RCREIT（REITs研究中心）按

8月19日，深圳市人民政府发布《关于复制推广中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区第四批改革创新经验的通知》（下称“《通知》”）。RCREIT（REITs研究中心）注意到，在金融创新领域包括保险资金支持长租公寓项目、央企租赁住房及储架发行REITs。

作者：RCREIT（REITs研究中心）

8月19日，深圳市人民政府发布《关于复制推广中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区第四批改革创新经验的通知》（下称“《通知》”）。《通知》列出了投资便利化、贸易便利化、金融创新、事中事后监管、法治创新、体制机制创新等六大领域的共43项改革创新经验。

RCREIT（REITs研究中心）注意到，在金融创新领域包括保险资金支持长租公寓项目、央企租赁住房及储架发行REITs。

8月18日，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见。意见在发展目标部分指出，到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。意见还指出，提高金融服务实体经济能力，研究完善创业板发行上市、再融资和并购重组制度，创造条件推动注册制改革。

意见在率先形成共建共治共享共同富裕的民生发展格局部分指出，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。

《通知》在金融创新领域的16项改革创新经验

开展融资租赁资产跨境转让人民币结算业务、AI反欺诈新模式——GPS渔网与机器学习创新应用、保险资金支持长租公寓项目、运营商与金融跨界大数据合作“新能源”预授信模式、场外期权创新模式助力精准扶贫、企业级零售反欺诈统一管理平台、推出“定期寿险 转化年金”组合保险模式、央企租赁住房及储架发行REITs、互联网保险大数据风控平台、平行基金助力跨境并购、依托互助保险场景优势缓解小微货代企业融资困境、“信托 保险”消费模式创新、建设金融专有云大数据运营平台、推出线上小微金融业务模式、小额分散型中小企业应收账款融资模式、基于经营预测分析的中小企业纯信用融资模式。

险资获准进入长租市场的背景

2018年6月，中国银行保险监督管理委员会发布《中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（银保监发[2018]26号）（以下统称“银保监26号文”），以鼓励保险资金参与长租市场。

 “银保监26号文”明确了保险资金参与长租市场的有关要求，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。

“银保监26号文”的发布，有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，服务好主业发展；有利于发挥保险资金长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构性改革；有利于促进我国新型城镇化建设，加快全面建成小康社会住有所居的目标。

下一步，中国银行保险监督管理委员会将认真贯彻落实的十九大精神和中央经济工作会议的相关要求，支持保险机构发挥自身优势，积极探索可持续的长租市场商业运作模式，进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。

2018年1月26日，保监会公布了《保险资金运用管理办法》，明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品（参见保监会：保险资金可以投资资产证券化产品）。资产证券化产品未来是保险资金运用的重要方向，保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的状态，而保险资金也可以通过购买产品的方式持续地为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用，保险公司可以更好地控制投资收益。

长租市场中既包括由政府主导或提供的廉租房、公租房等保障性租赁住房，也包括近年来市场涌现的偏高端的出租型公寓，本文主要论述对象为后者（以下或统称为“长租公寓市场”）。

“银保监26号文”将保险公司、保险资产管理机构等纳入长租公寓市场的融资领域，大力支持并规范保险资金进入长租公寓市场，明确保险资金可作为有效拓宽长租公寓市场的融资渠道。本文分析了长租公寓市场发展现状及政策支持，保险资金参与长租公寓市场的方式及特点，以及保险资金参与长租公寓市场的阻碍等方面。

目前市场上已经有较多长租公寓ABS案例为保险资管机构提供可借鉴的经验，长租公寓类REITs操作已经相对成熟。类REITs“以商业地产产权和未来的租金收益权为底层资产，以商业地产为抵押物”开展资产支持计划融资服务，可以视基础资产资质情况，选择是否增加合格的强主体作为担保方。总的来看，资产支持计划是目前保险资管产品参与长租公寓市场融资可行性最高的途径之一。

案例：首单央企租赁住房REITs产品

2018年3月13日，保利租赁住房REITs一期成功发行，发行规模17.17亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，产品认购倍数超过1.3倍，发行利率5.5%。保利租赁住房REITs是国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs。保利租赁住房REITs储架总规模50亿元，本次发行的一期系保利租赁住房REITs首期产品。

保利租赁住房REITs产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。

该产品的创新效应和示范效果

该产品与其他类REITs产品类似，以专项计划间接持有的标的物业产生的现金流作为第一还款来源，增信措施包括资产支持证券的结构化分层、标的物业租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的开放退出及流动性支持、项目公司股权和债权及标的物业的优先收购权及标的物业抵押等。

该产品开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河。储架发行方式在银行间市场发行的信贷资产证券化项目中广泛应用，目前企业资产证券化产品也开始推广，“京东白条应收账款债权资产支持专项计划”等产品都采用了该发行方式。

该等发行方式的特点是在专项计划申报阶段，不必确定具体的基础资产，仅对交易模式及计划文件进行审查；在交易所出具无异议函，确认产品期限及额度后，根据基础资产的形成情况、市场利率情形及原始权益人或融资方的资金需求较为灵活地选择发行时点，实现分期发行及备案。在当前的资产证券化制度框架下，“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。

该产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，租赁住房REITs就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。

延伸阅读：

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（来源：REITs行业研究的财富号 2019-08-21 22:05） [点击查看原文]