红刊财经    张哲

绿城中国于近期公布的半年报显示，其上半年营业收入仅为186.58亿元，同比下滑44.4%；净利润为20.6亿元，同比下降11.9%。由于绿城上半年结转的物业收入基本发生在2016年与2017年。而从绿城中国2016年及2017年的预售情况来看，其合同销售额分别为1139亿元和1463亿元，销售额同比增长率分别高达58%和28.4%。由此可见，绿城2019年营业收入的“基础”并不差。

对营业收入大幅下滑的情况，绿城中国董事会主席张亚东解释称，主要原因是上半年的竣工节奏出现了问题。据《红周刊》记者了解，绿城除了因竣工节奏差于预期导致营业收入增速下滑之外，还存在疑似为“冲业绩”违规交房的现象。绿城真实的业绩表现，或许比年终业绩报告中所呈现的下滑幅度更大。从全年业绩目标来看，在多个楼盘遭遇业主维权的情况下，绿城中国要实现其全年业绩目标也面临较大的挑战。

为“冲业绩”违规交房？

虽然绿城中国上半年营收和净利双双下挫，但毛利率和净利率有较大改善，分别达到32%和16.5%。绿城方面表示，毛利率的显著增长主要是因为报告期内物业销售占比居于前列的济南玉兰花园、海南蓝湾小镇、杭州桃源小镇等项目市场接受度较高，销售情况良好，销售毛利率较高。

不过，在绿城上半年收入中占比较大的济南玉兰花园项目，却存在疑因“冲业绩”而违规强制业主交房，甚至工程质量不合规等现象。《红周刊》记者了解到，目前该项目因未通过综合验收即交房的行为已被济南市住房和城乡建设局房地产市场监管处责令整改，但相关违规问题仍未解决，目前二期项目约有六栋楼的业主被强制交房。

上述项目全称为济南“高新绿城玉兰花园”，由绿城中国和济南高新控股集团有限公司（下文简称“济南高新”）合作开发，属于绿城重要的商业代建项目之一，也是对其半年报业绩贡献较大的项目之一。该项目在报告期内的收入为16.81亿元，占绿城当期总营收的10.6%。据该项目业主介绍，小区部分业主的购房合同约定的交房时间为2019年5月底，另一部分则为2019年年底。

如今第一批合同的交房日期早已过去，但工程建设却未完工——小区内到处堆砌着水泥砖块，没有正常行走的道路（9月10日开始铺设沥青，用时一周）；业主家中也未正常通水、电、燃气，无法满足日常生活的基本需求。

虽然部分业主出于学区落户或居住需求等原因都被迫交房，但交房的业主仅收到了项目的分户验收备案表，未收到竣工验收备案表。对此，北京市东元律师事务所合伙人李松表示，开发商在向业主交房的同时需交付行政主管部门审批的竣工验收备案表及分户验收备案表。未通过综合验收的商品房不符合法律规定的交房条件，开发商构成违约。

记者了解到，济南市住建局房地产市场监管处已经于2019年5月29日就项目方的违规交房行为下发了责令整改通知书，通知书表示，上述项目存在的未经综合验收备案交付的行为违反了《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》，并责令项目公司尽快完善手续并向业主做好解释和安抚工作。不过，三个月过去了，项目方至今仍未完成相关综合验收手续。

有房地产企业资深财务人士向《红周刊》记者分析称，开发商未通过法定验收程序便违规交房，或许是由于受到购房合同条款、年度业绩结算及业绩增长等方面的压力。“开发商与业主的购房合同中一般都约定了房屋的交付时间，当前每家企业的施工压力都很大，如果不能到期交房，一是面临业主索赔，二是年度业绩会受到影响。因此经过衡量后，大多数企业都选择如期交房再做好后续修缮。”

