亿翰速评

2019年上半年阳光城销售规模接近千亿，财务结构持续优化，净负债率下降至145.1%。在规模持续提升的情况下，2019年阳光城大力推进品质工程，拟在品质方面树立行业标杆。

一、增收又增利，财务结构持续优化

2019年上半年，阳光城销售额900.7亿元，同比增长28.7%，大福建和长三角地区合计销售额达到489.1亿元，占比为53.4%，贡献公司超过一半的销售业绩，诠释了公司“3 1 X”的布局策略。同时，阳光城营业收入225.1亿元，同比增长48%，主要是由于企业结转力度的加大。另外公司财务结构优化，净负债率持续下降至145.1%。

二、注重拿地利润率，提升权益占比

阳光城计划提升权益占比，其中2019年上半年新增土地储备权益占比由2018年的55%上升至80%，为日后提升权益销售额以及归母净利率打下基础。另外在投资拿地上，公司注重拿地利润率，其中一二线城市投资拿地的利润率不低于8%，三四线以及更低能级城市投资拿地的利润率不低于12%。

三、重视品质，打造行业标杆

在阳光城完成“规模上台阶”的战略目标后，“品质树标杆”也提上议程。公司在年度设计大会后，确立设计在品质提升中的龙头作用，明确促使企业产品品质提升。在高标准、严要求的管理下，佛山绿岛湖、福州五一新城、成都红瓦寺等一系列标杆产品将陆续亮相。并且公司成立绿色智慧家研究院，未来绿色智慧家将被打造成为阳光城的IP。

2019年8月2日，阳光城2019年中期业绩发布会在上海顺利举行。

概况： PART1 2019年上半年经营情况一、时间过半，任务过半

今年年初，根据对政策调整和市场形势的判断，集团精准抓住楼市“小阳春”的战机，提出了“开战即决战、月月是年关、半年当一年、一年是两年”，抢收一季度，实现开门红。到了4月底，我们预测政策趋严，市场可能降温，我们立即发起“51行动”。此“51行动”并非五一劳动节的放假安排，而是把“5个月1千亿”作为目标而做出的一项营销安排。在“51行动”的统一部署下，6月份我们实现了单月销售超200亿的小突破。正是在这样的布置和努力下，2019年上半年，公司全口径销售金额达到900亿元，较去年同期增长28%，第一次实现了时间过半、任务过半。结算方面，公司本期实现结算营业收入225亿元，同比增长48%；合并归属于上市公司股东净利润14亿元，同比增长41%。收入和盈利规模继续保持强劲增长。

二、债务结构持续优化，强抓回款切实有效

1、本期在资产规模新增、优质土储增加的前提条件下，资产负债率降低至83.58%，较2018年底减少0.85个百分点；有息资产负债率降低至38.84%，较2018年底减少近4个百分点；净负债率降低至145.13%，较2018年底下降37个百分点；平均融资成本7.72%，比去年年末优化22个基点。

2、公司持续强化现金流管控，通过各种管理动作促进销售回款，上半年销售回款725亿，平均回款率达到80.50%；本期经营性净现金流87亿元，继续保持正值；本期账面货币资金433亿元，占比总资产15.00%，达到历史最高水平，大于短期有息负债（342亿元）。这两年来，我们的指标一直在不断改善，我们在公司发展速度和财务指标优化方面做到了良好的平衡。这项工作我们要努力坚持下去，相信在不久的将来，我们的财务指标可以改善到一个令大家满意的程度。

三、合理把握节奏投资，权益比例有所提升

在投资规模上，我们始终坚持以收定支，2019年上半年投资买地金额近273亿，占同期销售金额约30%；在投资节奏上，我们精准把握市场窗口的小周期；在投资方式上，加大旧改和一二级联动项目拓展力度。上半年，公司共以对价323亿元（权益金额273亿元）合计补充土地储备约527万平方米（权益口径425万平方米），预计货值902亿元（权益口径759亿元），新增土储权益比例由去年的55%上升至80%，为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

截至2019年上半年末，公司已拥有土地储备总计4,396万平方米，预计货值5,467亿元，其中一二线城市土地储备面积占比76%，预计未来可售货值占比86%。当前累计成本地价4,322元/平方米，根据公司2019年6月公告12,829元/平方米的销售均价，地货比3.0。公司的土储可以满足未来发展的需要。

四、大力推进品质工程

我们经过检讨，认为过去在执行“规模上台阶，品质树标杆”的战略上，对“品质树标杆”的努力程度不够。为此，自去年以来，我们不断加大品质工程的投入力度。品质树标杆，设计为先。公司上半年召开了年度设计大会，确立了设计在品质提升中的龙头作用，明确了打造一支行业内水平领先的设计管理团队、快速实现集团设计管理水平跨越提升的目标。集团上半年持续调整设计团队，强化设计评审工作，高标准、严要求，佛山绿岛湖、福州五一新城、成都红瓦寺等一系列标杆产品将陆续亮相。

