光大安石董事总经理杨鹏表示，成熟市场都有专业的酒店私募基金或REITs，比如美国、日本、东南亚及欧洲，中国也一样会有，只是早晚问题。目前，中国酒店市场的健康程度在持续改善，消费升级趋势明显，我们觉得中国酒店的投资时代已经来临。

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

国内首支酒店及公寓地产投资基金

5月9日，华住集团宣布与光大安石联合成立全新投资平台——安住此间，共同发起设立泛居住地产投资基金，专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。该平台的首个项目上海浦东明悦项目即将完成改造并将于2019年9月亮相市场。

据悉，这是国内首个酒店及公寓地产投资基金，安住此间将采用基金模式，先通过物业的收购来持有资产，之后对物业重新定位和改造翻新，然后通过华住的品牌输出和高效运营，提高盈利能力。

光大安石董事总经理杨鹏表示：“此前房地产基金看到一个酒店项目，都是考虑如何改为写字楼，甚至是公寓。而现在我们看到一个物业会开始考虑是否可以改为酒店。”

安住此间在项目的选择上，以一二线城市为主，定位中端市场为主、兼顾一些高端和经济型项目，会同时关注已有的存量项目，以及开发新的增量项目，但均要求收益率达到一定的标准。上海浦东明悦项目就属于存量项目，将由原来的四星级传统商务酒店改造为兼具办公、公寓和商业配套为一体的综合体项目。

华住集团战略投资副总裁叶菲表示：“不同于中国酒店业曾出现过的几波较大供给——有些是政府行为，比如北京奥运会、上海世博会前大量的五星级酒店入市，有些是企业跑马圈地行为，比如经济型酒店发展初期，给酒店经营造成了短期的压力；现今随着商旅住宿需求的持续旺盛，以及酒店品质的升级，酒店供需已逐渐平衡，而且酒店平均房价持续增长。以华住管理的酒店为例，2018年平均出租率达到87%，RevPAR较去年增长了10%。”

“纵观境外成熟市场的发展历程，酒店集团公司除了轻资产经营业务以外，往往也大量持有或曾经持有过酒店物业，因此对于发展到现阶段的中国市场及华住而言，切入到重资产投资领域同样是一个必然选择，只是一个时间和方式的问题。”叶菲表示。

中国酒店投资时代已至

“中国酒店之前不是没有人投资，其实地产商和民营老板投资持有了大量酒店资产，华住很多的加盟商都是连续酒店投资者，市场过去缺少的主要是专业投资机构的参与。”叶菲认为，这个现象与中国酒店市场的发展特点直接有关。

在中国地产开发商主要投资持有的是高端品牌酒店，民营老板则投资经济型连锁酒店，这两类酒店都是过去中国酒店市场扩张的主流，但是对于投资机构而言，中国的传统五星酒店回报率低，而经济型酒店则体量太小不适合投资，因此始终没有合适的机会进入市场。

杨鹏则表示，成熟市场都有专业的酒店私募基金或REITs，比如美国、日本、东南亚及欧洲，中国也一样会有，只是早晚问题。目前，中国酒店市场的健康程度在持续改善，消费升级趋势明显，且安住具有提升酒店坪效的能力，像明悦酒店，我们把酒店重新定位并减少单房面积、将部分非有效面积改为办公，收益明显改善。综上，我们觉得中国酒店的投资时代已经来临。”

期待酒店公募REITs

作为国内首个酒店及公寓地产投资基金，并结合在REITs业务领域具有丰富领域的光大安石，酒店公募REITs值得期待。

本周，全国首单地产基金储架式商业REITs、首单以购物中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”成功设立，发行规模43亿元。该产品由光控安石作为基金管理人，由光证资管作为计划管理人，由光大证券作为牵头销售机构，华泰证券和中泰证券为销售机构。

2016年9月，光大安石作为基金管理人、首誉光控作为计划管理人的“首誉光控—光控安石大融城资产支持专项计划”在深圳证券交易所正式挂牌，实现了将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径，为将来市场化操作符合国际标准的公募REITs奠定了坚实基础，开创国内商业地产“PERE REITs”战略模式的先河，具有重要的里程碑意义。

除了基金管理和商办物业运营管理业务之外，自2017年起，光大安石先后以Pre-ABS资金提供方、ABS特殊资产服务商、夹层投资人、财务顾问等角色参与了多单房地产资产证券化项目，物业品类涵盖长租公寓、商业办公、购物中心等多种类型，产品类型涵盖类REITs及CMBS等。

（来源：REITs行业研究的财富号 2019-05-15 22:05） [点击查看原文]