近日，南京乐伽公寓宣布停业，涉及上万房东和租客。事实上，今年长租公寓行业风波不断。据公开信息统计，自2017年2月至2019年3月，关闭了20家长租公寓品牌中，仅今年7月份，就有乐伽公寓、杭州速锦房产等6家公寓机构“爆雷”。业内人士表示，在激进的市场拓展策略下，融资环境骤然生变，又缺乏健康的盈利模式，长租公寓的未来充满不确定性。

南京乐伽公寓“爆雷”

　　8月7日晚，乐伽公寓通过微信公众号发布公告，确认公司因经营不善停止经营，并无法偿还客户欠款。

　　此前，这家总部位于南京的第三方租房平台，在杭州、南京、合肥、西安等地陆续被曝出拖欠房东租金、租客按时交租却被要求搬离等情况，并出现客户维权。

　　而就在7月14日，乐伽公寓还公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”，“乐伽公寓跑路”是公司在解除少数不符合市场需求房屋的合同中时，个别造谣者利用而加以诽谤的消息。

　　之后事情便陡转急下，7月15日，西安市住房和城乡建设局官网挂出《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》。

　　7月19日，“疑似爆仓”和“乐伽公寓跑路”的消息传播不断扩大，乐伽的房东、租户自主建立维权群，联系各方进行维权。

　　7月21日，乐伽发出公告表示，公司正常运营，个别被清退的员工故意发布不实信息引起客户挤兑，公司已对接投资方，并向公安机关提供信息，尽量追回被已经清退的公司业务员侵占的公司款项。

　　7月21日，南京建邺区住房保障和房产局发布通告，表示对乐伽租房违约现象正在调查中。

　　而8月7日，乐伽推翻之前自己的说辞，正式宣布“倒闭”。乐伽公寓公告称，近期因公司经营不善，无力履行合同。我司已尽最大努力通过多种途径积极自救，但均未见效。目前公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　据不完全统计，乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。

以下为乐伽公寓公告全文：

“高进低出”模式是主因

　　乐伽公寓成立于2016年5月30日，运营主体是南京乐伽商业管理有限公司，出事之前，已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都等8个城市的市场，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。

　　不同于一般长租公寓的运营模式，乐伽公寓采用按高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就会升高。因此，不少租客图便宜，往往选择半年付甚至一年付。乐伽公寓采用这种模式，在多个城市不断扩张。

　　乐伽公寓在公告中对此进行了反思并表示，造成公司业务全线关停的原因是“高进低出”的经营模式及公司内部管理制度缺失等诸多因素。

　　公告还称，公司将会同市住房租赁协会推荐的部分住房租赁企业、与房屋租赁合同尚未到期的房东、房客进行调解。

　　业内人士指出，“高收低租”与租金贷一样是利用资金池放大杠杆，在缺少风险控制和经营管理失误的情况下将导致资金问题。

长租公寓为何乱象频繁发生

　　据同策研究院统计，自2017年2月至2019年3月，已关闭的20家长租公寓品牌中，有13家出现了资金链断裂问题。而在刚刚过去的7月份，从西安万巢跑路、杭州安闲居资金链断裂、魔房宝涉嫌非法吸收公众存款，再到乐伽公寓，中小长租公寓几乎每周就有一家爆仓。同时，租金贷、甲醛门等乱象也频繁发生。

　　曾经是资本宠儿的长租公寓，为何短短两年便从风口跌落？

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，此类企业最大的问题在于短期内规模扩张速度太快，这导致包括装修在内的各类成本增长速度过快，扩张过程中往往有借款，但收入部分来讲，只有“租金差”，其他的增值收益相对较少。一方面是微薄的租金收入，另一方面是企业的快速扩张，这导致收入无法偿还借贷资金。

　　张宏伟强调，类似乐伽公寓的“爆雷”现象在未来可能还会出现。“在扩张过程中，前期资本市场环境宽松，企业能够持续不断借钱维持生存发展，当资方对长租公寓停贷、或放贷趋于谨慎，后续缺乏资金来源的时候，而企业还走在扩张的道路上，必然会遇到紧急刹车带来的现金流断裂的风险。”

　　保利公寓副总经理姚志鹏表示，长租公寓行业本身作为一个微利行业，使用亏本的生意来扩张规模是不科学的，此类扩张方式的企业没有长久生存的空间。

盈利仍成困局

　　目前，我国的租赁市场主流依旧是C2B2C模式，即房东、租客通过链家、Q房等中介平台来促成交易。随着互联网的发展以及租客对生活品质的追求，催生了新兴的B2C模式，即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商。

　　东北证券表示，目前已有多方机构加入长租公寓蓝海市场，在政策的推动与帮助下，各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展，然而在当前的租金水平与融资利率下，长租公寓盈利仍成困局。随着租赁住宅融资手段的逐渐开放与各地租赁用地出让总量的增加，重资产模式的土地成本、融资问题已得到一定改善。

　　东北证券认为，后续土地和金融的政策支持力度将会进一步加大，从长期来看，重资产型长租公寓运营商未来的发展潜力、市占率的提升将更为巨大。

业内呼吁建立风险准备金

　　长租公寓究竟该如何破局与盈利，未来还有没有发展前景？

　　北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出，在乐伽事件中，当下相关部门正积极救火，群策群力善后“爆雷”的遗留问题非常重要。但更重要的是，如何防微杜渐，通过构建长效机制，防止类似问题重复发生。

　　赵庆祥认为，要尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛。此外，可以由协会牵头探索建立风险准备金制度，租赁企业按照规模，缴纳风险准备金，此举一方面可以对冲经营不善带来的风险，另一方面，也可以控制企业的扩张速度。

　　长租行业还有较好的发展前景，“目前在住房租赁市场规范发展过程中，肯定会出现各种问题，但随着租赁制度的完善，这些问题都会逐步得以解决。”赵庆祥总结表示。

仅供投资者参考，不构成投资建议

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（来源：东方财富网财富号的财富号 2019-08-12 07:09） [点击查看原文]