根据亿翰智库华南分院发布的《2019年1-8月广东省典型房企销售业绩TOP30》榜单显示，在30家房企中，本土房企占据24家，仅有融创、绿地、世茂房地产、阳光城、远洋、新力六家房企为外来房企，其中融创凭借183.4亿的销售金额位居过江龙之首。

图：2019年1-8月广东典型房企销售业绩top30

融创于2016年1月正式进入湾区市场，截止2019年6月在广东省布局的项目超过40个，团队人数达2000余人，土地储备超1400万平，总货值超2000亿元。相对其他外来房企，融创的湾区布局是较为成功的。

回看融创在湾区的布局，可用三个字来总结——准、狠、快。

“准”：紧抓城市周期红利，完成湾区全覆盖

融创对城市周期把握的十分精准，在进行湾区布局时，准确抓住了湾区的政策红利和三四线的市场红利，完成湾区全区域的扩张布局。

1）2016年：布局广深及外围，抓住湾区市场红利

2016年1月，融创通过招拍挂的方式在佛山禅城获取一宗土地，正式进驻湾区市场，此后陆续进入东莞、广州、深圳、惠州、珠海、中山和江门，一年时间布局了湾区八个城市，紧紧抓住了湾区规划红利。2016年-2017年正是湾区核心城市快速发展阶段，各城市住宅均价上涨迅猛。其中中山2017年因限签原因导致房价与真实水平不符合，其真实房价应与2018年基本持平。

图：2015年-2018年湾区部分城市商品住宅成交均价（元/平）

备注：数据来自官方统计局、亿翰研究

在选择城市的同时，融创也瞄准了城市内的价值板块。如在东莞的项目分别分布在清溪、黄江、大岭山、南城、虎门和沙田，在惠州项目分布在惠阳和惠东，此类区域临近深圳，可承接深圳外溢利好，发展潜力较大。

图：融创临深区域项目布局情况

2）2017年来：下沉湾区外围城市，抓住三四线红利

2017年，一二线强调控，三四线去库存，在此之下，三四线迎来一波发展机会。同时随着越来越多的房企进驻湾区市场，湾区核心城市土地获取更为困难，融创开始向湾区外围城市下沉，陆续进驻清远、肇庆、湛江和梅州四个城市，抓住了次轮三四线市场发展红利。

图：2015年-2018年湾区部分三四线城市商品住宅成交均价（元/平）

备注：数据来自官方统计局、亿翰研究

截止目前为止，融创已经在广东省布局12个城市，但项目仍主要集中在湾区核心城市。

图：融创广东省城市布局情况

图：2019年6月融创广东省各城市土储占比情况

备注：数据来自企业公告、亿翰研究

“狠”：多头并举，全方位获取资源

融创为能在湾区快速打开局面，大力通过招拍挂、收并购、旧改、合作等多种方式在湾区获取土储，且不畏获取一些高价地块，进驻湾区的决心可见一斑。招拍挂方面：在2016年布局初期，为打开湾区局面，融创在湾区获取的土地溢价率基本都超过100%，甚至拿下多宗地王地块。如2016年2月清溪地块溢价率达322%，夺得区域双料地王；2016年9月黄江地块溢价率达689%，创造全国土地市场溢价率之王；2016年8月22日，一天之内两度刷新佛山单价地王记录。

表：融创2016年以来典型招拍挂项目情况

备注：数据来自企业公告、亿翰研究

收并购方面：融创在业内是有名的“并购之王”，截止2019年7月，融创总土储达2.13亿平，其中超过60%的土储通过收并购获取。湾区内部分城市土地资源稀缺，竞争激烈，企业拿地困难，融创便通过收并购的方式进驻。2016年5月，以44亿收购莱蒙国际旗下7个项目，包括融创海湾半岛项目，正式进驻惠州市场；2016年11月，收购珠海新兴际华项目50%股权，正式进驻珠海市场；2016年12月，收购中山威利置业发展有限公司80%股权，进驻中山市场；2017年4月，直接收购融创清城首府项目，进驻清远市场；2017年5月，收购融创书院豪庭项目，进驻肇庆市场。