继2018年发布《绿色智慧家白皮书》后，公司成立了绿色智慧家研究院，对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级。公司已布置若干科研课题，将与科研机构合作，把“绿色健康、智慧家居、家文化”的产品主张做到实处，将绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

五、管理持续改进，团队建设持续加强

为使组织匹配跨越千亿之后的发展要求，公司正式落地28个区域分级管理制度，其中3个A级区域加大自主权，集团支持他们做大做强，7个C级区域由新成立的新区管理中心进行定向帮扶。此外，公司进一步加强项目总管理制，项目是公司经营的基础单元，项目总责权利统一，补充管理短板。在公司治理方面，阳光城继续坚持“三权分立、授权充分、权责清晰、管理透明”的原则，董事会给予管理团队充分的信任和授权。董事会、监事会与管理层之间的相互信任和相互尊重正是阳光城管理持续改进的最大动力。管理层团队业务精通，沟通高效，简单透明，配合默契。在这里，我要特别感谢我们董事会主席林腾蛟先生对我们管理层的信任和支持，也特别感谢我们管理团队的每一位成员，是大家的通力协作，才取得了公司今天的经营成果。

在团队建设方面，打造一支最优秀的管理团队一直都是我们不断追求的目标。上半年，多位重量级的人才加入我们，有谭立新、胡雨波、孔博、吴明康等人，都是业界有口皆碑的人才。比起外引强将，我们更看重内部自我造血机制的形成。“光合工程”已成为阳光城自身鲜明特色的人才培养机制，已经呈现出巨大的作用。光合工程中的“”、“百子良将”持续推进，将为公司培养了大量的优秀人才。未来集团将以内部挖潜为主，我们期待“光合工程”经过三年的实施，能培养出一支3000名具有“懂业务、高敬业、讲情怀”的阳光基因的人才队伍，保证公司的业务持续发展。PART2 2019年下半年经营计划一、2019年整体形势判断与公司经营问题的基本认识

年初，我们对2019年市场的基本判断：1）“房住不炒”主基调未变，“三稳”是中央调控的基本目标，市场不会发生根本性的变化；2）“分城施策”，各地调控方向不同，以及国际国内经济形势变化，使行业形势充满不确定性。

回顾上半年，公司对上述整体形势的判断是正确的。在“三稳”的基本形势下，我们要在保证公司安全运营的基础上，充分发挥精准、高效、灵活的优势，追求公司实现持续、优质的发展。

1、坚定不移地执行既定的战略目标。坚持“规模上台阶、品质树标杆”的战略目标不动摇，追求有品质的发展。战略目标在不同的阶段有不同的侧重，在规模达到一定程度后，现阶段品质的重要性越发凸显。公司要追求在规模、产品品质、财务指标均好、员工满意度提升、管理优化基础上的高品质的发展，有质量的增长。

2、坚定对形势的判断。政府政策目标已明确为“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”，这种形势可能会长期存续，我们需顺应大势，主动调整适应，保持对市场的敬畏之心，发挥精准灵活优势，做好底线管理。

3、坚持不懈地改进创新和优化调整。我们清醒地认识到，变是永恒的。公司销售规模跨越千亿后，要从各个层级积极主动地思考我们的管理、理念、措施和机制是否匹配公司现在的经营格局和规模，不断对公司的管理进行改进和创新。

二、下半年重点工作

第一、完成三大任务

1、努力完成“51行动”，多卖楼，多回款

集团和区域都要把营销工作放到首位，重点攻坚第三季度，保供货、强销售、促回款，为实现年度目标奠定基础。上半年我们签约完成900亿，加上已认未签，我们内部考核口径其实已经完成千亿销售。“行百步者半九十”，我们力争完成“51行动”的指标，争取在9月底基本持平去年的全年销售额，再从四季度的销售额中实现今年的增量。

2、在确保公司现金流安全的前提下，更加审慎地安排投资工作

我们要在确保公司现金流安全的前提下，持续关注市场动态，因城施策，创新合作方式，踩准节拍，更加审慎地安排投资工作。同时加大对投后项目的管理力度，盘活资产。

3、保竣备，努力实现完美交付

我们要继续扎扎实实做好运营，对竣备逾期零容忍，严格按照逾期处罚体系进行奖惩，保证下半年的竣备交付顺利进行，让客户满意，保证结算目标的顺利实现。

第二、推进两项调整——品质导向、利润导向

上半年，我们管理层做过一次检讨，发现我们的激励体系中与规模挂钩的指标比重太大，与我们的战略目标不匹配。下半年度，我们将调整我们的激励体系，平衡规模与利润，体现当期创造；同时强化品质导向，加大品质考核与利润考核的力度。品质考核以工程品质和设计品质为突破口；利润考核是当期利润与结算利润的综合考核。

