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发表于 2019-05-22 10:37:47 股吧网页版
1750亿元债务压顶又陷“质量门”,华夏幸福“水逆期”何时结束?

今年的中超联赛正在酣战,河北华夏幸福足球俱乐部踢的有点糟,本以为换掉主教练就能改善连续输球的局面,然并卵,华夏幸福在中超联赛的第10轮与天津泰达队的比赛,仍未能迎来球迷期待已久的胜绩。连输八场,不少球迷失望至极,有球迷纳闷:华夏幸福到底什么时候才能止住颓势?

球场上的华夏幸福令球迷失去信心,而在房产市场上的华夏幸福又如何呢?

近年来,有个网络新词很是流行——水逆,意指诸事不顺。对于华夏幸福来说,2018年的确是水逆年,资金链紧张、裁员、裁撤部分业务等风声不断,不得不做出一系列引资、业务调整、多元融资等调整。

在2018年业绩报告《致股东》中,华夏幸福表示水逆的2018年已经过去。可近期发生的一切,惹人发问:华夏幸福的水逆期真的已经结束了?那为何此前陷入“质量门”?并且在前四个月又新借款359亿元,这一数额占去年年末净资产逾六成,为什么?不得不引人质疑。

再借新款359亿

近日,华夏幸福发布公告披露,今年1月至4月累计新增借款金额359亿元,占2018年末净资产的比例为66%。

数据显示,2018年末华夏幸福净资产金额为547 亿元,借款余额为 1390 亿元;截至2019年4月30日,借款余额为1750亿元。分类来看,银行贷款为15 亿元,占2018年末净资产比例为2.86%;企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具为104亿元,占2018年末净资产比例为19%;其他借款为239 亿元,占2018年末净资产比例为43%。“其他借款”主要指新增保险资金债权计划和信托借款等。

对于新增借款对偿债能力的影响,华夏幸福称,“新增借款基于公司正常经营需要而产生,主要用于公司日常经营及补充流动资金。截至公告日,公司经营状况稳健、盈利情况良好,各项业务经营情况正常。”

尽管华夏幸福一直在强调,“新增借款对公司偿债能力影响可控。”可事实摆在面前,截至2018年末,华夏幸福净负债率同比上升113个百分点达到161%,增长2.34倍;调整后的资产负债率也由年初的70%上升9个百分点至79%。此外,截至2018年末,华夏幸福经营活动产生的现金流量为-74亿元。

反映华夏幸福长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”为0.47,同比下降14%,近五年华夏幸福反映长期偿债能力的指标一直不及行业中位数水平,长期偿债能力有待提升。

那么,华夏幸福对于新增借款的偿还能力具有怎样的可控性呢?长期偿债能力又会采取怎样的措施提升?具体有什么可行的方案?对于《全球财说》提出的问题,公司方面选择沉默以对。

失约2000亿背后

华夏幸福2018年年报里还有一组数据,引起投资人注意。具体来看,华夏幸福去年的销售额为1635亿元,同比增长7%,然而仅完成年初提出的2100亿元销售目标的78%。

对于未完成提出来的2100亿元销售目标,华夏幸福并未有什么解释。

从今年一季报来看,华夏幸福无论是存货还是负债总额,都创下公司上市以来的最高纪录。数据显示,公司2018年的存货为2545亿,到了2019年一季度的存货高达2641亿;公司2018年年底的负债总额为3550亿,到了2019年一季度的负债为3779亿。

如此高的库存,公司如何消化?如此高的负债,难道就只能靠新债还旧债这样的模式“续命”?

更奇怪的是,尽管负债累累,华夏幸福依然“豪气”地为子公司进行贷款担保。日前,华夏幸福发布公告称,增加对各级全资子公司担保总额不超过200亿元,增加后2019年上半年对公司及公司各级全资子公司预计担保额度为不超过701亿元。

此前,华夏幸福股东大会审议批准了2019年上半年对该公司及公司253家下属子公司新增担保预计额度为590亿元,批准期间自2019年1月1日起至2019年6月30日,担保方式包括保证、抵押及质押。

同日,华夏幸福发布公告称,公司为三家子公司合共13.76亿元贷款提供担保。

截至目前,华夏幸福及全资、控股子公司的担保总额为人民币1283亿元,其中该公司与全资、控股子公司或全资、控股子公司相互间提供的担保金额为1276亿元,占该公司最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产437亿元的291%,华夏幸福为参股公司提供的担保金额为7亿多元,占该公司最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产437亿元的1.75%。

倘若担保的项目出现逾期风险,华夏幸福有何应对措施?为如此多的子公司进行担保,这将对公司的信誉有着怎样的影响?对此问询,公司方面也无言以对。

让子公司“背黑锅”?

