亿翰速评

2019年上半年，世茂房地产实现较亮眼的业绩，销售增速维持行业较高水平。预计2020年有望实现3000亿元的销售业绩。

一、销售高增长，有望维持两年左右

2019年上半年，世茂房地产合约销售金额达1003.4亿元，同比增长38.7%。在2019年房地产市场严峻的环境下，相比于TOP20房企来说处于较高增速水平。在公司持续保持销售规模快速增长的情况下，其确认的销售业绩也表现亮眼。2019年上半年，公司营业收入和核心利润分别为565.6亿元和75.8亿元，分别同比增长32.9%和23.8%，并且毛利润率维持在30%以上的水平。此外，得益于公司可售货值充裕，预计，在当前环境下，2020年实现3000亿元的销售业绩问题不大，并且核心利润也可以有20%-25%的增长。

二、收并购发力，保障企业业绩增长

在市场融资环境以及市场热度调整的背景下，世茂通过收并购的方式获取大量优质资源。2019年上半年，公司新增土地建筑面积1412万平米，通过收并购方式获取的约为900万平方米，预计货值为1800亿元。并且这些项目多数位于核心城市，例如杭州、南京等。这些项目的注入，将助力企业业绩增速维持较高水平。

三、财务结构稳健，能较好应对未来较为严峻的融资环境

截止到2019年6月底，公司净负债率为59.6%，较2018年底提升0.2个百分点，连续8年控制在60%以下，公司现金短债比为1.6，短期流动性良好，并且积极拓展与金融机构的战略合作，确保企业融资渠道开阔。正是得益于良好的财务结构，公司才能在收并购市场上斩获较多优质地块。此外公司严格控制投资比例，确保未来经营稳健。

概况： 

一、 业绩亮点

1、 合约销售金额显著增长。2019H1世茂房地产实现合约销售金额1003.4亿元，同比增长38.7%，完成全年业绩目标的47.8%，合约销售面积556万平米，同比增长23.3%。

2、 收入和利润稳健增长，毛利润率保持稳定。2019H1世茂房地产实现营业收入565.6亿元，同比增长32.9%，毛利润为170.2亿元，同比增长28.9%，毛利润率为30.1%，较2018H1下滑0.9个百分点。

3、 分部收入情况。2019H1销售物业收入532.4亿元，占比为94.1%，非销售物业收入为33.2亿元，占比为5.9%。销售物业收入按城市划分，福州、北京、苏州、南京、泉州、绍兴、青岛、武汉、成都占比较高，分别为15.4%、10%、8.8%、8.4%、6.5%、6.4%、4.6%、3.4%、3.3%。

4、 核心利润持续增长，利润率行业领先。2019H1实现核心利润75.8亿元，同比增长23.8%，归属上市公司股东的核心利润为53.1亿元，同比增长20.6%，归属上市公司股东的核心利润率为13.7%，下滑0.6个百分点，经营溢利141.8亿元，同比增长18.8%，归属上市公司股东的利润为51.1亿元，同比增长19.5%，每股盈利1.552元，同比增长22.5%。

5、 股东分红稳健增长。2019H1派发股息60港分/股，同比增长20%。

6、 多元拓储，货值充裕。2019H1新增土地储备总建筑面积1412万平米，预计新增货值2500亿元；新增土地储备中，通过收并购方式获取的约900万平米，预计贡献货值1800亿元，低成本补充了一二线城市土地储备；截止2019年6月30日，拥有土地储备总建筑面积6407万平米，货值总量达10500亿元；持续深耕大湾区，深圳龙岗项目成为中国最高地标，香港项目稳步推进，新获广州大亚湾二期等项目；长三角区域持续深化布局，南京G11项目将建成城市新地标，从泰禾集团购入杭州临安和江村项目，从明发集团购入南京江湾新城项目；京津冀区域持续深耕，获得河北香河项目，签约天津机场生态城项目等。

7、 上海世茂实现收入稳健增长。2019H1上海世茂实现合约销售金额122亿元，业绩完成率41%，营业收入128.2亿元，同比增长5.5%，归属公司股东的利润为15.9亿元，同比增长9.8%。

二、财务亮点

1、有效管理和控制现金回笼，资金储备充裕

2019年上半年，现金回款达813亿元人民币，同比增长47.8%，回款率达81%，较2018年上半年提升5个百分点，较2018年全年提升了3个百分点。截至到2019年6月底，公司现金储备充裕，现金储备为522亿元，较2018年底增长5.4%，尚未动用的银行和境内金融机构授信400亿元。