三、我们的发展愿景

2019年，我们有信心完成全年的既定任务，保持一定的规模增速。同时，通过品质工程的推进，我们要争取在两年内实现产品品质的突破，将品质打造为阳光城的核心竞争力。在规模、品质取得均好发展的情况下，通过不断提升管理水平，优化资本结构，改善财务指标，把公司发展成为一家行业内有口皆碑的优秀企业，为公司的持续长远发展打下坚实的基础。

半年小考已过关。回顾过去的两年，我们明确了“规模上台阶，品质树标杆”的战略方向，以“三全五圆”的管理机制推进公司业务发展，依靠优秀的人才队伍，取得了不俗的成绩，我们对此倍感欣慰。在今后的工作中，我们在维持规模发展的基础上，将更着力于有品质的增长，以品质工程和光合工程为抓手，真正把公司做到又大又强。我们始终坚信，我们的祖国日益繁荣富强，房地产市场仍将会长期健康发展。我们仍将继续保持道路自信、管理自信、团队自信，做到“进之以猛，持之以恒”，坚信“锲而不舍，金石可镂”，以更加理性平和、客观冷静的心态来应对未来的长远发展。半年跨千亿，未来更可期。“不积跬步，无以致千里；不积小流，无以成江海。”我们将一步一个脚印，在阳光未来的道路上脚踏实地、开拓进取、奋勇前行！ 

问答环节Q&A

Q1：公司提到一个叫降负债，提升利润，应该是陆陆续续在兑现了，那么后面一个阶段，管理层希望把公司变成一个什么样的企业，在未来企业会有哪些更大方面的变化，是值得我们资本市场期待的？第二个我想问一下，我们的融资渠道，包括融资决策和手段方面，企业有哪些想法和思路？

A1：在公司的文化层次里面，阳光城要致力成为一家现代商业领域的一个推动者。我自己的解读就是说两年前来公司，公司只有几百亿的规模，16年才三四百亿，公司都不受大家的关注，今天我看这次是最多的投资者，也表明了大家对我们越来越关注。

规模方面，就是到一千多亿，两千亿，我认为这个规模应该是可以的，现在的市场我们不可能像碧桂园、万科和恒大他们那样，我们确实错过了最好的发展的时机，我不敢奢望规模得到更多的增长，但是我认为中国的房地产行业无论从品质上，还是文化管理上，我们都跟先进国家的差距非常大。最近我们在抓品质工程之后，在积极地调研一些世界范围内的优秀的地产企业，最近我又去日本，想推动和他们在不动产的发展，我们在这方面差距其实还是很大。房地产还是大有可为，但是这种发展速度不会像过去能够高速发展。所以未来的话我还是觉得在发展速度上，我们可以从容淡定，顺势而为。这样我就有精力和条件，把品质真正做好。这样的话能够在未来缩量市场有更大的机会。我觉得限价这个东西是短期的政府的一种措施，未来不具备持续性，因此只有品质才会赢得市场品质，才会有溢价。所以现在我们要好好的夯实这一块。我觉得在品质方面不会受外部环境的影响，只要我们公司重视，我们努力就可以把品质做好。所以我们未来的话，我是觉得我们在公司目前规模的基础上，未来将财务指标改善，品质优势领先，这样才是一家优秀的地产企业。我们围绕这个目标去分配好。关于融资，因为大家知道去年国家去杠杆，去杠杆的政策就是资管平台等等关掉。那么今年以来，国家在政策方面也是出了很多的政策，政策总的来讲就是对房地产的融资越收越紧。去年我们已经预测到这个政策起码会延续1到2年的时间。如以去年7月份开始计算，起码还有一年多的时间，所以在这种情况下，企业其实要面对现实，这个现实是不可改变的。去年我们就主动在融资方面做了很多的调整，刚才你提到的融资创新，实际上是没办法创新。因为其实在2015年2016年，融资的大门是全面的打开的，无论是国内的融资，还是境外的融资都打开，然后经历了2017年和2018年之后，陆续把这些打开门窗口关闭，或者很多的融资虽然没有关闭，变成了窗口指导，就相当于半关闭的状态。所以融资创新基本上我们在去年下半年到今年以来，几乎是没有创新的，这是一个方面，但作为企业来讲，还是要生存要发展。刚才朱总描绘了我们今年的目标、未来的目标，所以我们已经从去年开始把公司的发展从融资杠杆型的发展模型，已经变成了企业内部通过管理，通过改革，通过加强运营管理等方面来发展，这种转变基本上还是比较成功。今年我们融资方面保持一个正常的状态。就是有息负债总量基本上没有增加，保持在1120亿。在这种情况下，我们完成了900多亿的规模，这个成绩是非常不错的。所以从财务口上来讲，一方面抓销售，一方面抓回款，非常重要。在现金流管理方面，我们放在非常重要的意义上来抓。这就是当前我们采取的措施，还有一些用的方法，谢谢。 Q2：两个问题，一个就是前两天政治局会议刚开完，就说不用房地产刺激经济，朱总怎么看待下半年整个政策的走势，包括资金和各地方城市的政策，以及在这样的政策之下，行业的量价和投资会出现什么样的变化？第二个问题就是在这样的环境之下，阳光城的拿地的策略会出现什么样的变化？

