今年一季度，伴随着中央及地方两会针对房地产市场调控基调的确定，大部分地区并无新增或升级原有调控政策。

同时信贷环境改善、融资压力降低、房企陆续披露 2018 年的优秀业绩等利好消息不断推出。 期内，优质地产股受到追捧，股价持续上涨，市值不断增长，受到行业内关注。 本文将围绕上市房企市值进行解读。

下表为上市房企总市值/销售额对比，排序按照市值降序，单位为（ 亿元）。

注：本文中 P/S = 销售收入/市值，此处销售收入为签约销售额，并非指营业收入。上市房企为 2018 克而瑞房企销售排行榜中上市的房企。

市值分布

1、  多数企业市值和销售额的偏差较大

市值并未反应销售规模，规模越大的企业，销售额与市值的绝对差额越大，多数企业总市值大幅度低于其销售额，并且销售额 / 市值的数值在百强房企平均值之下。

2、  千亿市值房企占千亿规模房企约  1/3

从总量上来看，千亿市值房企共计 10 家，与 2018 年千亿规模房企 30 家相比，仅占三成。 相比较地产 A 股而言，地产港股中，千亿市值的房企数量上领先。

从市值分布来看，市值在 300 亿之下的房企占大多数，其中港股这一比例达到 75%，A 股达 79%。

对比来看，港股千亿市值之上和 50 亿市值之下的房企比例均超过 A 股，而 50-100 亿市值的房企比例低于 A 股市场。

P/S 值分析

3、 P/S 值大于1的主要是头部企业和规模 200 亿之下的企业

多数企业 P/S 值在 0~1 之家波动，并且 63 家房企 P/S 值小于 1/2， 即总市值占销售额比重小于 50%。

P/S 值最大的是新鸿基，达到 41.3，这与其业务结构有关，其物业销售收入和出租收入接近 1:1。 另外两家港资房企，新世界发展和九龙仓集团该数值也较高。

4、 地产 H 股： 资产型和利润型企业市值较高，P/S 值也较高

港股市场中，盈利能力好，持有优质资产的房企 P/S 值更高，如新鸿基、新世界发展等房企；

注：图内不含新鸿基

港股中，0.1＜P/S≤1 的企业占比达到 78%，其中 0.1＜P/S≤0.5 的企业又占到 78%，即大量房企的市值未达到销售额一半；

P/S≥1 有新鸿基、中国海外发展、新世界发展、九龙仓集团、天誉置业、天安、华南城 7 家。

此类企业比较明显的特征是持有一定规模的优质资产，利润率高，负债率低，并且持有物业的经营收入占据重要地位。

代表企业如新鸿基，净利率 56.8%，资产负债率 23.5%，物业销售收入和经营收入比接近1： 1，而其市值为销售的 40 多倍。

0.1＜P/S≤1 的企业中具有代表性是中国恒大，规模增长快，利润增长也快，负债率逐步降低。

自 2017 年初，恒大全面开启战略转型，着眼点是保持规模适度增长，重点注重增长质量，这为其近几年的发展定下了主基调。 永续债务的清偿也为未来释放了利润空间。

从业绩来看，恒大 2018 年实现营业额 4662 亿，同比增长 49.9%； 毛利润达 1689.5 亿,同比大增 50.5%，净利润 722.1 亿，同比增 106.4%； 核心净利润 783.2 亿，同比增长 93.3%。

P/S≤0.1 的企业中比值最大的是北大资源，其销售额为 383.4 亿，市值仅为 17.3 亿。 北大资源 2016 年为亏损状态，2017 年实现扭亏为盈，净利率 3.1%，而 2018 年净利率 3.2%，基本原地踏步，同时母公司的司法纠纷也影响了公司的市值。

5、 地产 A 股：  区域型、多元化企业 P/S 值较大

A 股市场中，区域型房企，国企、多元化业务房企P/S值更高，如雅戈尔、中华企业、银亿股份等房企；

与港股相比，A 股 P/S 值的波动范围较小，P/S 最小值为 0.12，最大值为 2.16。 0.1＜P/S≤1 的企业占比达到 81%，其中 0.1＜P/S≤0.5 的企业约占到 69%。 万科、保利、绿地等龙头房企 P/S 值都在 [0.2，0.5] 区间，市值与销售额差距较大。

A 股市场中 P/S≥1 的企业中以 200 亿规模以下的区域型或多元化业务的房企为主。

此类企业的典型特点是除地产业务外，其他行业板块已形成规模，如雅戈尔服装、银亿股份汽车零部件、华侨城旅游业务等。

代表企业如华侨城，除地产业务之外，旅游综合业务收入占达到 40.8%。

小结

从市值分布来看，地产股千亿市值之上的企业较少，仅占千亿规模房企的 3 成；

从 P/S 值来看，地产港股两极分化，表现出「长尾」现象，资产型和利润型企业整体市值表现较好； 地产 A 股波动范围较小，区域型和多元化企业整体表现较好。

资本与行业联系越来越紧密，房企对资本市场依赖也在加深，这将使得企业经营从追求规模扩张向追求利润和价值转变，以市值优化为关键经营目标。 对于房地产上市公司来说，未来需更加关注资本市场的运作和管理，推动企业的可持续健康发展。

（来源：致上谈兵的财富号 2019-04-24 12:26） [点击查看原文]