谈及一时的“乐伽公寓爆仓”事件已经过去，而就在本月12日，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，出台的13项措施要求从租金托管制度与实行以及租金价格管制等方面强势规范住房租赁市场。

2019-09-12

从2017年租售并举政策被写入十九大开始，我国就被推进了租售并举的时代，租赁住房的风口也就此打开。无论是否涉足房地产的企业纷纷布局，想在租赁市场中抢得一个占位。自此，住宅租赁企业开始了租赁市场的征战。

近年政府出台了多项政策限制了资本进入房地产行业的道路，恰逢租赁行政的推行，受到限制的资本随即转向租赁住宅领域。租赁住宅企业开始野蛮生长，长租公寓的大跃进时代也就此到来。

在良莠不齐的资本市场的不断催化下，租赁住宅的行业乱象也开始逐步显现。

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“爆雷式”打法

打法一：“高收低租”

“创新”模式  “爆雷”加速器

在市场快速发展的阶段，许多企业采用了一种“高收低租”的高风险经营模式，高价收购房源，转而以低价出租以抢占市场份额。这种“创新性”的经营模式颠覆了传统的经营理念，又违背了市场运行的逻辑，打乱了住房租赁市场的正常秩序。近期频频有租赁住宅企业爆雷倒闭，其核心诱因即此种恶性竞争手段。

2019年8月，南京乐伽总部正式对外公告，公司停业，无法偿还客户欠款

2019年8月，杭州“安闲居”租房公司资金链断裂

2019年4月，江苏“易租网”房产经纪机构崩盘，等待破产处理

2019年以来住宅租赁市场开始逐步向规模较大的几家企业倾斜，年初爱上租、星窝公寓分别被蛋壳、湾流国际收购，为两家长租公寓企业扩增规模又添一笔。随后寓见、乐栈又因资金链断裂等问题被麦家及蜜蜂村落收购，长租公寓企业扩增规模抢占房源的情况可见一斑。 长租公寓企业均在积极扩充房源，其中不免会采用“高收低租”的模式进行恶性竞争，仅今年就有多家企业因采用该模式导致入不敷出从而爆仓，其中8月7日正式宣布破产停业的乐伽公寓引起业内广泛关注，也让其他品牌长租公寓房东及房客更为担忧。 

本月，南京四部联合出台新政，对租赁市场经营行为加以规范，随之深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省相继对住房租赁市场进行整治，以扫除随意涨租、虚假房源、租金贷等住房租赁市场乱象。

打法二：“租金贷”

缺乏监管  隐患频生

“高收低租”的恶性掠夺市场份额的模式需要强大的资本支撑，从而催生出了另外一种金融模式“租金贷”。租赁企业多会截留贷款用以房源收购及装修，导致自身杠杆率升高，一旦租赁企业资金链出现问题，即会造成金融公司、房东、租客三方的风险与损失。

住建部曾就商品房住房预售资金的去向做出明确规定，但彼时租赁住房的租金却没有明文监管，从而导致许多房产中介机构从中获取私利给租住双方客户带来较大损失。 “租金贷”一定程度的缩短了长租公寓企业资金链断裂的时间，加快了企业的爆仓节奏。本月南京发布的《通知》中明确指出严禁中介机构、住房租赁机构自办或合办“租金贷”服务，在签订的房屋租赁合同中也不得强制嵌入“租金贷”内容。 政策的相继出台，监管力度的逐步加大或将为租赁市场带来一阵革新风潮，企业将如何在竞争激烈的市场环境中、在多方强势监管下探索出一种良性经营模式更是令人期待。

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“反套路式”活法

行业加速洗牌 企业何以破局长租公寓市场是一个需要长期持续抵进的领域，随着前一段以“跑马圈地”式经营的企业消逝，暴风上涨的长租公寓行业迎来一轮升级，长租公寓企业也将面对一轮新的洗牌。 在行业的变革中有众多诸如安闲居、乐伽公寓等红极一时的公寓品牌被市场淘汰，也有朗诗、远洋等房企将长租业务剥离，甚至综合实力强劲的龙湖冠寓也表示三年内不考虑盈利。

即使有强大综合实力背书的地产系企业，在住房租赁领域要寻找到一种合适的经营模式依旧艰难。但就是在行业震荡的时候，作为租住全场景服务平台的智小窝，却逆势完成了2000万元Pre-A轮融资。由此可见，对于智慧科技融入长租公寓的运营管理、长租公寓服务体系的建设，以及租住产业链的打造等方面资方十分关注。 随即本月9日“酒店系”出身的城家公寓完成了近3亿美元的A轮融资。城家依托于华住集团强大的运营能力，结合长短租细分形成一种独特的精细化运营模式。同时运用其首创的CAS管理系统，极大地降低了房源的空置率，使其平均房源出租率保持在95%以上，实现了难得的盈利。

随着长租公寓已进入冷静期，初期爆发式的扩张模式已不再适用，无论是“房企系”、“创业系”抑或是“酒店系”的长租公寓企业均需要重新考虑如何定位企业，制定一个适应消费升级后市场的战略，打造一套有强大竞争力的经营模式。企业想在行业洗牌中存活下去方法有很多，无论是深耕产品服务研发，还是实践互联网赋能、产品供应链建设，或是精细化运营，都需要企业自行摸索，只有摸索出属于企业自己的发展路径，才能使其平稳健康发展。

结语

2018年至今约20家长租公寓企业因经营模式不当、人员管理失当、空置率过高、运营成本分配失衡等等原因爆仓，或被收购或破产倒闭，总之是消逝在租赁市场的竞争洪流中，但“万亿”级的租赁需求依旧存在。长租公寓企业的产品和服务如何迎合升级后的市场需求，企业怎样在当下这个“风口”中存活下去，我们拭目以待！

（来源：亿翰智库的财富号 2019-09-23 10:21） [点击查看原文]