根据财经网的报道，最近暴雷的乐伽青年公寓通过“长收短付”的模式，高价收房、低价出租，最终导致公司无法偿还客户欠款，停止经营。在这一事件中，乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长期的租金，这些资金的用途却难以监管：部分资金用来支付进一步收储房源，部分资金用于投资项目，部分资金甚至有可能被非法侵占。

记者在调查中发现：部分租客向乐伽公寓支付租金时，收款方为个人账户。乐伽公寓今年3月也曾发出公告，承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。专家提醒需加强对长租公寓的资金监管。业内人士指出：除了资金运用上存在风险之外，市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。

根据启信宝的数据显示，当前中国的长租公寓企业已经达到了231家，并且还在快速增长过程中。

其实，此次出事的乐伽青年公寓正好暴露出长租公寓市场的一个常见问题，一年前的8月19日，原我爱我家副总裁胡景晖预言：“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”而现在，长租公寓的问题已经出现了，我们到底该怎么看这个问题？

首先，长租公寓借助的是传统收租的手段进行金融化运作。其实仔细分析长租公寓的商业模式我们就会发现，长租公寓所采用的手段是非常明确的这就是中国房屋租赁市场所形成的付三押一甚至更长的模式。这种模式在中国房屋租赁市场几乎是一个约定俗成的模式了，长租公寓企业就借助这个模式，占据了较多的资金形成了自己的资金池。相信所有了解金融的人都知道，对于一家企业来说资金池意味着什么？一家企业的资金池越多也就能够越容易通过资金沉淀获得金融操作的空间，如果一家企业可以长期占据资金池的话，那么就可以借助自己的资金优势在短时间内通过金融市场操作获得大量的收益，这也让资金池成为了很多企业的摇钱树。再加上此次长租公寓案件当中，还有涉案公司人员私自侵占用户资金的现象，这个问题则更加严重。

其次，长租公寓的金融化该怎么看待？长租公寓的金融化可以说是一种必然趋势，在这方面即使是大家长期使用的移动支付工具比如说支付宝、微信支付这些都砸之前存在资金池的问题，那么对于一家长租公寓房地产企业来说，这个问题将更难解决，所以要解决这个问题想要凭借长足公寓企业自己的自律似乎是不太现实的，需要有更加强有力的手段来进行管制。

第三，长租公寓问题有解决思路吗？解决思路肯定有的，对于这种金融问题其实早就有了解决思路，我们可以类比于国家对于移动支付、P2P的金融监管来构建对于长租公寓的监管体系，一方面，可以考虑采用备付金集中存管的方式，将长租公寓企业的备付金集中上收到统一的备付金集中存管部门，然后只将当期的租金或者一段时间的租金交给企业自己处置。另一方面，可以考虑采用存管银行的模式，明确长租公寓企业要进行备付金银行存管，通过银行存管的方式避免出现备付金被挪用的现象。

当然监管只是一方面，做好行业自律也相当重要，但无论如何长租公寓都需要尽快想办法解决问题了，行动起来比什么都重要。

（来源：江瀚视野的财富号 2019-08-14 14:43） [点击查看原文]