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过去几年各大房企的业绩会上，长租公寓的光芒难以阻挡。但时过境迁，当行业经历快速起飞又迅速下坠的时候，再度提起“长租公寓”，那些曾经喊出宏伟目标的房企大多选择了闪躲或者弱化，只有少数房企仍在强调长租公寓“第二主业”的地位。

从2018年下半年开始，资本市场对长租领域发展的支持转向谨慎，行业进入洗牌期。随着行业风向的转变，房企对待长租公寓业务的态度也随之发生变化，绝大部分房企被迫放慢脚步，甚至退出。当然，也有“勇士”选择在这个行业风雨摇摆的时候，继续奋不顾身地投入其中。

中指院数据统计，前30强的房企之中，有20家房企已布局或正在准备布局长租公寓领域。 从各家房企公布的数据来看，今年上半年，房企长租公寓业务增速明显放缓，但前三甲依然是万科、龙湖和旭辉。

房企长租公寓失速

2017年，时任万科总裁郁亮说，未来十年的万亿万科中，有一半将来自包括长租公寓在内的新业务；龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓描述着“三年十亿”的长租公寓美好蓝图；朗诗董事长田明扬言要做长租公寓行业中最优秀的一家。

曾经的豪言如今都成为了标尺。2016年，朗诗公布“榕树林计划”，决定在核心地产之外，拓展包括长租公寓在内的多项与地产主业相关或互补的多元化业务，同时成立了长租公寓品牌“朗诗寓”。

而后的两年时间里，田明不止一次向外界表达对长租公寓行业的看好，还一度分析称，长租公寓风险指数并不大，2018年朗诗寓的规模要达到5万间，且未来朗诗的长租公寓目标是进入行业前三。

然而，规模与盈利之间并不能划上必然的等号。尽管朗诗寓的规模在两年内超过了4万间，但盈利难的问题始终困扰着它。据朗诗过往财报显示，2017年和2018年，“朗诗寓”的亏损金额分别为0.44亿和1.9亿元，同比亏损涨幅达到330%。

朗诗在今年决定将长租公寓业务从上市公司剥离，其半年报显示，截至6月底，朗诗寓的税前亏损为1.1亿元，同比增长78%，朗诗寓的剥离已于6月16日完成。

相比于朗诗寓的隐居幕后，万科和龙湖的长租公寓仍在聚光灯之下。不过，从两家高管在业绩会的表态来看，长租公寓业务仍没有达到他们的预期。

“长租公寓在经营上确实是有压力的，但即使亏损也会在股东接受的范围内坚持，会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。”谈及长租公寓，万科总裁、首席执行官祝九胜说，万科会坚持下去。

但万科的长租公寓业务也在收敛。从去年下半年开始，业界便传出“万村计划被叫停”的消息，近期万村计划再陷主动违约的旋涡，一些偏远的城中村项目被其放弃。对于这两次风波，万科都毫不避讳地回应“推进过程中确实遇到一些实际困难”。

按照郁亮的期望，万科泊寓要在2021年达到30万间的规模。但到今年上半年，万科泊寓新开业项目为101个，获得房源2.06万间，累计开业总数为 8.2 万间。另外，到6月底，万科的万村项目改造完工的房间数约 2.4 万间。

与理想目标还差着一些距离的还有龙湖。2017年，龙湖将长租公寓列入“主航道”之一，表面上看起来，龙湖冠寓的扩张形势不错，在行业中始终保持在前三的队列之中。但外界没有注意到的是，龙湖的表述也在发生微调。

去年3月的业绩会上，邵明晓表示，到2020年，龙湖长租公寓业务的收入要超过30亿元。到了今年3月，外界从邵明晓口中听到的却是，冠寓计划在今年年底累计开业近10万间，到2020年收入破20亿元。

即使下调了指标，从今年上半年的成绩来看，龙湖冠寓要完成开业10万间、明年收入破20亿恐怕也存在很大的悬念。其半年报显示，截至期末，龙湖冠寓累计开业房间超6万间，距离目标尚有4万间的缺口。收入方面，上半年龙湖冠寓的租金收入同比增长幅度高达207%，但也只有4.26亿元。