表：融创2016年以来典型收并购项目情况

备注：数据来自企业公告、亿翰研究

旧改方面：融创于2013年初次接触旧改市场，在旧改方面经验并不是特别充足，但在深圳、广州、东莞等湾区核心城市，旧改已成为企业获取资源的主要方式之一，在此背景下，融创主动去尝试，为在湾区布局扩张增添新的动力。目前融创在广东的旧改项目主要集中在深圳、江门、广州和东莞，其中深圳、江门均为首次进驻项目。众所周知，旧改项目问题复杂，执行起来相对困难，尤其在拆迁补偿问题上。所以融创的旧改项目基本都是通过收并购、招拍挂或者合作选取原本就是旧改性质的地块，尽量少参与征地、拆迁、安置、补偿等一级土地开发流程。其中深圳融创智汇大厦、江门融创谭江首府、广州裕龙项目、东莞融创玖玺台四个项目在融创接手前均已完成一级开发流程，但因为原开发企业遇到资金短缺、工程质量等问题而被搁置，最终融创通过收并购方式获取。广州金星村项目为融创近期在湾区获取的一宗旧改项目，项目对竞选企业要求较高，需满足2017年销售额3500亿元以上，在广州有旧改经验等，最终由融创与中鼎集团联合竞得。中鼎集团曾参与过广州黄埔横沙城中村、知识城均和村等旧村改造工作，且前期已参与过金星村的更新工作，具有丰富的旧改经验。此次融创选择与中鼎合作，也做到了扬长补短。

表：融创2016年以来典型旧改项目情况

备注：数据来自企业公告、亿翰研究

合作方面：融创在湾区合作方面发力相对较少，主要有广州融创御园、佛山滨江首府、梅州融创奥园玖龙台三个项目。广州融创御园是与合景泰富合作开发，也是融创正式进驻广州市场的敲门砖。2016年5月5日，广州增城两宗相邻宅地入市，吸引了富力、万科、保利、合景泰富、融创等多家房企竞拍，经过多轮举牌后均被合景泰富拿下，楼面价达5800元/平，溢价率达179%。5月6日，合景泰富便对外透露，融创将以合作方式介入项目，自此，融创正式进驻广州市场。佛山滨江首府由融创于2016年8月22日通过招拍挂获取，楼面价为8491元/平，溢价率达105%，刷新当时区域楼面价，后续引入合景泰富和旭辉共同打造，降低企业风险。梅州融创奥园玖龙台由奥园集团于2019年4月17日通过招拍挂获取，楼面价2920元/平，溢价率为24%，规划建面为12.1万平，后续引入融创联合开发，这也是融创首次进入梅州市场。

 “快”：决策效率高效，五个月完成华南区域战略布局

高效的决策流程也是助推融创在湾区快速扩张布局的一大法宝。融创针对新进入的城市，区域公司的决策权力有限，在进行投资决策时需上报给投委会，但也可同步上报给汪孟德，自上而下来提升决策效率。同时孙宏斌、汪孟德等集团高管也会采取“一竿子插到底”的方式，直接对接区域核心团队，加快决策流程。由于成熟的收并购团队和经验，一般情况下，融创从信息获取到签正式协议1-2周就能完成。由于高效的决策流程，使得融创在提出进军广深战略后的第八天便在湾区拿地第一宗土地，正式进驻湾区市场，仅用五个月即实现湾区的战略布局。

图：融创广东各城市进驻时间

备注：数据来自企业公告、亿翰研究

相对业内其他房企，融创进入湾区市场时间相对较晚，但其布局“准狠快”的特点，使其超过业内众多企业，成为湾区外来房企布局的标杆。2019年，融创在广东省的销售目标为300亿，目前已经完成183亿，在其2019年业绩发布会上披露2019年下半年广深区域可售货值为350亿，按此计算，预计目标实现无压力。

（来源：亿翰智库的财富号 2019-09-23 10:25） [点击查看原文]