2、财务结构稳健，短期流动性强

截至到2019年6月底，公司借款总额为1154.7亿元，较2018年底增长5.8%，其中境外债务为653.9亿元人民币（占总债务的57%）。但是有三个香港项目的运作未来会对冲60%的外汇风险。同时集团也积极通过一定数量的外汇衍生品实现对冲。

公司长短期借款分别为834.1亿元和320.6亿元人民币，分别占总借款的72%和28%。公司现金短债比为1.6，短期流动性良好。

3、保守融资，拓展与金融机构的战略合作

2019年5月，证监会批准了世茂建设有限公司132亿元人民币的公司债额度；世茂的ABS和ABN并未受到艰难融资环境的影响；收并购项目大多数处于在建状态，符合“432”监管要求，7月份没有受到证监会窗口指导的影响；在2018年公司与农行联合推出的50亿元的抵押贷款项目后，2019年5月，世茂与中信银行联合推出了100亿元人民币的抵押贷款项目；公司具有离岸融资优势，从发改委获得20亿美元的债券配额，票面利率分别为6.125%和5.6%；2019年上半年，综合融资成本控制在5.6%，较2018年下降0.2个百分点。

4、财务指标稳定，信用评级健康

截止到2019年6月底，公司净负债率为59.6%，较2018年底提升0.2个百分点，连续8年控制在60%以下，为集团应对复杂的经济和不断变化的金融环境，实现可持续发展奠定了坚实的基础。

评级方面，世茂集团在海外评级中，标准普尔为BB+（稳定），惠誉国际为BBB-（稳定），穆迪为Ba2（正面），境内评级中，中诚信国际和联合评级均为AAA；联合评级和东方金诚对世茂建设评级均为AAA；联合评级对上海世茂评级为AAA。

5、资产规模稳步扩大

截止到2019年6月底，总资产规模为4159.4亿元，较2018年底增长10.2%。其中固定资产为624.1亿元，较2018年底的594.3亿元有所提升，总权益为1112.8亿元，相较于2018年底1052.8亿元持续上升。

三、业务回顾

1、在全国范围拥有优质土地储备：截止2019年6月30日，在全国101个城市共有土地储备301幅，总建筑面积6407万平米；在全国范围内拥有充足的可售货源，总货值10500亿元，能充分满足未来持续增长的需求。

2、2019上半年新增土储：上半年新增地60幅，总土地成本约788亿元，总建筑面积1412万平方米，其中按城市能级划分：一线城市建筑面积占比11%，土地成本占比21%；二线城市46%，土地成本40%；强三四线城市23%，土地成本26%；其他三四线城市20%，土地成本13%。

3、多元化土地获取渠道，收并购比例显著上升：上半年新增土储中，收并购土地成本占比达60%，较2018年提升了37个百分点；收并购建筑面积占比64%，较2018年提升了33个百分点。

4、土地储备情况：截止2019年6月30日，土地储备总建筑面积6407万平米，权益建筑面积4072万平米，在建面积3408万平米，权益土地成本5446元/平米。可售总货值10500亿元，按区域划分，长三角区域、粤港澳大湾区、福建区域、华北地区和其他区域占比分别为27.1%、24.8%、21.0%、16.5%和10.7%。

5、2019下半年可售货源：2019年上半年合约销售建筑面积556万平方米，下半年可售建筑面积为1673万平米，全年预计可售面积2229万平米，可售货值超过4000亿元，保守估计销售均价为18000元/平方米，以53%去化率保守计算，集团仍能超额完成2019年销售目标。2019年下半年将进一步优化库存结构，一二线城市供应量预计超过60%，新增项目中，超过15亿元的可售货源位于核心深耕城市。

6、世茂深港国际中心：项目总用地约32万平米，总建筑面积约136万平米，总投资达到500亿元，融合全球商务、顶级酒店、国际学校、高端公寓、国际会展、演艺中心、图书馆、美术馆、青少年活动中心、深港青年合作创业中心、城市绿地广场、机场候机楼、过境巴士站等综合性复合功能，集合了城市主流功能的超级综合体。

7、跨行业合作：与跨行业龙头企业合作，为用户带来全新的智能生活体验与服务，包括收购了海亮物业管理公司，分别与商汤科技、云之声等高新企业达成合作。

四、未来展望

1、上半年回顾-销售业绩表现

（1）2019年上半年，合约销售金额达1003亿元，同比增长接近40%，已完成全年2100亿元销售目标的48%。2019年下半年，集团将继续保持强劲的增长势头。预计2019年前三季度的销售金额将达到2018年全年1761亿元的销售金额，同比增速预计会突破40%。