最耐人寻味的是，当媒体在业绩会上问起长租公寓业务目标是否会落空的问题，邵明晓没有正面回应，而是说，龙湖非常坚定，全年目标8万间不变，未来龙湖冠寓的重点在质量层面，会把选址运营、用户以及底层的系统全面强化，让出租率上来，明年实现微利。

“少数派”的赶超

有在长租公寓途中“调头”和休息的房企，就会有想要迎头赶超的房企。今年的中期业绩会上，旭辉明确表示会继续冲规模，正荣、中骏亦希望长租公寓在未来为它们的业绩起到支撑。

今年3月，在“雷声”响彻长租公寓市场、房企纷纷打起保守战略的时候，旭辉以“今年拟达到8万间”的目标向外界展示进军长租公寓的信心和决心。现在，长租公寓行业走到了一个转折点，旭辉总裁林峰却说，“最坏的时代就是最好的时代。” 

“近年来的长租爆雷事件，恰恰使得这个行业回归理性，长租公寓不再是所有竞争者不计成本做规模，不再是用互联网概念做规模估值套现，也不会在资本驱动下违背商业规律来参与竞争。”

不过，此次半年报中，旭辉并未披露长租公寓的规模和收入明细，但据旭辉此前公布的信息显示，到去年年底，其在全国20多个一线及二线核心城市布局了长租公寓，管理规模5万间。此外，旭辉领寓官网还显示，其计划在2020年达到14万间规模，2021年突破20万间，届时还将同步启动IPO程序。

林峰对完成长租公寓的目标显得十分有把握，他透露，目前已有政府把一些长租公寓、人才公寓项目委托给旭辉管理，旭辉也与金融机构展开了长期合作，旭辉旗下长租公寓品牌“领寓”的发展速度很快，并且有信心能够在上海排名第一的情况下进一步提升质量和数量。

像旭辉这样已经具备一定规模了依旧坚持向前冲的房企，外界并不难理解。但对于正荣和中骏这样规模未能达到头部队列，还铆足精力冲刺的房企，就不禁让外界产生质疑。

中骏进入长租公寓已有些时日，但其真正将长租公寓上升到核心业务范畴是在今年。“我们的目标是未来三到五年内做到5到10万间，未来希望能够将长租公寓业务推向上市。”中骏方隅行政总裁陈坚坦言，这是其往前冲的一个目标。

据陈坚介绍，目前中骏方隅的规模还不大，已开业的房源数量仅1.6万间，具体分布在12个城市。中骏的思路很清晰，达到5万间长租公寓的目标后，基本可以实现20亿的收入，中骏会大力拓展规模，短期目标是50万间，长期目标则是100万间。

为了保证财务的安全，未来长租业务会向资产证券化方向推进。就在上个月，中骏成功发行首单长租公寓专项债券，发行规模为5.40亿元，债券票面利率为6.95%，债券期限为4年期。

和其他大部分涉足长租公寓的房企相比，正荣还算是一名“新兵”。正荣执董兼行政总裁王本龙在今年的中期业绩会上向外界介绍，今年正荣旗下长租公寓已经正式启动，项目正在施工过程中，应该在不久的将来就会面世，长租公寓的名称叫做“荣遇”。

但光是筹备第一个长租公寓项目，正荣花费了两年的时间。早在2017年，正荣宣布探索包含长租公寓在内的多领域新业务，按照当时的计划，在上海落地首个“荣遇”项目之后，将陆续在南京、武汉、合肥和福州等一二线城市启动荣遇项目。

由于筹备时间过长，荣遇还一度被外界认为已经“胎死腹中”。有意思的是，就算错过了风口期，正荣似乎也并不担心后续的发展，甚至认为发展长租公寓业务是在为正荣持续发展买下的一份“保险”。

“除了地产开发以外，这几年正荣在长租公寓这类持有型的物业方面也在持续发力，希望借助这些业态为正荣后面持续、稳定的收益做一个保障。”王本龙说。

其实，不论是决定坚守还是壮士断臂，房企们都不得不承认，这门生意远比他们想象的要艰难许多。“经过风口期之后，行业去伪存真，在大战略小目标之外，市场开始检验各家企业的综合能力。”克而瑞一份研报指出。

（来源：时代财经TF的财富号 2019-09-06 14:46） [点击查看原文]