A2：关于政策，我觉得大家都理解到了，这一次政治局会议中央的政策，并不是什么新政策，其实是进一步显示我们中央的这种决心，这个事情是可控的。而对于我们的话，从去年开始，我们对市场的基调，觉得对未来不能有太多的预期。这个事情只要事先有准备，有思想应对就好。下半年的市场我觉得就是“稳”，表现在两方面，一个大家不要加预期，对销售房价，千万不要有什么走高的这种幻想，但是我觉得也不要悲观，政府的调控也不是要把地产压下去。

那什么是稳，既不要太涨，也不要太降，这才是稳。未来的话，我觉得这个成交量十几万亿，是一个高峰值了。未来我认为是一个缩量的市场。在座的大家都不缺房子，房子只是可能不在上海，在老家的，我觉得总量是不小的，所以在缩量的市场下，去年我们提出我们的产品主张，提出品质工程，其实未来不是大家去投资，是一个房屋的结构错配，户型等各方面的错配。第二个就是大家对好房子这种改善的需求。所以我们去年提出绿色智慧加品质的工程，大家存在对品质的需求，我们“绿色智慧家”是在这样的背景下提出的，未来行业是个缩量市场，只有好的产品才能够实现销售，才能实现溢价。拿地的策略就是在发现有机会的时候赶快出击，发现不对就马上调头。去年和今年上半年拿地总金额都是在销售的30%左右，比例控制的还是比较好，可以说这个比例对于高成长性的公司有点保守。我们对市场的环境不敢有过高的预期，目前的情况下拿地还是要更加谨慎一些。

Q3：您觉得今年下半年整个行业的情况会不会比去年下半年差，今年下半年拿地是不是也会占到30%？A3：我觉得今年下半年还是持平吧，也不要过于悲观，中央的“三稳”说的很好，以稳定为主，拿地30%是我们的一个大线，如果时机不对，我们会更加收一点，也不是一定要花30%。我们现在有6000亿的土储，土地储备不会成为短期发展的障碍。

Q4：第一个就是想请教一下中民投的股权问题，然后第二个问题就是想请教一下回款、应收账款的一些结构？A4：中民投转让了百分之8点多股权给福建一家企业之后，现在还有百分之9点多的股权，现在也是在持续寻找合适的投资人，这会涉及到一个比较大的股权层面的变化，所以说选择投资人我们会更加审慎，我们也在持续寻找中，有阶段性的进展的话，会提前向各位汇报。另外是关于回款的问题，阳光城2019年上半年销售额是900亿，不管是合并口径、权益口径还是全口径的，基本上有80%的回款，也就是说900亿的销售额，725亿的回款，权益口径的话销售额是577亿，回款数是465亿，并表的话是483亿的收入。刚刚朱总也讲到土地支出的情况，跟销售是挂钩的，就是我们322亿的土地支出，对应了900亿的销售是在30%左右。

