图片来源：网络

在国内融资环境持续收紧的背景下，不少房企将目光对准海外，大动作频频。与小房企动辄两位数的高息发债相比，不少地产央企国企的“待遇”着实令人羡慕。

时代财经注意到，今年已有华润置地、中海地产、中国金茂三家房企发出了期限长达十年的海外债，利率分别低至4.125%、3.45%、4.25%。十年期海外债并不常见，一般只有少数资质较好的国企才能成功发行，其中，中海地产的债务利率已经接近10年期国债的水平（7月26日中国10年期国债收益率为3.175%）。

Wind数据显示，2017年、2018年房企发行的的海外债多为3-5年期，10年期的分别只占2%和1%。虽然10年期的海外债没有呈现明显上升的趋势，但2019年目前为止，房企海外债发行规模再创历史新高，已接近2017年全年规模。

不过，房企海外债规模高速增长的背景下，发改委近日再添海外融资限制，要求房企海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

央企收割十年期海外债

7月23日，中国金茂公告称，经方兴光耀有限公司发行并由中国金茂担保的5亿美元于2029年到期的优先担保票据已完成发行，票息为4.25%。同月，中海地产也成功发行4.5亿美元的十年期美元债券，票息为3.45%。

时代财经发现，今年成功发行10年期海外债的房企还有华润置地，其在2月底发行了一笔5亿美元的十年期美元债，票息为4.125%。除融资规模和票息外，长达10年的债务期限足以让大多数房企眼红。

无一例外，上述发行10年期海外债的三家房企均是央企。地产金融券商分析师黄立冲指出，一般而言，民企是很难成功发行十年期海外债，因为期限越长就意味着更高的潜在风险，而对资本市场而言，央企是可以实现刚性兑付的。

“房企肯定是希望海外债的期限越长越好。”绿城中国首席财务官冯征指出，地产项目的开发周期一般都要三年以上，太早到期的债意义不大，期限越长的话，公司的融资压力就会更少一点，风险也会随之减少，但对投资人而言，时间越长则意味着更大的风险。

目前监管部门没有相关文件明确规定企业赴境外发债的条件，然而能成功在海外发债的房企属于少数。据wind统计，从 2007年至今，海外债发行人一共有97家公司，远低于目前国内房企的数量。

方正证券表示，成功发行海外债的房企均属于地产行业中资质较好的企业，且发债前需要获得境外评级机构投资级以上评级。此外，此类成功发行的房企大多满足以下特征：即国内信用评级AA以上；销售排名前30 或央企、省级国资委下属地产平台；以及市值在200亿以上。

阳光城执行副总裁吴建斌向时代财经指出，在满足上述条件的同时，发债期限往往取决于企业需要以及市场态度，央企以及评级高的企业选择空间比较大，而非优质企业（评级低、民企）选择空间就很少。

对房企而言，债务期限越长，成本就高，期限短，成本就低。“所以期限和成本有一个平衡关系，需要房企考量自身需求、未来汇率的走势以及市场融资成本走势等诸多因素。发债期限长、成本在能接受的范围是每个房企都期待的结果。”

就实际情况来看，近些年成功发行10年期海外债的房企非常少，2017年和2018年累计只有两笔。方正证券指出，房企海外债以美元债为主，期限多为多为 3-5 年，趋势上看 1-2 年期的数量在增多。

海外债规模上升但用途受限

2016年“930”新政以来，房企在国内的诸多融资渠道都在不同程度上被封堵，海外发债规模迅速增加。Wind数据显示，2016年-2018年房企海外发债规模分别为105亿美元、453亿美元和528亿美元。

虽然面对美元债融资成本上行的压力，但资金需求量大的房企仍然大量选择海外融资。冯征指出，“房企发行海外债的政策和渠道相对较宽松，与此同时，它的可见性也是非常清晰明了，即什么条件就发什么债，不确定性在于票息的波动，但不会说被禁止发行。”

据了解，2015年9月，发改委取消海外债发行审批制，由备案制替代，在新的制度流程下，房企海外发债的全套流程包括:1、制定中介机构;2、启动项目;3、准备发行文件;4、路演与定价;5、发行与簿记，预计耗时 6-12 周左右。

除了上述考虑外，方正证券分析师夏亦丰指出，房企大规模发行海外债还有其他考量。“一是有些房企本身的海外投资项目较多；二是海外债较少有财务顾问费等非票面的额外成本；其次，中国房地产行业海外债的收益率相较其他行业更高，对投资者的吸引力更高，因此发行成功的概率较大。”

2019年来国内融资环境持续收紧，房企海外债发行规模显著攀升，截止到 2019 年上半年，房企海外债规模近 389 亿美元，同比 15%，已经达到了去年全年的 74%。与此同时，房企的融资成本在快速上升，上半年，美元债的融资利率平均在6%左右，到了7月，美元融资平均利率已高达8%。

虽然海外债的发行较为宽松，但在房地产从严调控的背景下，发改委于7月12日发布《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，规定房企发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。事实上，早在去年5月，就有政策明确房企海外债主要用于偿还到期债务，此次通知是在前期基础上的进一步收缩，总体上更加明确。

夏亦丰认为，此次政策的收紧一方面是为了促使房企适当降杠杆，防范内部流动性风险，另一方面对于之前通过海外债资金回流加包装变成自有资金用来拿地的房企，拿地节奏会有所调整。短期来说，房企很难发增量的海外债，对部分融资较紧的房企存在一定的压力。

但整体来看，此次政策收紧的影响在可控范围之内，因为相比其它主流融资渠道，海外债余额较少，截止2018年，总计为1.26万亿元，仅占7.7%。与此同时，海外债占各家房企有息负债的比重也并不高，平均仅有16%。

（来源：时代财经TF的财富号 2019-07-26 22:55） [点击查看原文]