因此，从绿城上半年的销售收入结转情况来看，如果没有绿城玉兰花园项目的“违规交房”，绿城的业绩下滑幅度或许还会更大。

值得一提的是，《城市商品房预售管理办法》规定，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。据绿城玉兰花园项目业主介绍，5月底以来就陆续有业主在开发商施加的压力下收了房，但由于房屋没有通过综合验收，业主们无一能够顺利办理产权证。按照以上《管理办法》的规定，绿城及其合作方是否应对此承担违约责任？

代建项目遭质疑

业务模式存在诸多问题

张亚东在8月份的年中业绩会上表示，绿城代建板块目前正在准备基础性工作，按上市规则稳步推进。此前界面新闻曾报道，绿城已经于7月下旬正式成立绿城管理集团上市领导小组和上市工作小组，分别负责上市工作的整体统筹协调与具体业务落实。尽管绿城的代建业务已经进入上市预备期，其发展情况却并不乐观。

《红周刊》记者注意到，虽然近年来代建业务在绿城中国销售业绩中的整体比重呈现上升趋势，但其发展情况却并不稳定。2016年至2018年，绿城中国代建业务销售额占总合同销售额的比重分别为15.9%、29.4%、35.3%，截至2019年上半年，这一数据已经高达50.4%。不过，代建业务近年来的增速下滑严重，2018年代建业务销售额同比增长率为28.4%，较2017年同期下滑109.2个百分点。2019年上半年，绿城中国代建业务销售额则较去年同期下滑11.1%至249亿元。

具体到业务层面，据记者不完全统计，云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城理想城、山东济南章丘中康绿城百合花园小区、济南绿城玉兰花园等多个代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的业主维权，其中中康绿城百合花园小区甚至有部分楼栋因违规施工被推倒重建。

绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李军曾在2018年的博鳌房地产论坛上表示，形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准，房屋质量也越来越差，明后年（2019年、2020年）可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期，他还称一直劝身边的同事这两年不要买房。如今一语成谶，绿城代建似乎也卷入了这场“维权高峰期”。

以上文中提到的济南绿城玉兰花园二期项目为例，该项目的一份验房报告显示，济南绿城玉兰花园项目二期的房屋质量存在多处不合格，比如室内墙面以及地面均存在多处起砂、空鼓开裂问题，墙面抹灰层强度低，外墙及楼板管道处渗漏水等。业主们曾与小区物业（绿城服务）沟通房屋工程与小区建设问题，但相关负责人却向业主表示，“业主认为工程存在问题可以提，物业也会督促施工单位整改，但不可能做到让业主们绝对满意。”

记者还了解到，该项目三期工程处于在建在售状态，四期工程（玉园）也进入了宣传阶段，但二期工程却被曝存在虚假宣传、严重减配等情况。据业主介绍，最初签订合同时项目方曾以一期项目的样板间为宣传样本，并宣称二期项目是一期项目的升级之作，二期的价格也比一期高很多。但二期项目的大门建设、儿童游乐设施、绿化等却与项目方最初的承诺有着天壤之别，业主们虽然尝试采取各种方式进行维权但均未成功。

对此，财经评论员严跃进向记者表示，由于地产开发的周期较长，一期项目整体优于二、三期项目的情况确实较为普遍。项目在分阶段开发并出售的过程中，一期项目与二期项目的关系很重要，如果开发商没有落实好“一房一价”制度，导致在相同的定价标准下二期项目严重减配或者与一期项目差异较大，进而引发业主维权的话，极有可能对后续项目的销售形成一定的冲击。

实际上，绿城的代建项目近年来一直颇受争议。绿城的代建业务分为三种形式，政府安置房代建、商业代建和资本代建。虽然绿城的初衷是实现品牌输出与轻资产运营，但从部分代建项目的维权情况来看，这一战略决策似乎正在慢慢消耗“绿城标准”的“王牌”效应。严跃进提到，由于代建项目中代建方与委托方的协调成本较大、工程监理不到位，往往容易导致房屋质量问题频出但难以追责的困境。此外，也存在部分按约代建后却仍是原开发商负责项目建设的情况，工程建设与物业管理自然难以满足购房者的期望，也就不得不面临由品牌输出变为品牌消耗的尴尬处境。