Q5：第一个问题是公司上半年的财务指标改善比较明显，基本上也是超过了年初给市场的目标。公司下半年在各项财务指标上有没有比较明确的定量指引。第二个问题是2018年年报出来的时候，公司说2019年会有一个AAA的评级，这个现在有没有比较明确的一个时间表。A5：全年的指标肯定是不断的优化，半年的运行结果证明阶段性的目标完成。然后下半年目标我们会继续去实施。具体来讲有几个指标，第一个是净借贷比，希望今年从180%降到150%，现在已经140%，下半年我们可以维持这个水平；第二个优化指标是短债与长债的比，上半年已经做到3:7，去年年底是4:6，相信下半年还会维持这个水平。第三个指标就是净利润率和毛利润率，今年上半年稍微有一些提升，下半年预计差不多，因为这些项目都是过去的项目进入结算，结构也比较清晰，所以估计变化不会很大。负债率和利润率的优化是公司一直去追寻的。AAA评级我们跟国内的四家评级公司一直在沟通，沟通效果应该是非常好的，但今年房地产市场是政策继续收紧的市场，评级公司也很为难，所以说我们的指标虽然从数字计算方面将达到了目标，但是因为国家有这方面要求，就没有一家机构把评级的结果公布出来。当然中期业绩公布完之后，我们还会去跟评级公司推进这个事情，因为现在的财务是跟去年底相比又好了一些，所以希望他们可以公布出来。

Q6：第一个问题是上半年实际供货大概是多少？下半年以及明年的推盘计划是多少？第二个问题是今年三季度可能会要完成去年全年的一个销售额的目标，下半年整体来看市场情况稳，但是也还是偏紧的情况，所以会怎么安排营销方面的一些动作。比如是否会有降价，以及营销激励方面的内容？第三个问题的话是有传言说我们有一些收购的动作，比如说像广州荔湾的一些项目，另外就是说新城那边可能也会有一些项目在接手，当然都是传言，之前有项目是已经确认收购的，下半年和明年对收购的一个情况大概是什么？A6：我们上半年实现新增的供货大概5090亿，达到了年初目标的50%。这个其实幅度比较大。下半年考虑到上半年新增的项目，在下半年才能产生供货，每年初的计划我们还有1211亿的供货。那么这两个数字加起来，加上上一年结算的供货余量，那么全年可实现销售的货源大概是3000亿，根据一定的去化率，我们完成全年的指标应该是相对比较容易。接下来回答营销的问题，就今年我们供货的节奏来看，对于完成全年指标我们是相当有信心的，至于会不会降价，阳光城目前已经有200多个项目在卖，会有部分项目会通过先降价跑量，先把我们的业绩和款项收回来。有些项目不怕降，而且甚至希望它降到位，能够把款收回来。另外，有些项目是属于利润型的，还有一些项目是利润和数额兼具的，所以用这三种方式去衡量我们整个在市场上的项目，同时也能够达到我们整体业绩更辉煌和平衡。同时，在下半年，我们已经把今年在卖的200多个项目当中进行一个分类：“易、中、难”，然后根据市场情况、具体情况和利润情况决定这三类项目是甩、是加价、还是快销。而且，我们今年销售策略是抢销，从一季度抢销到二季度，而且下半年我们会更彻底的贯彻抢销策略。同时，我们对所有在做的项目做了一个监测，就是这个项目跟旁边四五个项目或者七个项目比，是卖得贵，还是卖的慢，还是速度快，用这种方式去监测全国项目的销售和规划。所以目前为止，我对完成2019年全年的销售指标还是充满信心的。回答第三个问题，市场上这几年一直关注阳光城收购，这是我们的强项，每年确实都有这个动作。而且因为有些收并购是比较复杂的。上半年我们大概有1/3的项目通过收并购，但是有些可能是外部传说或者媒体猜测，每个月如果有收并购行为的话，会通过公告正式告诉所有的投资者。总体来讲，投资方面，对收并购这方面怎么决策，我们的原则是，总体看项目的数据符不符合我们的投资的标准，包括我们的要求、一些严格进度、流程、评估办法。所以，公开的市场招拍挂的项目，我们也关注。收并购优质的项目，我们也会在跟踪。只要是符合我们的投资标准和条件的项目我们都会往前推进。整体来讲，下半年我们还是会根据大势，根据公司、根据项目的情况，谨慎的推进有关的决策。