（2）2019年上半年，尽管可售资源有明显增长，集团依然能够维持50%的去化率。截止2019年6月底，可售货值中68%是住宅，其余32%是商业、办公和车位。

2、上半年回顾-销售回款

2019年上半年，销售回款达813亿元，同比增长48%；回款率达到81%，较去年同期增加5个百分点，全年回款目标1700亿元，同比增长27%。新销售项目回款金额同比增速保持在45%的水平，并且回笼效率不断提升。

3、下半年计划-供货与运营目标

2019年可售资源超过4000亿元，按53%的去化率计算，集团将实现全年2100亿元的销售目标。通过加强去化、提高平均售价，集团对达到更高的目标充满信心。

4、2019年销售策略-核心城市发展

2019年下半年，集团计划将80%的可售资源集中在一二线以及强三四线城市。核心城市的可售资源将超过1800亿元，占总可售资源的60%。其中，福州超300亿元，杭州超250亿元，广州超220亿元，厦门超200亿元，北京超200亿元，泉州超200亿元，深圳超150亿元，南京超150亿元，苏州/无锡超100亿元。

五、总结

1、2019H1投资回顾。2019H1新增货值超2500亿元，收并购方式获取1800亿元，一二线城市货值1700亿元，上半年新增货值的转化率超33%，去化率超50%，全年计划将回款的50%用于土地投资，全年新增货值为4000亿元。

2、可售资源充裕。2019年1-3季度销售目标为1700亿，接近2018年全年销售业绩，同比涨幅超40%。2019H1实现回款813亿元，同比增长48%，回款率为81%,较2018年同期上升4.9个百分点；2019H2可售货值超3000亿元，以37%的去化率保守估计，世茂房地产将超额完成业绩目标；将持续加速新项目的推盘以实现连续3年的高质量增长。

3、核心运营指标稳健增长。2019H1已确认收入为565.6亿元，同比增长32.9%，预计全年涨幅超30%；毛利润为170.2亿元，同比增长28.9%,毛利润率为30.1%;归属公司股东的核心利润为53.1亿元，同比增长20.6%，预计全年涨幅超25%；DPS为60港分，同比增长20%，预计全年涨幅超25%。

4、利润增长展望。2019H1销售均价与平均土地成本的比例为3.23，预计2020年合约销售均价将提升至19000元/平米，平均土地成本降至5500元/平米，两者的比值将提升至3.45。2019H1世茂房地产持续聚焦京津冀、长三角、中西部、大湾区。截止目前，在大湾区，长三角的土地储备均超1000万平米，其中大湾区的土地储备主要分布在香港、广州、深圳、佛山等城市，长三角的土地储备主要分布在上海、苏州、南京、杭州、宁波、无锡等城市；京津冀拥有土地储备超600万平米，主要分布在北京、天津、石家庄等城市；中西部土地储备总量超800万平米，分布于武汉、郑州、成都、重庆、兰州、昆明等城市，海西区域土地储备总量超1000万平米，分布于福州、厦门、泉州等城市。世茂房地产重点聚焦一线及核心二线城市，如北上广深、武汉、合肥、郑州、杭州、福州、厦门等。目前，集团的土地储备总量超65%位于一二线城深。在低成本土储的支撑下，集团有望实现利润的高质量增长。

5、两翼腾飞，蓄势待发。酒店运营方面，2019H1实现收入10.62亿元，同比增长15.9%，全年目标24亿元；商业娱乐板块，2019H1实现收入8.41亿元，同比增长64.3%，全年目标18亿元；物业管理板块，2019H1实现收入9.58亿元，同比增长80.1%,全年目标20.01亿元。

6、集团成立30周年，新起点，新征程

世茂已形成以住宅开发为核心，酒店、商业办公、娱乐、物业服务、金融、教育、文化、养老、高科技等多元业务并举的"可持续发展生态圈"。计划3年内分拆物业管理和酒店业务。

问答环节Q&A

Q1：第一个问题就是关于规模以及盈利之间的平衡，未来3到5年的维度上，我们的战略重心会放到哪一边，有没有考虑过略微放缓销售的增长，但是在权益比例这边适度提高一些，从而让我们看到更加积极的盈利增长的兑现？第二个问题，现在股价又到了一个相对而言比较有吸引力的位置，所以业绩放完以后不知道公司有没有回购和增持的计划？

