央行8月25日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，明确新LPR机制下住房贷款利率设定方法，严控房贷利率下限。

1. 新政以LPR加点方式确定房贷利率，首套房贷利率不低于同期限LPR，二套不低于LPR+60BP，各省可在全国基础上“因城施策”确定加点下限。合同期内基准LPR理论上最短可1年后调整，加点数值一经确定不可改变。

2. 短期意义为实现LPR“变相降息”的同时房贷利率不降。此前我们指出，LPR改革的直接原因是既要引导实体融资成本下降，又要防止大幅流入房地产，即：利率并轨“变相降息”应是为引导资金进入实体企业，特别是制造业和小微企业，而本次房贷新政就是旨在淡化“变相降息”影响，进行“预防式房贷利率管控”，并以首套和二套房的加点下限方式约束房贷利率下降。

3. 短期看，新政对房地产融资影响有限，实质变数在于各个省市对于加点下限的具体设定，约影响银行新增贷款的四分之一。

其一，以原5年期以上房贷利率为准进行比较测算，新贷款下限较原下限略有提高，但远低于原房贷利率的平均水平，对利率水平总体影响不大（首套房新下限为4.85%，原下限为4.41%，原均值为5.44%；二套房新下限为5.45%，原下限为5.39%，原均值为5.76%）。往后看，近期银行房贷额度有所收紧，且央行提出新政后居民房贷利息支出将变化不大，倾向于认为，短期内LPR加点幅度可能会根据当前贷款实际利率倒算得出（首套可能较LPR上浮40-70BP左右，二套可能上浮90BP左右，各地情况有所不同）。实质变数在于各个省市对于加点下限的具体设定，仍需密切跟踪配套政策落地。

其二，利率调整不影响银行贷款存量，但会影响约四分之一的银行贷款增量。截至2019年6月，主要金融机构个人购房贷款余额占总贷款约19%，这部分存量贷款利率不受影响。根据测算，2018年一季度以来新增个人购房贷款占新增人民币贷款比重在20%-28%之间，也即新政实施后银行约1/4的增量贷款利率将面临调整。

4. 关注总量之外的两点结构性变化。其一，首套和二套存在差异，二套实际基准明显提高，首套实际下限降为4.85%（打9.9折），二套实际下限达到5.45%（较原来上浮11%），政策目的在于保刚需的基础上落实“房住不炒”。其二，地区之间存在明显差异，预计上海、厦门、深圳、杭州等前期房贷利率偏低城市的房地产市场可能面临短期利好和长期利空，此外年初以来房价上涨较快城市加点幅度可能更大。、

5. 长期看房贷利率更趋市场化，涨跌不定。原房贷利率在贷款基准利率基础上进行打折或是上浮，贷款基准利率由央行确定，而上下浮区间原则上也受政策引导，市场化程度不高。本次房贷新政加大了房贷利率与LPR的联动，根据重定价规则，原则上如果1年之后LPR下降，贷款利率也应随之下降。房贷利率短期难降，长期是更为市场化的调控。

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（来源：格林基金的财富号 2019-08-28 13:38） [点击查看原文]