本报实习记者 方超 记者 石英婧 上海报道

“千亿”规模对房企依然充满吸引力，以稳健运营著称的禹洲地产股份有限公司（01628.HK，以下简称“禹洲地产”）正大踏步奔向千亿目标。

中期业绩公告显示，2019年上半年，禹洲地产收入为人民币116.37亿元，同比上升25.91%，净利润同比上升23.22%至人民币16.39亿元。

在双增长的业绩数据之外，冲刺千亿规模的禹洲地产销售额也更为外界关注，其上半年累积合约销售金额为人民币284.73亿元，同比上升32.47%，完成全年目标的42.50%。

对此，禹洲地产创始人及董事局主席林龙安表示：“去年同期是完成全年销售的38%，所以我们今年上下半年的销售节奏在改善。”其同时称，禹洲地产在下半年将加大推盘力度，供货达到约800亿元，“只需要50%的去化率就可以完成全年的目标。”

而对于最为外界关注的2020年进入千亿房企行列，林龙安在中期业绩发布会上显得信心十足：“未来3～5年，我们首先是在2020年做到千亿规模的合约销售，之后我们将继续保持稳健增长的态势。”

重点布局一二线

近年来，在棚改退潮、人口流失等因素影响下，曾经被房企追捧的三四线城市不再“魅力十足”，回归一二线城市成为主流选项。

克而瑞通过对2019年上半年百强房企新增货值数据的研究指出，上半年二线城市新增土储建面占比已接近50%，房企重回二线城市的战略意图凸显。

禹洲地产中期业绩公告显示，其在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取14幅优质地块，其中9幅地块以底价或低溢价率摘牌。林龙安即在中期业绩发布会上表示，禹洲地产上半年所拿的14幅块地中，就有“13幅位于现有已进入的一二线城市”。

对此，林龙安表示，禹洲地产上半年拿地是“根据土拍市场的情况，并深入研究分析重点核心的一二线城市人口、GDP、未来发展趋势等指标”而定，并“坚持区域深耕、全国领先的战略”。

梳理可发现，禹洲地产对一二线城市的深耕，也体现于上半年销售额的来源地中。禹洲地产首席财务官邱于赓即在业绩发布会上透露称：“从整个合约销售的布局来看，上半年我们的合约销售主要还是集中在一二线城市。”其中，长三角占比达到69%，在苏州市场排名第6位，而在合肥、扬州市场在第7位与第9位。

邱于赓同时表示，禹洲地产交房价格也维持在较好水平。“交房的均价还是能维持在人民币12662元/平方米的水平。”对于原因，其表示：“因为区域深耕集中在一二线城市，所以在交房的价格方面还是可以站得比较稳的。”

不仅仅是上半年拿地、销售额集中于一二线城市，其总土地储备货值中更有超过八成位于一二线城市。

林龙安在发布会上表示，截止到6月份，禹洲地产共有土地储备1918万平方米，平均土地成本是5580元/平方米，占今年上半年合约销售的36%。其同时称：“按照货值计算，这些土储里面超过八成位于一二线城市，我们的土储具有很好的防御性。”

而在众多房企追逐的粤港澳大湾区上，禹洲地产同样也不甘人后。林龙安在发布会上即表示：“2019年我们以招拍挂方式拿了佛山的两块优质土地，未来我们将在大湾区以招拍挂、收并购、城市更新等方式加大在粤港澳大湾区的布局，增加大湾区的土地储备和销售占比。”

对此，某知名地产分析人士亦表示赞同：“一二线城市现在人才落户、人才购房需求是比较大的。”

优质的土地储备为禹洲地产冲刺千亿规模打下坚实基础。邱于赓即表示，禹洲地产现有土地规模能够实现2020年千亿规模目标。“我们有1900万平方米的土地储备，对应的货值大概是3400多亿元，明年冲千亿的规模，1000亿对比3400亿是1﹕3.4。”其同时表示：“所以这个土储水平是能支撑千亿目标的。”

千亿规模赛道加速跑

实现2020年冲刺千亿规模，禹洲地产为此所铺垫的不仅仅是拿地布局，更体现在其发力商业地产、多种方式融资等所构建的强大的穿越周期能力上。

相关数据显示，TOP100上市房企中有80%以上布局商业地产，商业地产正因其独特价值吸引众多房企投入其中。

禹洲地产作为百强房企之一，商业板块早已是其布局领域之一。禹洲地产官网信息显示，禹洲集团从2002年起即涉足商业地产领域，建成厦门第一个城市综合体项目禹洲世贸商城，总建筑面积超过20万平方米，是厦门市中心最知名的现代化购物中心之一。而禹洲商业公司则正式成立于2007年4月。在2016年，禹洲商业集团总部迁至上海。

作为禹洲地产的重点布局板块之一，林龙安也在发布会上称，禹洲地产以住宅开发为主、商业运营为辅。其进一步表示：“近期我们的商业集团也开始发力，目前有27个处于不同阶段的商业地产项目落地。产品覆盖购物中心、商业街、办公楼、社区商业等业态。”

其同时透露，禹洲地产上半年“租金收入达到1.4亿元，同比增加44.4%”，保持良好的增长态势。

邱于赓则在其后详细解读道，目前禹洲地产“整体的商业数量在运营层面已经投入出租的大约是15个项目，筹备中的是12个项目，总体面积超过200万平方米”，其认为“这也是一个很大的体量”。

与禹洲地产的拿地、销售额来源主要集中于一二线城市类似，在商业布局方面，禹洲地产同样聚焦一二线城市。邱于赓在发布会上表示，上述商业项目主要集中于一二线城市。“因为只有一二线城市的商业才更有价值、更有需求，所以集团的目标非常明确，就是集中在一二线城市的商业，我们会加大力度把它做起来。”

其同时表示：“从投入使用的角度来看，我们年化的增长目标是超过30%，收益率和盈利未来年化的增长也是不低于30%。除了住宅销售以外，商业也是未来禹洲地产的增长点。”

除去商业地块，禹洲地产在物业管理等方面也保持良好的增长势头。业绩公告显示，报告期内，禹洲地产录得物业管理费收入为人民币1.77亿元，较去年同期增加11.89%。

拿地聚焦一二线城市、发力商业地产板块等强力投入背后，自然少不了融资弹药的支持，而禹洲地产一直保持良好的融资水准，上半年加权平均融资成本为7.47%。

林龙安即在发布会上表示，在融资方面，禹洲地产积极利用多元化的方式。据其介绍，上半年禹洲地产在境外发行了15亿美元优先票据，优化了美元债的年期分布，同时在境内也发行了人民币35亿元的公司债、人民币6.4亿元的物业管理费ABS和两笔供应链ABS。

另外，禹洲地产还与工商银行总行签约，纳入工商银行总行级客户名单，开启银企战略合作。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

（来源：中国经营报的财富号 2019-08-30 15:02） [点击查看原文]