Q7：我们看中报中销售的权益比其实较去年和前年是略有下降的，所以想问一下，在下半年以及全年的项目权益比有没有很明确的指引？2017年公司提出了一个“规模上台阶，品质出标杆”的一个战略目标。那么目前来看前半句应该基本上已经实现，当然未来空间还很大。所以，想请教一下，后半句公司管理层未来会通过哪些举措来实现这个承诺，因为未来几年也是一个交付的大年，所以大概是在什么时候能够看到后半句承诺的兑现？A7：上半年的销售权益比是比较低，主要是因为在前年底和去年拿地时候，有两三家是权益比较低的合作项目。这个反映的是过去拿地的权益比例关系，今年拿地的权益比例提高到80%，后面会慢慢的提升。第二个问题，我们讲战略两个方面就是规模和品质。我们在前年和去年开工项目中，前年开工的项目已经交楼了，去年开工的项目现在已经展现出来，目前基本达到了预期。尤其是在杭州、上海、广州和南京这些主要的一二线城市。在一二线城市，尤其杭州楼市，杭州的楼盘好又特别多，所以我们大家都很关注。最近我们也在组织现场观摩，到杭州去看我们自己和看别人的项目，我们效果还是呈现出来，但是没有达到我的预期。我们激励体系作为指挥棒非常管用，去年我们施行经营奖，在行业里面也是比较创新的，所以我的各个区域的指标都完成得很好。品质这方面，我们改变很多。以前我们砍成本特别厉害，现在主动加成本，只要中标，我们就给他1.5%的激励，但是钱不是白送的。在过程中如果履约的情况和节点完成情况达到我们的要求，就释放一部分。交楼的时候达到我们目标，又释放一部分。我们的成本基本上降到最低，但成本太低也不是好事情。尽管在限价的情况下，现在我们适当的提高了一些标准，成本有所增加，但是产品品质需要，我们牺牲一点是值得的。第二个就是我们激励体系，目前还没有太多公司，就是说比较大的公司，收入跟产品品质挂钩，这个可能也是我们第一家推出来。用这个办法，我也没想到上半年能取得这样的成绩。我相信有我们这些举措，今年年底我们的产品品质可以有很多突破，明年还会有提升。如果说我们坚持做两三年，我觉得我们公司的整体水平会有很大的提升。权益比现在我简单说，我们上半年是80%的权益。下半年的话，我这些产品快的今年年底亮相，慢的明年上半年亮相，明年我们销售的权益比基本上就是我们今天的权益比。我们每一个新拿的地块，公布的都有一个权益，所以大家如果要做测算，可以看一下。

Q8：过去15年、16年的时候，我们收购了一些资产包，包括比较大的这些，但是当时可能没有及时的把它推进，我想问一下现在这些资产包的进度大概是怎样的？以后大概是怎样的一个计划？A：关于收并购项目，平均的毛利率是26%以上。刚才大家关注的是关于收并购项目，这个是128亿，它的毛利率在30.88%，实际上这些项目的话毛利率状况比公开市场上的表现还是不错的。而且整体我们也会看到，这些结算项目里面，像我们广州的这些大资产，包括南沙，还有比如长沙的一些集团项目，杭州一些资产比较大的项目，这些的项目的平均毛利率都在30%以上。所以说整体上这些资产项目在现阶段的表现都是不错的。确实因为有些项目，包括公开招拍挂的项目有一些滞后，但是从去年开始，我们投资部门已经专门成立一个投资后期的机构，不光是这个项目，针对所有的项目拿完之后可以跟踪分析研究，然后遇到问题进行相应的解决。你说的这些问题包括存在的一些问题，都在陆陆续续的给予解决。今年上半年，包括规划、拆迁基本上都取得了重大的进展。整体来说，我们过去并购的项目转换还是不错的，但是也有好的，也有一些发展影响比较大的。这两年政策方面变化，收购并购工作难度还是比较大的，这个也是在考验我们，工作还在持续进行。

Q9：关于我们管理机制的调整，公司现在其实是设置了三类区域公司A级、B级和C级，能不能具体给我们介绍一下这三类区域公司在权属设置上的差异，以及未来我们有没有可能把一些拿地的权限一定程度的下放。第二个，之后在区域的布局上，在一二线跟三四线城市之间的配置上有没有一些定量或者相对量化的指引。另外就是我们三四线内部其实也存在一些分化，我们管理层相对觉得哪些区域未来投资机会更好？A9：这是17年后我们要扩规模的一个话题，所以扩规模的话就要多走出去。当时我们从17个区域增加到30个区域，后来我们看这个区域表现得好，我们就说这个区域要做大。其实当时我们的新区里面有三四个区，像我们的重庆区域，是从17年9月份成立的，现在它比较突出，已经超过400亿了，估计明年就会成为我们一个主战场。我们的广西区域、江西区域，当时17年都只有一个项目，在今年都会成为过百亿的区域。通过布局的扩大，对我们其实可以增加规模。但是每个区域的表现和市场机遇不同，发展参差不齐，大的区域有200亿，小的区域单个项目还在十几个亿、几个亿的总规模。所以我们首先是两个区域合并，区域变成28个，一个是少了海南区域，海南这两年地产没法做，我们把海南区域并到广东区域里面去了。还有就是河北和天津的市场没有达到我们的预期，我们把天津、河北进行合并，这是管理级别上的一个安排。现在我们是28个区域，还是参差不齐。所以说大的，我们管得太紧，小的给那多钱，他们也不一定能承接，但是我们分成了ABC三类。A区域，就是我们的主战场，我们的福州区域、上海区域，这些都是过200亿的。这些区域的话，我们把项目一些运营权、人事权、考核权都下放给他们。现在投资权还没有下放太多，但是比较尊重他们。我们三个A级区域的总裁都是集团副总裁，虽然没给他们更多的授权，但他们也是集团管理成员，在平时工作中更多的去尊重他们的意见。然后C类区域应该有11、12个，但是C类区域里面我们根据区域的情况，比如像乌鲁木齐，他们在当地招到很好的人才，还是比较困难，所以我们上海区域就要支持他。有的区域虽然是新区域，比如南京、重庆，但是规模、人才队伍还是不错的，C类区域有七个区域我们把它成立一个新区域管理中心，对口帮扶他们。新区域管理中心的权限也不具体，新区域需要帮啥就帮啥，他能做好的就不用帮他，这个区域根据自己的情况有针对性的展开，这个也是我们阳光城的灵活之处。在拿地方面，我们对每个区域，包括一二线量的问题，我们没有具体的量。因为我对一二线、三四线还是有比较多的经历，感觉三四线还是有市场，但是比较难做，看你怎么做。我们的工作能力、管理风格，还是比较适合一二线，在一二线里面北上广深受调控土地供应的影响，拿地非常困难。去年我们投资的重点城市主要以省会城市、二线城市和城市群为主。在上海不好做，但是长三角尤其是江苏、浙江是非常好做的。珠三角的深圳不好做，但是大湾区、珠三角的其他城市都不错，所以我们以二线城市和城市群为主，这样的思路是我们的重点。但是我们并没有说具体量化要多少，还是按照我们的投资标准、市场机会，再突破地安排我们投资。

