根据《中国基金报》的报道，2018年，房地产行业恰逢拐点，行业整合趋势加速，房企竞争愈加激烈，有房企高呼“活下去”、有房企裁员过冬……究竟各大房企去年过的如何？随着3月26日恒大年报的公布，三大龙头房企2018年的销售情况和业绩表现悉数出炉。

整体来看，恒大稳坐“利润王”： 2018年净利润大722.1亿元，远超同行净利润情况；万科虽然销售面积和营业额不及另外两家，但净利润超碧桂园，归属股东利润也达到337.7亿元。而从土地销售面积来看，碧桂园位居第一。

在恒大发布年报前一天，3月25日，万科也发布2018年年报。2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

中国房地产市场发展到今天，我们看到中国龙头三大房企，在2018年的业绩都是相当不错，无论是碧桂园，恒大还是万科，每家房地产企业都有着相当好的业绩发展。仅以恒大为例，根据启信宝的数据显示，恒大已经在全国有了两百多家分支机构在进行房地产相关的业务。那么从三大房地产龙头企业的业绩发展规律，我们能看到中国房地产市场未来的趋势是什么样的吗？

首先中国房地产企业将会日益进入一个两极分化的大趋势时代。对于中国龙头房地产企业来说，未来龙头房企在市场上的市场支配地位将会日益强大，而且龙头房企由于形成了比较好的资金规模效益和整个生产的经济效益。在规模经济的影响之下，它有可能逐渐演化成为整个市场的马太效应，对于中小型房企来说，面临着极大的资金链压力和洗牌压力，而对于大型龙头房企而言，则有着非常好的市场竞争力水平，虽然万科喊着活下去，但是这个活下去往往是应对他之前的房地产黄金时代，而不是对我们现在所存在的这个房地产白银时代的一种说法。

其次，房地产企业基本上都要由原先快进快出的房地产开发商，逐渐转型成为一个房地产全产业链服务链条的提供商。我们仅以碧桂园为例，碧桂园原先是中国非常有名的房地产开发巨头，他在房地产发展的黄金时代也有着非常好的收入和盈利水平。他的高周转一直都是很多房地产企业所推崇的焦点。但是现在碧桂园已经有了非常明确的转型方向，这就是向产业上下游进行全面转移，向产业上游通过智能机器人的方式改变建筑业的一个发展格局，让智能建筑逐渐成为市场的一个主流，在产业上下游逐渐深入到日常生活服务的内部，从农业从社区的角度着手提供更多的附加服务。所以这种全产业链条的服务区是在中国房地产产业当中已经非常明确的实现。

第三，则是房地产市场的垂直价值正在被逐渐发现出来。我们看到中国房地产企业最近出现了很多垂直化的发展趋势，比如说很多房地产企业开始推出养老地产，对于养老这种特殊需求以及极有可能产生的特殊矛盾，开始推出应对这个的专门房产。还有类似于学区房之外的教育地产，不断提高房地产的教育属性，比如说最近北京信达国子郡就在采用全国第1个教育地产理念。这种垂直化的地产场景建设，其实从某种程度上来说，也是房地产企业垂直的发展趋势。

所以我们从整体上来看中国的房地产市场，对于房地产企业来说，将会有一个非常巨大的变化，这个变化一方面是28分化，大型房企逐渐占据更多的优势，另外一方面则是垂直分化，这种垂直有些是全产业链的整体价值布局，有些则是对于垂直某个场景的价值体现。

（来源：江瀚视野的财富号 2019-03-29 10:28） [点击查看原文]