作者：包希仁

昨日，南京针对近期租房市场出现的乱象，开启为期2个月的专项整治行动。此次专项行动将由市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局联合执法，依法集中整治房产中介、住房租赁企业（下称：长租公寓）经营，严查挪用租金等九种行为。

九种行为需整治，涉嫌犯罪应严打

据了解，此次重点整治的九种行为包括：

1、利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源，以高额租金抢占房源。

2、存在“高收低出”经营模式。

3、存在将收取的租金挪用的行为。

4、发布虚假租赁房源信息。

5、违规出租或代理不符合出租条件的房屋的行为。

6、从事无证无照经营或超出核准登记的经营范围从事经营活动的行为。

7、未按要求到房产部门进行机构备案或信息登记。

8、强制或诱导使用“租金贷”支付租金。

9、采取暴力或“软暴力”行为驱逐承租人。

然而，对于上述九种行为，有些的确应该整治，因为这些行为有可能涉嫌违法犯罪，例如挪用租金行为。

据法律界人士分析称，租客缴纳的房租，其实属于中介或长租公寓代替房东收取的，因此该类机构未经房东许可，是不可以挪用这些钱的，否则就可能涉嫌职务侵占或挪用公款。

但这种行为在没有外部监管的情况下，几乎绝大多数中介或长租公寓都会这么干。这就是为啥一出现该类机构倒闭或跑路后，房东就“分文取不着”的主因之一。

此外，像诱导使用“租金贷”的行为还可能涉嫌合同诈骗；无证照经营或超范围经营的行为也可能涉嫌非法经营。

而对这些可能涉嫌个体犯罪或单位犯罪的行为，应该是此次联合执法的重点整治行为，这也算是“防患于未燃”。

有业内人士指出，对于挪用租金行为，可用资金监管或银行第三方存管形式对租金进行专款专用；对于诱导使用“租金贷”行为，需要对相关租赁合同进行备案审查，未经审查通过的合同视为违规；对于无证照经营或超范围经营行为，需进行事前事中审查，且将其列为“宾馆服务类”进行审查，不合格的直接停业整顿。

这样一来，则可有效避免中介或长租公寓一不小心跌入“犯罪深渊”。

放开市场竞争，整治恶性竞争

除此之外，有些属于市场竞争行为的，政府应该进行引导和规范。特别是有些可能涉嫌不正当竞争的，将予以相应整治和处罚。

例如“高收低出”行为，对于此类行为，监管部门应区别对待，若有些企业长期进行此类明显违背市场经营规律，靠恶性竞争争抢房源，垄断市场的，将予以整治。

而有些属于短期“促销”，或短期让利于民的行为，监管部门则应“网开一面”，而不是一刀切，让市场失去活力。

此外，对于发布虚假租赁房源，或违规出租不符合条件的房屋等行为，则需要“一刀切完”，特别是要严打靠虚假房源误导租客上钩的行为。

靠融资扩张属市场行为，监管请勿干预市场

不过，在此专项整治行动中，有一种行为的监管是有待商榷的，即利用各融资渠道获取资金抢占房源，以高额租金抢占房源的行为。

据天诚不动产研究所所长吴翔华分析称，众多长租公寓要想做大做强，不得不依靠融资来抢占市场，因为很多长租公寓从一开始就没指望靠赚取租金价差盈利，而是靠资本运作，靠上市或多轮融资来套现获利。

因此，长租公寓高价拿房也纯属市场竞争行为，政府不仅不该对该行为随意整治，更应该鼓励市场自由竞争，让企业自主经营，久而久之，市场自然会进行“优胜劣汰”。

此外，对于未按要求到房产部门进行机构备案或信息登记的行为，吴所长也表示，让房东主动进行房屋租赁登记，估计大多数房东都不太乐意，同时，长租公寓自身也不太愿意登记租房信息。

要知道，很多长租公寓都或多或少有隔断房间行为，有的甚至违规搞成群租房，若登记租房信息，则无异于“自断财路”。

综上来看，南京此次四部门联合专项整治行动，或将“任重道远”。而对于有些行为已成“行业共识”的，则整治难度也是不言而喻的。

（来源：房趣财经的财富号 2019-08-12 19:00） [点击查看原文]