Q10：有两个问题，一个是关于半年报的采集数据的问题，这一次公司的非经常性损益，其实比去年多有1.4个亿，占到7000万的是非流动性资产，请问一下是什么样的情况？第二个问题是在外部房地产市场限价，而内部又是要提高品质、成本的环境下，公司目前对于获取项目的标准是什么样的？比如净利润率是什么样的标准，以及对于未来在整个市场情况下预期达到什么标准？A10：现在的房地产经营确实还是比较难的。一方面是限价，另一方面地价也没有降低。工程成本，尤其是这两年工人的建筑工资成本提升，材料成本也在提升，我相信各个公司都会遇到这种问题。所以我觉得未来地产还是会回归到一个正常的时代。过去拿地的时候没有限价，项目还没事。在目前情况下，我们的标准确实很难把握。在产品上是有标准的，我们产品标准分成ABC标准，C标准就是刚需产品，B标是改善型，A标准是不受限制。在建造成之后，我们可以在户型上、装修标准上、对区域在设计产品基本上不加限制，完全按照我们的策划定位要求。但是在盈利标准、投资标准上很复杂，我觉得我们公司的精髓就是在不同时期的投资，我们考虑的不会是单一利润标准。有的利润低一点，但是回款比较快，对利润要求可以放松一点，我们从来都是一个灵活的标准，一个多维度的评审标准，这个多维度标准在不同的时期松紧程度还不同。下半年我们拿地，对资金、回款、业绩可能就比过去要求高一点，更加慎重一点。所以阳光城执行动态的标准，不好简单的用一个指标去说，我们对这些指标的标准怎么定，要多维度、动态的、不同时期的对待。我们在双赢机制里面有三个方向，基本上把它作为一个基本的标准在上下波动。第一个是净利润率，像我们其他项目净利润率是不低于8%。但是如果说要去三线城市，或者是四线城市，我们对它利润率要求在12%以上。然后第二个现金流回正的时间，在一类、二类、三类城市要求时间是不一样的。一般来讲我们对三线城市以下的城市包括三、四、五线城市的华东区的、华南区的经济比较发达的地区，我们对它现金流回正的时间不能长于12个月。还有一个就是年化的资金回报率不能低于30%。在基本标准定了之后，去一线、二线、三线城市，再根据当时市场环境，可能会做一些上下波动的调整。非经常损益主要是两个部分组成，应该是1.4个亿。7000多万是股权转让，我们财务投资一些小股权项目转让，另外接近5000万是合作方占用我们的资金占用费，就像前期合作，我们会锁定资金在项目上面，他们拿这个资金给政府相当于像保证金或者其他前期的投入和使用。这个是根据会计科目处理，因为它不是一个常规的状态，但这也是公司收入组成的一部分，让账目更清晰。

