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与往常一样，7月16日成都市对外推出2宗主城区土地，一宗位于青羊文家街道办快活社区近36亩地，楼面价近9300元/平方米，另一宗位于成华区府青路街道101仓库C地块，50.35亩，楼面价8999元/平方米。

最终，大跌眼镜的是，青羊区快活社区的地块竟然惨遭流拍，成华区府青路101仓库地块虽然被首钢地产成功摘得，但溢价率仅大约12.3%。

实际上，7月初原本成都曾试图集中猛推6宗地，其中还包括2宗现房销售地块，但成都媒体却意外接到通知，这6个地块出让暂时取消。与之相对的是，6月底，成都毫无征兆地拍出了18152元/平方米的“新地王”，一时间被推到全国楼市舆论的风口浪尖上。

在成都楼市，非大型品牌房企的首钢地产，这次以低溢价率成功斩获中环地块，相信这家京城房企十有八九是奔着“中环 地铁7号线旁”热门地段去的。但基于当前处于旧改阶段，按出让要求，必须配件不低于400平方米的社区用房，原址迁建安置房20000余平方米。

如成都地产媒体描述的，该地块虽有瑕但不掩瑜，主城本来就“狼多肉少”，对于瞄准主城的房企而言，这是一次不错的机会。

此次低溢价率拿地，意味着首钢地产在成都已储备3个项目，首个项目获取是在2016年11月份，第二个项目获取发生在2017年底，且均为公开竞拍摘得。

据悉，首个地块位于成都成华区龙潭寺，首钢地产彼时以90%高溢价率夺得，净用地78.5亩，也就是如今的“首钢蓉城里”。在当时看来，确属高溢价，楼面价6300元/平方米，而放在当前看，这个楼面价在成都主城已再难觅得。

首钢地产二号作品，即首钢.蓉璟台。这个项目具体位于天府新区华阳街道办鹤林村五组，也就是炙手可热的怡心湖板块，占地44.58亩，纯住宅性质，楼面价7320元/平方米，溢价率仅有1.67%，目前该楼盘待售，样板间已开放。

说实话，今年以来，在很多大型房企猛推高端改善或刚性改善产品而不够畅销的情况下，地处龙潭寺的“首钢蓉城里”2次开盘均意外火爆热销，让成都业内对这家京城房企印象比较深刻。

无论从售价看，还是户型60-130平左右，蓉城里这个楼盘主要客群还是以刚需、刚改客群为主。在当前成都楼市好一点的楼盘总价动辄三四百万的今天，首钢对客群的定位还是比较准的。

为何这么讲？实际上，首钢地产初来乍到，应该很清楚知道自己在成都楼市的品牌力相对较弱，成都楼市刚需却依然强劲，主动顺势而为，加上地拿的较早，有成本优势，定位刚需肯定热销。

本次摘得府青路街道101仓库C地块，属于八里庄片区，这是一个老厂区，但对于脱胎于首钢集团的首钢地产来说，其实是轻车熟路。因为在北京楼市，首钢地产承接了首钢集团遗留下来的大量老厂区改造及开发建设。

首钢地产官方描述说，“依托首钢集团的资源优势，利用企业自 有用地建设保障房，包括限价房及定向安置房建设”，同时进行商品房开发。

据悉，首钢老工业区（包括首钢二通厂区、首 钢特钢厂区、首钢第一耐火材料厂区，总面积约为 900 万平方米）已被国家确定为首批城区老工业区搬迁改造试点。

按北京政策，该市国企利用自有用地建设保障房项目，经市政府批准，市属国有一级企业可申请将土地直接入市交易，不再采用一 级开发的模式。获取土地后，首钢地产将建设限定售价与面积的“两限房”，建成后销售给政府审核具有资质的购房人。

截至 2018 年末，首钢地产限价房项目主要由铸造厂南区限价房构成，该限价房项目于2017年3 月取得商品房预售许可证，于5月开始网签销售，截至2018年末，铸造厂南区限价房已签约销售面积12.39万平方米，销售签约额17.97亿元。

另据悉，首钢地产目前拥有1个定向安置房项目，为二通南区棚改安置房项目，位于北京市丰台区，土地采取划拨方式供地，规划建筑面积 52.48 万平方 米，计划总投资额 70.79 亿元，截至 2018 年末累计投资 51.53 亿元，2019 年预计实现销售回款28.3亿元。

从销售及结算情况看，首钢地产的财务情况并不乐观。比如，2018年销售额出现较大跌幅，2018年签约金额只有20.68亿元，相比21017年逾44亿元，销售额可谓“腰斩”。其解释说，铸造厂南区限价房销售趋于尾声，多数在建项目未达到预售节点。

受益于首钢，但也会受制于此。对于首钢地产来说，要想突破增长困局，就必须加速京外扩张，目前商品房开发区域已拓展到重庆、安徽、天津、秦皇岛，以及最新加码布局的成都等，目前销售贡献一半的区域主要在重庆，未来或许成都也能挑大梁。

2018 年，首钢地产在重庆、 天津及葫芦岛通过招拍挂方式自主拿地，新增 3宗土地使用权，合计权益规划建筑面积103.57万平方米。

图：首钢地产天津宝坻京津新城项目

首钢地产明确表示，未来随着经营规模逐步扩大，资金实力逐渐积累，将积极参与公开市场竞争。鉴于当前业绩贡献和布局重点，未来1-2年将实施以京津冀、成黔渝两大城市群为中心的区域布局。

图：超级大盘——首钢贵州之光

实际上，首钢地产将成渝之外的贵州作为发力重点之一，也大有来头。首钢“黔”行轨迹能追溯到8年前。

2009年，首钢集团整合贵阳公司；2015年底首钢贵钢扎佐新区投成，贵钢老区停产后启动搬迁，腾出贵钢老区1.25公里大盘开发；2017年，首钢地产全面进军贵阳，也就是首钢贵州之光，总体量540万方。

当前，北京楼市调控一直很紧，单靠京城政策性住房销售，难以实现规模爆发式增长，所以京外项目扩张，意在突破地域颈瓶。2019年，首钢地产全国销售额能否突破50亿元将是摆在眼前最现实的目标考验。

（来源：密探财经的财富号 2019-07-19 10:43） [点击查看原文]