A1：第一个是销售和利润的平衡，我觉得在中国很难追求利润特别高，因为你实际上利润很高了，实际上最后也都打碎，而且我刚才说了我想高，他也不给。我看了很多专家也在大会上提限价是很不市场化的。实际上我们买地的时候可能买便宜的，现在你可以赚大钱，那么有时说买贵了你可能还要亏本，我们听说最离谱的有地价拍到13万/平米，最后说批价是14万/平米，如果我是他我就亏大了，因为光土地加利息都不止。这个已经熬了两年了，明年我听说也会拿出来卖，所以这个我觉得是很不合理的事，所以在中国我觉得不太适合追求特别高的利润，我觉得30%以上挺好。我最近跟一个朋友吃了一顿饭，我觉得他观点还挺对，他说现在地产也就是平平衡衡的，也就赚这些钱，你不要黑心赚很多钱，也赚不到。香港是不一样，香港没什么税，所以香港地产商喜欢囤地，所以现在社会矛盾很大。我说国家现在还是挺好的，调控一下，否则一二线城市太贵了，我觉得也不好，老百姓也受不了，所以不要太想着赚太多的钱。

还有一个投资者有一天问了一个很奇怪的问题，我都不好回答，他说怎么我看了一家开发商报表上税收很少，我说我怎么知道，据我所知中国税很高的，我们很多都要交税，汤总今天给我说了一个税的数我都吓坏了，我说交这么多，应该交的。所以这个我觉得中国不能搞太高的利润，第一是政策不允许，第二税收也不允许，所以差不多30%以上挺好的。量我觉得是越大越好，但是在风险管控的前提下，我刚才说了一点，我们销售回款的50%，等于销售的40%，用来买地，这个是最安全的。

为什么？因为你回款的50%用来买地，施工费用还要20%多，息税费要20%多，你基本上还会产生一点点的负现金流，在开始股本金多一点可能还行，负债还可控。前几年他们怎么买的，卖500亿，买500亿的地，我们现在说40%是安全。前几年是100%，卖1000亿的楼也买1000亿的地，这个就很危险。当然他们现在很多都跟我们谈合作了。

第二个问题，其实股价确实是很低的，我相信如果我们长期还是比较好的业绩，50%以上的销售增速，25%以上的利润增速，我觉得不可能跌，或者是会更多。关于自己是不是会回购，我觉得可能会少，为什么？因为我们今年已经花很多钱买地，再去回购的话，我觉得可能对我们的负债率，对我们各方面会不太好，我觉得还是市场调节，很多投资者也很聪明。我记得前几年我们股价不动，最主要是没增速，我们应该是前20最快增速之一，去年我们排第二。所以可能我们增速会比较快，因为我们合作的比较多，我觉得都得卖，老是买地不卖楼了我也受不了，所以我们三四季度应该很多。

实际上前几年我觉得有误区，大家觉得我们在长三角很大，确实很大，但是后来我们福建很大，去年我们福建卖了500亿，整个福建省差不多是5000亿，所以后来福建地区公司董事长跟我说今年还能增长，他准备去五六线城市，我说不行，后来他们就去了一二线城市，他们跑去大湾区了，我还是挺支持，所以我们今年在大湾区增长了接近1000亿的土地，我们在广州增城和佛山总共有400多亿。我觉得我很看好粤泰，他们在广州那两个盘好的不得了，他们说价格能在10万以上而且能批出来，我听到这件事就觉得很开心，因为我们现在很多批价都批不下来。我记得去年我们在杭州拿了两块地，都是底价拿的，其中一块地本来没有人买，政府说到时候批价会批得很好，我就相信了，结果现在说也批不了太好，所以这也没办法，也不是政府耍赖，我相信是政策紧，中央老盯着，不太好办。我们在深圳也收了一些项目，除了三塔之外，我们收购了一个比较大的住宅项目，现在深圳非常利好，我们非常看好深圳。

Q2：第一个就是关于买地的，上半年收并购获得很好的地，毛利润率非常客观，请问之后下半年是不是还有机会通过收并购买到这么好的地？第二个问题，现有报告中对毛利润率的预测是否偏保守？第三个问题，报告中提到今年是世茂30周年，分红上会不会有特别的安排？ 

