随着房地产调控政策的持续深入，房企纷纷开启多元化“求生”之路。这其中，正处于跑马圈地阶段的物业管理行业作为重要内容之一，背靠房地产开发企业，得以迅速发展壮大。

尤其是去年以来，由于资本市场的青睐，物业管理发展明显加速，行业迎来上市潮。

2018年内，全国累计有6家物业管理公司上市，进入2019年后又有2家融资上市。截至目前，共有14家物业上市公司。此外，蓝光发展旗下嘉宝股份已经赴港IPO，招商蛇口旗下物管公司拟借壳中航善达A股上市也已提上日程，愈来愈多的房企表达了未来拆分物业上市的意愿，行业关注度持续上升。

克而瑞研究中心认为，各大公司积极外拓第三方物业，同时加大收并购力度拓展规模，散乱的经营模式逐步淘汰，开始向标准化进军，从当下需求和发展趋势来看，物管行业未来发展空间巨大。

近日，《国际金融报》记者统计了10家依托房企、在H股上市的物业管理公司2018年度业绩，发现各家虽然业绩普遍向好，但具体发展速度及未来前景却并不同步。

数据来源：企业年报

首先，从2018年物业管理营业收入方面来看，老牌物管公司绿城服务无疑稳坐头牌。其49.45亿元的物业管理收入，约占统计范围内10家物管公司总收入的1/3，远超中海、碧桂园等龙头房企。

不过，值得注意的是，在营收遥遥领先的同时，其在管物业面积却并非一家独大。相比其他众多物管公司而言，绿城服务走的是“高端路线”。

图片来源：图虫创意

以彩生活为例，绿城服务的营收超过其两倍有余，但其在管物业面积却不足彩生活的一半。绿城服务单位面积所带来的收入之高可见一斑。

据此，绿城服务也成为唯一一家市值超过背后房企的企业。有业内人士认为，近年来物业行业蓬勃发展，赴港上市潮涌现，而绿城服务作为一家老牌行业龙头企业，无论规模还是盈利能力都占有非常明显的先天优势，因此不断被资本市场看好。

不过，尽管如此，由于绿城服务的园区增值服务的毛利恶化，导致整体毛利率下降，兴业证券等机构认为，剔除2640万元期权费用及一次性处置收益，企业2018年核心净利润4.16亿元，同比仅增长7.4%，业绩不及预期。

作为碧桂园董事局主席杨国强的接班人——杨惠妍亲自掌管的物业上市公司，碧桂园服务的受重视程度自然非同一般，其发展势头与碧桂园集团的崛起之路几乎如出一辙。

财报显示，截至2018年底，碧桂园服务的物业管理项目已遍布中国境内31个省、市及自治区的超过280个城市，管理共840项物业，向约140万户业主提供物业管理服务，收费管理总面绩约为1.82亿平方米。

此外，碧桂园服务2018年的外拓扩张明显加速，品牌拓展结合收并购策略，来源于第三方的收费管理面积占比接近翻倍。数据显示，去年全年，碧桂园服务与超300家中小开发商建立战略合作，并成功收购北京盛世物业、上海睿靖实业等多家物管公司，通过外拓及收并购所得的合同管理面积约0.97亿平方米，同比增长106.2%。收费管理面积中，由独立第三方开发的物业收费管理面积达0.36亿平方米，同比增长170.3%，占总收费管理面积的19.9%。

需要特别指出的是，碧桂园尽管在管物业面积远远不及彩生活，物业管理方面的收入也落后于绿城及中海，但依托于强大的地产业务布局，其物业合约管理面积已高达5.05亿平方米，几乎与老牌物管公司花样年持平。与此同时，这家去年刚刚上市的物管公司，其储备面积和增长速度恐怕无人能出其右。

事实上，快速扩张跑马圈地是目前物业行业的常态。

2018年以来，共有7家背靠房企的物管公司赴港上市。虽然不同规模企业之间差距较大，但记者查阅上市公司配售结果后发现，在募集资金用途方面，这些上市公司呈现出了高度一致，即超过50%用于战略扩张。

根据企业公告信息汇总，上市物管公司募得资金的50%-70%用于收并购等扩大业务规模用途，10%-20%用于开发升级移动应用，10%用作营运资金，剩余10%-20%用于数字化、智能化等服务升级。有业内人士认为，物业管理本身是轻资产行业，企业有息债务额度较小，而目前物业管理行业正处于高速增长期，企业为了增长市场份额，通过上市融资展开收并购也就成为了当下物业管理重要的扩张手段之一。

克而瑞研究中心沈晓玲表示，物业管理行业集中度将会持续升高。目前的物业管理行业仍然处于跑马圈地阶段，行业格局仍处变化之中，大型物管公司会通过第三方拓展和收并购等方式扩大自己的管理规模。随着拥有规模房企背景的大型物业管理公司持续上市，这类企业的品牌效应以及资本优势将更为明显。

编辑 沈玉洁

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（来源：地产深度报道的财富号 2019-04-25 08:08） [点击查看原文]