早楼市 来自财经早餐 00:00 11:51

日前，地产公司陆续发布2018年年报业绩，无论是港股还是A股，多数上市公司的年报业绩都颇为理想，不少近期走出一波不俗的行情。A股的中华企业、新城控股、阳光城、北辰实业，以及港股的中国奥园、新城发展、花样年等，今年以来涨幅均超过50%。

3月29日，房企巨头融创中国在香港召开2018年业绩发布会。除了数据亮眼之外，孙宏斌本人也是金句频出。

此外，还有一批地产公司也交出“亮眼”的成绩单。

融创收入大涨90%

3月29日，融创中国发布的业绩报告显示，2018年融创及其联属公司实现合同销售金额约为4608.3亿元，同比增长27.3%，蝉联行业第四名，2016-2018年的三年合同销售金额复合增长率达75%，优异的数据显示公司经营稳健，业绩快速提升。

融创去年实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%。毛利润311.4亿元，同比增长128.5%；集团毛利率逐渐回归，2018年至25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点。公司拥有人应占利润为165.7亿元，同比上涨50.6%。每股基本盈利3.79元，同比上涨37.3%。

2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿，其中超过300亿的城市有重庆、青岛；销售超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南，而以北京、成都为代表的9个城市站稳100亿规模。尤其可喜的是，在上海、天津等9个城市，融创勇夺单城销售榜桂冠，并在全国合计25个城市稳居销售榜前五强。

截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，其中绝大部分是通过并购获取，且超过85%位于一二线及环一线城市，土地平均成本仅为4181元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。

融创披露，2019年的销售目标为5500亿，较上年增长约20%。这显示出融创对于市场的谨慎态度。公司董事局主席孙宏斌表示，鉴于调控政策不可能大幅放开，房价上涨空间不大，因此2019年的楼市还是应该更加“小心一些”。

具体到融创的经营策略上，公司将不会太积极增加土地储备，不会根据房价上涨预期作为土地投资的基础。“拿地没有目标，有好的机会就拿，没有好的机会就算了。”孙宏斌如此表示。

谈到中国社会各界热议的房产税，孙宏斌表示：第一，房产税涉及面较广，不会那么快落地；第二，即便房产税落地，其影响主要体现在心理层面，对市场的实际影响不会那么大。

而对于当下房企多元化转型热潮，孙宏斌依旧持有谨慎态度，称无论汽车产业还是机器人产业，都不如房地产行业好。因此，融创在最近几年时间内，依然会以地产开发作为绝对主业，同时花少量资源培育一些“房地产+”业务，希望这些新业务能在五年十年之后有所表现。

孙宏斌表示：“多元化没有太多成功的案例，因此融创不会多元化。”

除了刚刚发布财报的融创外，恒大、万科、碧桂园等房企巨头，也纷纷发布财报。从数据来看，上市房企业绩普遍上涨。

中国恒大

中国恒大在2018年，营收4662亿元，同比增长49.9%；净利润373.9亿元，同比增长53.4%。截至2018年12月31日，集团总土地储备项目811个。集团土地储备总规划建筑面积3.03亿。

这份盈利数据可谓惊艳市场：除了核心业务利润和净利润大幅上涨，恒大去年还实现毛利润1689.5亿，同比增50.5%；毛利率36.2%，同比增0.1个百分点；净利率15.5%，同比增4.2个百分点；核心利润率16.8%，同比增3.8个百分点；总资产18800亿，净资产3086亿。

恒大净利润是中国房地产最高的一家，特别近2年的利润增长越来越快。就此，在业绩发布会上，中国恒大集团董事局主席许家印强调，“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”。

万科活下去

在恒大发布年报前一天，3月25日，万科也发布2018年年报。2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

对于2019年，万科董事会主席郁亮表示：“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。“我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”

从上述材料可看出，万科的净利润不是很显著占优。万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，随着集中度上升，这个行业里面既有机会，也有挑战。全球的经验，单一开发商的市占率最高会到6%-8%，我们过往通过对自己的能力定位和战略定位，对规模的追求和依赖变得不那么严重了，我们自己的观点是，要在能力上做到领先和领跑。

郁亮表示，活下去是对自己说的。“万科是一个危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。收敛聚焦是阶段性的总结和调整。”

碧桂园超预期

3月18日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）在香港举行业绩发布会，披露2018年全年业绩。2018年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%。

2018年，碧桂园营收、毛利润、净利润等核心财务指标均有大幅增长。财报显示，碧桂园实现收入约3790.8亿元，同比增长达67.1%。毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元，净利润同比增长68.8%至485.4亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别增长至346.2亿元、341.3亿元。

规模和利润双双增长得益于高速度的销售回款。2018年，碧桂园取得房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。继2016、2017年后，在行业资金面持续收紧的背景下，连续第三年实现正净经营性现金流。

在地产主业稳步发展的同时，碧桂园在近年来一直在机器人、现代农业等方面探索全产业链垂直整合的新模式。

“对于建筑机器人，碧桂园有天然的庞大的应用场景，”碧桂园总裁莫斌表示，“未来我们将着力打造机器人的全产业链，重点研发建筑机制，提升建造质量安全水平。”

2018“都挺好”，2019会如何？

2018年上市房企年报陆续公布，从财报数据来看，上市房企业绩普遍上涨，大部分完成2018年销售业绩目标。那么2019年，楼市风向会如何呢？

在融创发布会上，孙宏斌表示，鉴于调控政策不可能大幅放开，房价上涨空间不大，因此2019年的楼市还是应该更加“小心一些”。

可见，2019年楼市的主基调以稳为主。

随着稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控思路的深入，房地产市场明显稳定。

不过，随着市场流动性的改善，2019年房贷利率结束了此前单边上涨的趋势，触顶迹象显现，部分地区利率出现松动。

业内人士表示，未来房地产调控政策将保持政策的连续性和稳定性，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。

此外，社科院发布报告显示，在预期政策见底和融资环境向好的综合作用下，2018年末的市场悲观情绪被显著削弱，2019年1-2月多数城市房价开始出现试探性上涨。

2019年2月，142个样本城市房价平均环比上涨0.355%，环比涨幅比上月扩大了0.494个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市94个，占样本数的66.2%，比上月增加39个。环比下跌的城市为48个，占样本数的33.8%。

分析认为，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾在城市化阶段长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。

因此未来短期内，由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大，只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主，短期难以出现大涨。

财经早餐W综合自证券日报、中国基金报、36氪、第一财经

（来源：财经早餐的财富号 2019-03-30 09:37） [点击查看原文]