A2：关于收购我刚才已经说了，我们上半年已经买了780亿，权益后也就在500亿左右，全年我们权益前投资额也就1000亿左右，这边的1000亿是按照全年2500亿的销售和2000亿的回款的基础上得出的，在这里可以告诉大家应该还要再多一点，多多少要具体要看市场。那我们实际上上半年已经用了70%，下半年只有30%，您刚才问我是不是还有这么好的机会，我先告诉你机会比上半年更多！因为中国地产是根杠杆，所以我觉得中国政府很聪明，提出要一城一策，你有些地方房价上涨压力很大，比如北京、上海、南京、杭州、苏州等等，政府就往下压；有些三四线城市，反正也没什么人买，就会放松一点，所以国家是很聪明的，但它锁住了地产的核心脉搏，就把融资给锁得比较紧，实际上很多开发商都借了很多钱，为什么我们可以收这么多并购，有些企业我们谈的时候都没溢价，买了四、五年的地都没溢价，为什么？他下个月就几十亿要还了，你不跟我们合作，就没钱还，因为银行也不再借钱，而且这些已经不是小房企，大家不要看说排名前50很安全，前100很安全，前20很安全，错了，现在银行是看你资产负债的，看你现金流，看你所有的东西，所以我们上半年实际上有跟前20的房企合作，我们这两个月也有一些跟前10的房企合作，所以不一定说是小房企，当然小房企可能被收购的概率更大一点，大房企也有很多整合和合作，这种机会还是挺大的，所以我觉得机会更多，我们要求会更高！我们上半年可能毛利润率27-28个点，净利润率在10-11个点，我们就收了，下半年我想不行，可能毛利润率30%以上，净利润率12-15个点，我们才收，为什么会这样？因为现在不确定性是在加大的，国家融资的环境是挺恶劣的，当然了我们比较好，因为我们做的比较早，我们今年就发了十几亿美元债，额度正好用完，用完以后的话，发改委突然发了一个文说以后只能借新还旧，我们就觉得这个窗口期抓得比较漂亮。我们在7月份做了一百多亿的银团，利息是4.3%，我觉得又是抓得很漂亮，现在这个环境比较差，我相信现在再做银团就很难了，香港银行自己都头疼，这些香港的资产都有可能在下降。您刚才说的地价和房价，确实是保守一点，但是因为我们算的是房价，而房价不代表它在当年能入账，入账可能还得一两年后，而且现在预测毛利润还是保守点好。

41页30周年那个PPT没什么特别的，就是告诉大家已经30周年了。

Q3：以前世茂经历一个发展停滞的阶段，那么现在的世茂与以前有什么不同，现在销售增长的持续性是不是比以前更好？风险管控上有没有什么经验？

A3：这是个比较深层次、比较好的问题，确实我们在经过2012、2013年两年50%的增长后，连续两三年处于发展停滞的状态，那时我们有点麻木，我们从18进入到第八名，也就是进入了前10。那个时候，我们可能在团队上的准备是不够的，现在团队的建设，我很满意。我们现在很多地区公司有董事长，有奖金池，我们现在孵化很多经理，另外他们还有超额利润分成，在分享收益，这个能够调动团队的积极性，有企业家精神，这个我觉得做的很好。

还有一块做的很好，以前我们的质量和客户满意也就比行业平均值好一点点，结果在高速增长以后还在往下降，降到行业平均值以下，不及格。现在我们的质量和客户满意度都是行业前三，我觉得这个是最基本的。

现在我们团队，质量、客户满意度等方面都与以前不同，我们的土地储备也不错，加上今年大家都缺钱，我们今年合作了很多项目，很多都在一二线城市，而且在大湾区的布局也在深化，我觉得这些都是跟以前不一样的， 但是风险控制还是最重要的，我们会按回款的50%用于投资，这是一个死限。

Q4：今年核心利润大概实现了25%的增长，这个增速能不能起码持续到2021年？当前的可售货值超10000亿元，今年买地也相对比较激进，粗略估算明年的可售货值大概有5000-5500亿元，按60%的去化率计算，明年实现3300亿元的销售业绩应该是没有悬念的，您觉得我这么算是悲观还是乐观？

A4：今年我们销售增长这么快，那么今年和2020年，核心利润实现25%的增速问题应该不大。但是2021年的情况还要看今年三四季度和明年上半年的情况，现在还看不到这么远。如果今年下半年和明年上半年跟现在一样，哪怕再稍微差一点点，我估计也可以有20%-25%的增长，我觉得这个还是有信心的。

今年我们确实收购了很多项目，明年的货值应该在5000亿元以上，5000亿元的货值的话，实现60%的去化率才能实现3000亿元的销售，如果去化率下降到60%以下，可能就实现不了3000亿元销售，所以关键还是看去化率，但是总的来说，2020年实现3000亿元的销售业绩问题不大。

（来源：亿翰智库的财富号 2019-08-30 10:29） [点击查看原文]