虽然碧桂园年报依然喜人，各项指标增速超过行业平均水平，但汇丰却维持对碧桂园的“减持”评级，这背后到底有何深意？

业绩喜人

在刚刚过去的3月，对碧桂园来说，是一段舒心惬意的好日子。

3月18日，香港联交所上市房企碧桂园(02007.Hk)发布年报显示，2018年，集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速超行业平均水平。

碧桂园同时表示，伴随过去两年销售额的逐步释放，公司结算收入稳步增长。2018年，集团实现收入约人民币3790.8亿元，同比增长达67.1%。对于未来，碧桂园同样很有信心，因为截至2018年末，集团手握大量的已售未结资源，未来结算收入可期。

与应收大幅增长同比，碧桂园盈利水平也在稳步提升。2018年集团毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元；结算毛利率持续回升，同比达到27%，较上一年度增加了1.1个百分点。净利润为485.4亿元，同比增长68.8%；另外两项核心数据股东应占利润、股东应占核心净利润分别为346.2亿元、341.3亿元，同比分别增长32.8%、38.2%。

在分红方面，碧桂园也没有含糊。2018年，董事会建议以现金派发末期股息每股30.32分，同比增长21.5%，全年合计每股派息48.84分，同比增长38.0%。

忧色隐现

不过，尽管碧桂园在2018年取得了不俗的业绩，但并非所有券商都其未来前景看好。

览富财经发现，在最近半年来，共有七家券商对碧桂园进行了评级，其中兴业金融证券、高盛和德意志给予“买入”评级，摩根士丹利则给予“优于大市”评级，而花旗和瑞银则给予“中性”评级，但汇丰则给予了“减持”评级。

汇丰发表研究报告指出，碧桂园2018年业绩符合该行及市场预期，核心盈利按年升38%至341.3亿元人民币，公司并没有公布2019年销售目标，但强调公司建筑安全及品质控制。

汇丰指出，公司补充土储步伐放慢，相信增长的重要性将降低，但管理层对维持现有营运规模有信心。汇丰维持公司长期前景不确定的看法，并认为公司在机器人技术和现代农业方面的新举措不大可能在短期内促进增长，但会增加研发负担和其他行政费用。因此，汇丰维持碧桂园“减持”评级，只是目标价由6.6港元升至7.2港元。

此外，2018年碧桂园基本每股盈利1.61元，同比增长30.9%。但在中国香港所有同类上市公司中，并不是特别突出的一家。据了解，就每股收益数据来看，在105家同类上市公司中，碧桂园以1.61元（港币，以下同）/股排在第21位，与香港老牌公司长实集团（10.85元/股）、恒基地产（7.78元/股），差距明显。即便是与主战场同在中国内地的中国海外发展、华润置地、万科企业等公司相比，碧桂园也存在一定的差距。

还有，碧桂园在最近一段时间被裁员负面消息缠身。从去年第四季度开始，碧桂园传出裁员传闻，此后不断有此类消息传出，而进入3月份以来，裁员消息越传越烈。不过3月18日在香港举行2018年业绩发布会上，该集团总裁兼执行董事莫斌否认了网传大规模裁员的说法。

增长乏力？

得益于近年来三四线城市房地产市场的崛起，碧桂园一举做上了龙头老大，但在三四线城市市场逐渐退潮的当下，碧桂园又将何去何从？

根据最近各地公布的棚改工作计划来看，2019年棚改目标或在460万套左右，较2018年实际执行的626万套，降幅达到26.5%。而按照2018年～2020年1500万套的目标估算，2020年的棚改目标可能不超过420万套。

东方金城认为，棚改红利逐渐减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。三四线城市人口及资源向外迁移，而棚改又透支了部分房产刚需，致使房价缺少长期的支撑，在棚改从货币化安置为主转向实物安置为主、棚改开工数量明显缩减、抵押补充贷款收紧和政府购买棚改服务模式取消的情况下，预计2019年棚改对商品住宅销售的拉动作用将减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

而观察碧桂园的布局，发现其依然屯重兵于三四线城市。数据显示，目前碧桂园土地储备达2.4亿平方米，目标一二线与目标三四线地块按照金额划分的比例为40:60，业务范围遍布中国内地31个省、269个地级市和1156个县。

而棚改拆迁货币化安置在二线城市基本上比例在20-30%。但在三四线城市比例普遍都在60%-80%。棚改定向货币的流动性收紧之后，冲击最大的显然是三四线城市。可谓是成也棚改，败也棚改，基于这种变化，碧桂园显然无法轻松脱身。

面对这种变化，碧桂园又将如何去应对？如果仍然深耕三四线城市，又会如何？我们将持续观察。

（来源：览富财经官方的财富号 2019-04-04 13:57） [点击查看原文]