面对强手环伺，开元物业未来能否保持增长？值得关注。

开元物业坦言，一旦出现浙 江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时， 将会对公司盈利能力产生不利影响。

“三类股东”浮现

开元物业的股东数量众多，其中有4家是“三类股东”（一般指资管计划、契约型基金或信托产品）。 “三类股东”此前为市场诟病，主要存在的问题包括：股权不清晰，出资人的资金及来源很难穿透核查，可能存在股份代持、关联方持股、规避限售等情况。此外，“三类股东”都是有兑现期和份额或者收益权转让的情况，这会影响到公司的股权结构稳定。

证监会IPO审核标准，对“三类”股东也提出了明确要求：三类股东不能为公司控股股东、实际控制人，也不能是第一大股东；三类股东需依法设立并有效存续，已纳入国家金融监管部门有效监管；若三类股东存在杠杆、分级、层层嵌套，应当提出切实可行、符合要求的整改规范计划，相关过渡期安排，并予以披露。中介机构需确认“三类股东”明确存续期以及续期的安排，可确保符合现行锁定期和减持要求。

从招股书看，开元物业的4家“三类”股东，持股占比都很小，加起来占比不到0.2%。

多位高管来自“萧山宾馆”

值得关注的是，开元物业的高管团队，多位出自萧山宾馆。

开元物业的实际控制人为陈妙林，他通过开元物产集团控制发行人 54.61%股权，为公司实际控制人，自1987 年 1 月至 1998 年 3 月，陈妙林曾任萧山宾馆总经理。

综合媒体此前报道，陈妙林以萧山宾馆为起点，迈入创业的新征程。赶上2000年萧山最后一批国有企业改制，他以6000万元买下开元旅业全部股份。2001年，开元开始涉足房地产。如今的开元已成为一家总资产280多亿元、拥有3万多名员工的旅游产业投资与运营集团。

陈妙林

无独有偶，开元物业现任董事长陈灿荣，曾是陈妙林的首任秘书。高管简历显示，陈灿荣也曾担任过萧山宾馆高管；开元物业现任总经理谢建军，曾担任过萧山宾馆安保部主管。

　2017年，陈妙林65岁生日当天，他宣布卸任开元旅业集团董事长一职，“交棒”于集团的第二大股东陈灿荣。

已有十多家物业公司上市

目前物业类上市公司中，A股只有南都物业一家，其余的基本都在港股，包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活。

9月17日晚间，保利地产公告称，全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。这标志着，保利物业即将叩开港股市场的大门。

除了南都物业，重庆一家物业公司近日也获得了A股通行证。9月26日，证监会第十八届发行审核委员会召开2019年第136次发行审核委员会工作会议，审核重庆新大正物业集团股份有限公司申请，并于当日通过审核。

关于上市，开元物业实际控制人陈妙林此前接受媒体采访时曾表示：“上市其实就是一个资产证券化的过程，可以推动企业发展，建立现代企业制度。如果不上市，你可能一直都只能是个老板、资本家，很难真正成为一个企业家。也只有通过这种形式的资本、资产证券化、社会化，开元才有可能成为“百年老店”。”

开元物业能否成为第三家叩开A股大门的物业类上市公司？也许不久就会有答案。

（来源：财闻私享的财富号 2019-10-01 17:49） [点击查看原文]