中国长租公寓市场兴起于2013年。坦白地说，长租公寓对于租房子的年轻人来说，是个新事物。

一是因为有统一清新的装修风格，找中介看房子，装修、位置、家居、价格能找到都称心如意的不多，特别是路段好的老城区，房子脏旧，价格不便宜，要么为了好心情多出点血，要么省着点不要想美好的窝。

二是不用跟房东发生矛盾。租过房子的都知道，遇上好说话的房东毕竟不是经常的事，维修的时候不管不问，退租的时候要么随意加价，要么给你找点茬，只有等着被宰的份。长租公寓的工作人员至少是公司运作，素质不致于参差不齐。

三是配套好。家电以及屋内设施需要维修、保洁服务、代收快递，都可以提供，有的还有健身房、组织活动，对刚毕业或刚到新城市的人来说，确实贴心。

所以，前几年长租公寓发展得特别好。2010年前后，市场上即出现了面向青年人群的中低端服务式公寓，如魔方、You 、青年汇等是最早布局长租公寓的第一批企业。

之后随着市场缓慢发展，至2014年市场参与主体明显增多，万科、金地、铂涛等房企和各酒店集团开始依托自身房源，有意识地试水长租公寓。进入2016年后房价出现新一轮的大幅上涨，各城市纷纷出台“史上最严”的调控政策，在房价、需求和政策等内外部因素的共同作用下，各类市场主体争相涌入，长租公寓市场迎来爆发式增长。

2018年租房市场分布情况

来源：前瞻产业研究院

集中式长租公寓布局城市由前期的北、上、广、深等一线城市扩展至沿海、中原等地区。国内重点城市中主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等省市，其规律与服务式公寓类似，门店数量由沿海向中部城市递减。

已入市的长租公寓整体出租率保持在90%以上，其中万科泊寓、世联红璞等知名品牌的物业，出租率更是常年保持满租状态。

它们的主要盈利途径是，通过收取房源统一改造后再对外出租，从中赚取租金的剪刀差。

这本来是传统的模式，能创新很好，就怕走偏了。

打个比方，公寓从房东手上以3200元/月的租金租来房屋，然后转手出租给租客，收取租客3000元/月，表面看是亏本的买卖，但实际上，租客租金签订为1年一付，不包括押金，租客需支付给公寓3.6万元；而公寓跟房东签订的付款方式为3个月一付，公寓需支付房东9600元，那么剩余的9个月租金2.64万元和押金就被圈在公寓的帐户里了！

就像乐伽公寓采取的是“高收低租”的模式，即高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或者一个季度租金；再以低租金出租房屋，一次性收取租客半年到一年的租金。而这种模式跟此前已经爆雷的长租公寓采取的“租金贷”本质相同，是典型利用资金池经营长租公寓的方式。

之所以采用这种方式，其可以使得经营方式快速实现规模化发展，抢占市场份额。像乐伽公寓这种操作方式，通过时间差可以形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流；或者用于别处的投资，以赚取更多的利润回报。

目前，公开的暴雷长租公寓公司已经有二十多家，不公开的可能比是这个数的几倍。

而财大气粗的开发商也开始断臂求生。7月初，朗诗、远洋等房企陆续选择剥离长租公寓业务；万科、碧桂园等也已决定暂缓旗下长租公寓业务的扩张。7月10日，万科长租公寓事业部总经理薛峰已经离职；之后，万科在深圳“万村计划”被叫停。

按说，资本薄弱的房企做长租公寓爆仓可以理解，资本厚实的品牌房企来做应该就不会这样了，就目前来看，也不是很安全。

看来这本来就不门好生意：长租公寓的运营周期长、短期回报利润低，而且一直采用“高收低阻”的运营模式，对于开放商追求的一本万利，实难相符。

赚快钱的生意注定玩不久，让你多交钱送福利一般都不是好事。

（来源：易懂财经的财富号 2019-08-09 22:15） [点击查看原文]