对此，有业内知情人士向记者分析称，代建业务之所以存在工程质量问题频发、难以追责等现象，主要是该业务模式的内在逻辑出了问题。

“代建业务存在的最大问题是商业模式不够市场化，代建方在项目中几乎是零风险的，投资方与代建方达成合作关系后，所有的风险都在投资方身上，代建方的工程进度与工程质量情况对其自身几乎没有影响。在这种情况下，工程自然会存在很多瑕疵。同时，也正是由于代建业务模式不够市场化，更易产生权责不分明的现象，激发责任主体间的争议。”

谈及代建业务模式的未来，上述业内人士认为，由于目前全国城镇化率有近60%，土地十分稀缺，加之房地产金融政策和调控政策日益收紧，日后拿地的将多数为龙头房企，小房企拿地的概率在慢慢降低。而龙头房企又拥有自己的品牌优势和开发模式，没有小房企那么强烈的代建合作方面的需求，同时代建业务自身商业模式又存在一定弊端，发展空间十分有限。

品牌高溢价时代正过去？

全年销售目标料将承压

“坚守产品质量”与“绝不降价”作为绿城中国创始人宋卫平一贯坚持的“绿城模式”，为绿城带来了显著的品牌溢价优势，也曾在危难时刻救绿城于水火。但如今，绿城的高溢价优势却面临来自内部与外部的双重挑战。

张亚东曾坦言，由于受到限价政策等的限制，绿城的溢价能力体现不出来，这也是绿城目前面临的一个巨大压力。此外，越来越多的项目维权事件也让绿城从昔日以产品质量为王的宝座上跌落。

《红周刊》记者注意到，在营收与净利大幅下滑的同时，绿城中国2019年以来的合同预售情况也不算乐观，上半年销售增长几乎陷入停滞。截至2019年6月30日，绿城中国总合同销售金额较去年同期下滑1.5个百分点至743亿元。

尽管绿城中国在2018年年报中表示公司2019年整体可售货源超过2900亿元，张亚东在年初的绿城内部会议上却将一季度销售业绩的下滑归咎于“没有货卖”，并称2019年一季度的绿城是最痛苦的。

然而，走出第一季度的绿城似乎并未摆脱销售业绩下滑的趋势，从其前六个月未经审核营运数据来看，除了3月份的合同销售额与去年同期持平，并在6月份实现销售增长以外，其他月份均处于下滑状态，1月、2月、4月、5月分别同比下滑23%、5.6%、4.5%、2.3%。虽然至8月份，绿城合同销售额已冲击至1023亿元，但与其年初立下的1800亿元目标相比，完成率仅为43%。

值得注意的是，在销售增速乏力的同时，绿城新增货源的土地成本却在渐渐走高。新增土地区域同位于杭州、宁波、温州、武汉、天津、西安等核心城市，绿城中国2019年上半年新增土地平均楼面价却高达1.28万元/平方米左右，较去年同期的1.01万元/平方米增长约27%。半年报显示，长三角作为绿城中国的重要战略区域，可售货值占比高达66.3%。不过，该区域内的杭州、宁波、温州等重点城市同样面临较严格的限价政策，在土地成本上升、政策承压的同时，绿城也同样面临较大的盈利压力。

对此，有资深业内人士分析称，在经历今年上半年的土拍热之后，杭州、苏州、武汉等热点城市加大了调控力度。当前各地楼市调控政策都没有松动的迹象，确实会使产品力较强的项目无法释放高溢价优势，压缩利润空间。而对于绿城这类品牌口碑较好的房企而言，项目质量维权事件的爆发也确实会影响市场对其品牌价值的认可。

此外，随着银根的不断收紧，房企下半年纷纷开启“抢收计划”，部分项目甚至面临压缩利润降价销售的处境。因此，对于上半年业绩目标完成不佳的企业而言，下半年亦面临着较大的竞争压力，这对企业的业绩增长与盈利提升而言都是不小的挑战。

（来源：红刊财经的财富号 2019-09-14 11:49） [点击查看原文]