2019年上半年中报季

引 言

随着2018年销售规模实现接近30%的增长，2019年上半年中国海外发展结转收入和核心利润规模较2018年同期有较为明显的提升，净利润高达26.7%。报告期内，拿地有所放缓，投资聚焦于一线和核心二线城市。在维持高利润率和高销售规模的情况下，中国海外发展未来盈利能力持续向好。

一、销售规模稳步增长，区域布局趋向均衡

2019年上半年，中国海外发展实现合同销售金额1942亿港元，同比增加28.7%，较2018年同期上涨10.2个百分点，合同销售面积922万平方米，同比增加8.9%，增幅略比2018年同期增加0.3个百分点。2019年中国海外发展销售目标为3500亿港元，截止2019年6月30日，年度目标已完成55%。根据2016-2018年中国海外发展的销售经验，上半年与下半年销售金额比例约为4:6，中国海外发展继续以此节奏销售的情况下可顺利完成全年销售目标。 

2019年上半年，中国海外发展销售业绩主要来自于华南地区、华东地区、华北地区、北方地区、西部地区和港澳地区，随着集团全国化布局的深入，各区域贡献率也趋向均衡。从销售金额来看，华北地区贡献最多，销售金额为362.3亿港元，占比达27.2%，华北地区和华南地区销售金额分别为278.4亿港元和259.7亿港元，占比分别为20.9%和19.5%；从销售面积来看，北方地区贡献最多，销售面积为1519.5万平方米，占比达26.8%，华北地区和华南地区销售面积分别为1372.1万平方米和958.2万平方米，占比分别为24.2%和16.9%。

二、收入利润双增，成本管控能力极强

受益于结转项目的增加，2019年上半年中国海外发展的营业收入和利润均呈稳健增长的态势。2019年上半年，中国海外发展实现营业收入933.8亿港元，同比上升5.45%，较2018年同期增加3.8个百分点。2019年上半年，中国海外发展实现营业利润366.1亿港元，同比增长2.4%，净利润为254.6亿港元，同比增加5%，净利润率达26.7%，较2018年同期增加了0.5个百分点。2019年上半年毛利润率为34.9%，核心净利润达209.2亿港元，同比增长9.5%。

在三费方面，中国海外发展一直展现出良好的成本管控能力，2019年上半年，中国海外发展的销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.41%，1.68%和5.15%，近五年来中国海外发展的销售费用率和管理费用率均保持在2%以下的较低水平。2019年上半年财务费用率增加了0.4个百分点，但仍保持于较低的水平。

三、投资放缓，聚焦一二线

2019年上半年，中国海外发展在19个城市新增24幅土地，新增土地面积为464万平方米，同比减少41.2%，新增土地权益面积为442万平方米，同比减少33.4%，新增土地面积权益占比由2018年上半年的84.2%上升至2019年上半年的95.3%。截止2019年6月30日，中国海外发展总土地储备达9175万平方米（不含中海宏洋），同比增长5%。上半年，集团新进入贵阳和石家庄两个城市。

中国海外发展一直坚持主流城市、主流地段、主流产品的发展定位，2019年上半年投资布局聚焦一线和核心二线城市，而普通二线城市土地储备占比相应减少。按权益地价来看，2019年上半年位于一线城市和港澳地区的土地储备占比为44.1%，较2018年同期增加了7.7个百分点，位于核心二线城市的土地储备占比为20.3%，较2018年同期增加了4.4个百分点，而位于二线城市的土地储备占比为35.5%，较2018年同期减少了12.2个百分点。

四、财务稳健，融资成本仅4.28%

截止2019年6月30日，中国海外发展净负债率为35%，较2018年同期增加了7个百分点，但仍处于行业较低区间，远低于2018年YH50房企的平均净负债率。

截止2019年6月30日，中国海外发展持有现金1120.4亿港元，现金短债比为3.7倍，现金充裕，短期不存在偿债风险。

中国海外发展作为典型央企，融资成本保持行业低位，2019年上半年加权平均借贷成本仅为4.28%。

（来源：亿翰智库的财富号 2019-08-23 10:14） [点击查看原文]