如此为子公司大规模担保的背后,又是为何?有华夏幸福的业主说出了一些“秘密”:卖房都会优先考虑自己的利益,用子公司“背黑锅”是华夏幸福的惯用方式。

据了解,有很多的业主反映,位于河北张家口市怀来县的八达岭孔雀城房屋地基下沉、多处墙壁裂缝、地面塌陷。多名业主在与怀来京御房地产开发有限公司多次协商未果后,走上了维权之路。通过核实发现,怀来京御房地产开发有限公司由廊坊京御房地产开发有限公司100%持股,而廊坊京御房地产开发有限公司由华夏幸福100%持股。

还有据业主反映,八达岭孔雀城9期项目也出现收房质量差等问题,开发商故意降低成本是出现房屋质量的原因之一。

据了解,此次维权路漫漫,起源于2016年7月20日的雨后,多名业主家出现漏水、地面塌陷、墙壁裂缝等现象。经业主多次与开发商协商后,开发商对其进行整改,并对房屋外部进行修缮。然而,截至2018年,业主发现房屋出现下沉,墙壁开裂严重,其中,最严重的项目是八达岭孔雀城3期项目,由于房子建在山坡上,房子的地基没有打到岩层上、规划欠考虑、雨季到来时水渗到土里,回填土下沉、剪力墙开裂等原因导致部分联排房屋出现室内承重墙多出裂缝。

就此,有业内人士表示,这就是华夏幸福没能完成2018年的销售目标的原因之一。“华夏存货难销资产太多,导致资金成本高企。华夏幸福为数不多的可走量项目,承担了整个集团的成本,导致项目利润要求过高。同时,华夏幸福对产品的投入不足,影响了品质。”

华夏幸福是否在追求业绩增长、降低成本的同时忽略了工程质量?八达岭孔雀城项目是否是因为降低成本导致质量问题出现,还是由于总公司对分公司管理不善导致的?未来将如何改进?如何在提高速度的同时保证工程质量并加强对分公司的管理?对这些问题,公司方面还是没有给出回应。

易居研究院智库中心总监严跃进认为,从此类项目的工程质量问题来说,需要企业进行反思。类似问题尤其是从大房企的角度看,确实需要积极进行关注,否则容易影响市场的信心。另外也需要此类企业积极做沟通,很多工程质量的问题其实不能说完全不能解决,关键是要解决业主遇到的问题。同时,一般类似工程质量的问题,都和此类企业相对快的发展模式有关。企业往往在推进此类销售业绩的时候,工程施工方面的节奏没有得到很好地把控,此时容易出现各类问题。

此外,华夏幸福旗下的廊坊孔雀城大学里房地产项目,本应于2018年10月30日竣工交付,可是有业主反映,直到今年5月该项目也无法交房。更恶劣的是,延迟交房期间,有业主一直未收到项目方的任何通知和解释。业主说,“许多过去认识的销售走人了,他们也不知道谁来接手服务原来的业主。”尤其令业主气愤的是,房子虽然延迟了大半年,但项目方已经明确表示,“不会给付任何滞纳金,因为延迟交房是有关部门去年某个阶段不让施工造成的。”对于这一理由的真实性,业主们表示怀疑。《全球财说》就房屋延迟交付的原因,致函华夏幸福,但最终未能获得任何解释。

在球场和房产市场双双让人失望的华夏幸福,未来到底该如何挽回大家的信心呢?《全球财说》将拭目以待。

(来源:全球财说的财富号 2019-05-22 10:37) [点击查看原文]

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发表于 2019-05-22 11:23:34
今年春节前听说华夏幸福的资金链很紧,通过高息(年化12%)的方式让购房者提前把首付结清。去年四五月份买房的时候说好,首付分四期付的。
发表于 2019-05-22 12:27:10
现实社会的真实反应,股票名字没选对
发表于 2019-05-22 12:52:39
看了一下,原来是没回复你,于是开黑。可刚开的股东大会,真有那么多问题,为什么不去会上问呢?
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