本人自去年底以来，一直重仓持有碧桂园（02007.HK）。

首先，如果你是中国楼市的大空头，那么就没有必要继续往下看了。

长线价投地产股的一个基本逻辑是，真心看好中国楼市的未来。假如你认为接下来中国楼市必定崩盘，那么确实没有必要买入任何房地产股票。您可以继续看空，但绝不会动摇到我们多头的半分信心。

假如你也是一个楼市多头，那么我在此要专门向你安利一支耳熟能详又具有长期价值的房地产股——碧桂园。

一、2018年财报点评

碧桂园于3月18日发布2018年财报，我这里截取了部分重要数据。

销售方面：截至2018年12月31日止年度，碧桂园权益的合同销售金额5018.8亿元，权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，均价为9267元每平米。

点评：这个增速，大幅超过行业平均水平。

利润方面：2018年，营业收入约为人民币3790.8亿元，同比增长约67.1%；毛利约为人民币1024.8亿元，同比增长约74.3%；净利润约为人民币485.4亿元，同比增长约68.8%；股东应占利润约为人民币346.2亿元，同比增长32.8%。股东应占核心净利润约人民币341.3亿元，同比增长38.2%；毛利率同比增加1.1个百分点，为27%。

点评：营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长。去年股价受大环境影响随大市下跌时，论坛里一片质疑声，不少人认为2018年业绩肯定惨淡无比，现在数据出炉，谁在被打脸不言自明。

另外，2018年度碧桂园权益销售额为5019亿，而结算收入则只有3790亿，销售管理费用增长62.9%。但是，尽管2018年费用增长超过销售收入增长，碧桂园仍然实现了集团利润与收入同等幅度的增长，这说明结算的销售额实际利润率与去年相比有明显提升。

土储方面：截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可以满足未来3-4年的销售。另外，权益已售未结款额约为6600亿元。

点评：根据这些数据估算，碧桂园有着巨量的利润储备，至于什么时候释放则比较难说，但巨量利润储备对长期股价走势来说是好事。

需要重点强调的是，今年粤港澳大湾区规划敲定，按照规划，未来粤港澳大湾区会是世界第一的大湾区。碧桂园起于顺德，多年来一直深耕粤港澳，是大湾区土储最多的房企，自然也将成为粤港澳大湾区最大的受益房企。截至2018年12月31日，碧桂园位于大湾区内的权益可售建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值为3721亿元，储备远超同行。这也意味着碧桂园未来股价的走势潜力巨大。

财务方面：截止2018年底，碧桂园账户现金为2425亿元，占集团总资产比例为14.9%；权益销售回款约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。

点评：现金流充裕度远超预期，回款率远超同行。另外，2016年开始，碧桂园已经连续3年实现经营性现金流为正，这在近年来的房地产企业中实属难得。

二、横向比较

整体上看，2018年内房股业绩表现都相当劲爆，这主要是由于房地产行业收入确认的独特性，结转收入滞后于销售所致。在2016和2017年销售大好的背景下，2018年部分项目进入结转期，结转面积增长叠加结转项目均价上升，推动行业整体营业收入普遍提升。

那么，由于2018年楼市调控政策很紧，碧桂园2019年业绩是否会很出现大滑坡呢？

这基本上是不可能的，因为已售未结转资源已经锁定了碧桂园在未来两年利润增长的空间。

根据年报，碧桂园2018 年应占权益合同销售上升31.3%，至5019 亿元，2018 年应占权益合同销售面积上升23.1%，至5416 万平方米。截至2018 年年底，碧桂园已预售但仍未结转的物业共6627 亿元。

这个数据看，完全足够支撑2019年的业绩。

2019年前两个月，合同销售金额同比下降15.4%，至749 亿元。这个数据有所下降，但全行业前两个月业绩都不太好，而最新的公告是，三月份实现单月权益销售451亿，势头恢复显著，第一季度合计实现权益销售金额超过1200亿，仍旧是行业最高水平。

考虑到2018年楼市调控政策很紧，2019年继续从紧的空间已经不大，最坏无非是维持2018年的调控局面而已，但目前已经有迹象表明今年将会比2018年适度放宽。这样一来，我预计碧桂园在2019 年的合同销售金额还会有一定幅度的增长。

碧桂园2019年的权益可售货值为7802 亿元，货量充足，2018年去化率为76.4%，保守预计2019年去化率降至70%，销售也可取得增长。

市值、PE、PB方面，碧桂园目前市值2896亿，PE（TTM）为7.12倍，PB为2.10倍。可以比较的内房股同行，比如恒大，目前数据是市值3432亿，PE（TTM）为7.85倍，PB为2.26倍；融创，目前数据是市值1970亿，PE（TTM）为10.30倍，PB为3.04倍。相对而言，碧桂园还比较便宜。

三、二级市场的股价走势

虽然价投不会根据二级市场的股价走势来定交易决策，但了解一下技术派们怎么想也不是坏事。我一直认为，价投派与技术派各有所长，因此技术面的走势一样也要重视。

技术面上，碧桂园自2017年以来，已经进入年线级别的主升浪，2018年回调，2019年1月至今又重新进入主升浪。

中线趋势方面，更是典型的均线多头排列。

不过技术分析的东西呢，随便看看就好了，不要太上心，毕竟投资不是看图说话。

四、总结

2019年楼市调控已经有所松动。

此前受调控影响，市场普遍看淡中国楼市，致使港股内房股在2018年集体走弱，但现在事实证明，市场对于内房股的下行压力担忧过度。当下，港股内房股板块集体低估，很多标的仍然属于低估状态，许多潜在利润尚未释放出来，而这些利润足以支撑它们走过楼市的冬天。

在一众低估的内房股中，我觉得碧桂园是最合适的标的。

原因之一是：今年影响楼市的两大事件，一个是“新型城镇化”，一个是“粤港澳大湾区”，将这二者联系起来综合考虑，内房股中应该首选粤系房企。碧桂园正是粤系房企的典型龙头企业。

原因之二是：碧桂园连续三年经营性现金流为正，说明它的财务内控能力超强。

千万不要小看这一点。房地产是资金密集型企业，过去十几年里，绝大多数房企的现金流都处于紧绷状态，很多公司经营性现金流长期为负，都是靠外部融资来缓解资金链压力的，因此这种企业在银根收紧的时代里比较容易出现崩盘风险。但是，在房地产行业里，只有最顶尖的企业才能让现金流在内部良性运转，实现造血。

这里要重点说的一点是，2018年许多媒体用高负债来黑碧桂园，我不知道这里面有多少猫腻，但从基础逻辑上就讲不通。

碧桂园净负债比率明显低于行业均值，连续多年都在70%以下，而同行中的恒大、融创都在100%以上。碧桂园连续多年在这种低于行业均值的负债水平里完成了销售的高速增长，这说明它有极高的经营效率和优秀的回款能力。

考虑土储和现金流这两个内房股投资中最最关键的要素，我认为碧桂园是首选标的。这样的公司，值得买入并长期持有。

暂时不定目标价。今年市场整体转暖，作为2018年典型的错杀股，碧桂园今年的走势一直很好，股价已经走出低谷，预计今年至少会挑战2018年初的高点。

（来源：格隆汇的财富号 2019-04-16 15:39） [点击查看原文]