Q11：我有两个问题，第一个是接下来你们的债务到期量，还有大概的结构，以及后续去做一些安排。第二个在过去两三个月发生了一系列的风险事件，对于现在公司从一线工作的角度上看，有没有什么样的感受，公司是如何来应对这样的变化？A11：这是很具体很现实的一个情况，就是大家也关注到阳光城今年的市场全债长短期的话是300多亿的一个量级。然后我们今年上半年已经还了160多亿，然后下半年的话还有186亿债务待偿还。这186亿构成中，银行债务是43亿，这个银行债务都是对应项目的，等项目回款时归还，所以说它是跟销售的资金是相匹配的。另外一方面的话在债券上面主要是美元债和公司债，25亿的美元债，大家会看到阳光城前一段时间以来，有定期做一些定向的融资，之前一些定向融资就是用来归还这些债务的，还有包括我们现在在手的还有2.5亿美元债在做批文，也会继续做一个发行，也主要就是用于偿债的安排。还有就是我们的公司债的25亿，这个主要是用于回购。还一块非银的82亿，主要是有50亿的项目回款，像供应链这些产品，他是能够不断地再去做一些去化的安排，然后还有32亿的这种的融资。整体的186亿，相对阳光城现在销售规模的状态，我觉得这个数字还是比较小的，也完全是在我们自己的很正常的经营履约可覆盖的范畴。然后您关注到是现在外部金融政策的变化，对公司当下的影响，我是觉得外部的金融政策的话应该来说不是说这段时间才有的，应该是持续从去年下半年以来到今年一直都有的。从整个公司的角度来看的话，不是说因为你出了政策，我们才去改善自己的财务结构，贷款结构。其实从去年底开始，准确说是从我们建斌总加入阳光城开始，就一直跟管理层提这个目标，然后我们也在持续地用一系列的动作来优化财务结构。我们不仅在调结构，同时我们在主动的调整成本，上半年我们是还了160亿的债，事实上我们是多归还了，为什么多归还？我们就是把短期债务优化为长期债务，把一些贵的钱置换成便宜的钱，其实就是在做这方面的主动调仓和换仓的安排。其实我觉得在这块上面的话，大家可以完全放心。从我们的绝对值可以看到，从去年开始到今年以来，然后在规模发展的情况下，它是绝对值一直保持一个非常不变的数据，未来的话，到今年下半年相信我们也不会突破这个数字，不管下半年销售额和销售增速会有怎样的变化，负债不会发生变化。

Q12：第一个想了解现在开发贷、按揭这块，我们现在接触过来最新的情况是什么样？第二是下半年的我们自己的融资规划方面是怎么样一个考虑，然后我们B端有没有一些新的资金开户的想法，比如说股权方面的考虑，能不能跟我们讲一下？第三，就是我们自己一直是做三收三支，然后以收定支，能不能给我们拆一下我们自己现在现金预算的情况，有没有做过一个压力测试？比如说房价下行或销售额下行，我们资金能承受的空间？A12：我把基础数据先跟大家简单汇报回答一下。因为开发贷，按揭，现在还是属于标准化的常规融资，一直以来，在按揭方面，阳光城是持续跟着股份制银行，或者一些规模比较大的银行保持着非常好的战略合作关系。其实相对来讲就是说我们的一些按揭额度的话，他们都会给我们一些持续有效的保障，包括有一些银行，我们会聚到他们总行的战略部，然后点对点的去对我们所有的项目，去做集团的一些铺排，而不是区域自己只是个别的跟银行的交流，我们是集团跟总行层级做这种自上而下的整体安排，然后把指标分到各个区域，然后区域去使用这个指标。然后关于刚刚讲的一个大的现金流的开支，三收三支的原则就是以收定支，先收后支，收大于支。现阶段整体更强调现金流安全的底线管理，更强调以收定支，先以销定产，以收定投，所以这个的话是在跟我们整个现金流环境贯穿在一起的。所以说，根据大体的经营指标，我们可以去做这样一个简单的拆分，一方面融资性的现金流，我们是保持它的准备程度不变，那就是意味什么事我做到还多少就借多少，不去过多增加负债，不因还贷占用经营性现金流，这是个打平的状态。在经营性的现金流里面，正常的话，我们是按销售额的80%做回款的安排，目前的话实现的是非常不错的，那80%的回款就要做到先收后支，以收定支，所谓以收定支就是我收到多少钱就用多少钱去支付。在整体的大支付里面的话，土地款的支出正常的话占比50%左右，就是我们全年会控制在50%的区间范围内，工程款的话占比应该在20%，税金11%，岗位的话7.2%，其他支出的话差不多5%左右，绝大比例的经营支出都是根据收入来定，如果你的收入没有这么高，那么比如土地开支或者相对来说不是刚性支出的话就可以适应的去调整缩小。

（来源：亿翰智库的财富号 2019-08-21 14:40） [点击查看原文]