该公司2018年扣非后核心净利同比大降六成，毛利率同比下降5个百分点，净负债权益比同比提升11个百分点

《投资时报》记者  王宏

房地产领域集中度提升，万科“活下去”的号角吹响，作为老牌房企的远洋集团（3377.HK），在这个命运交叉点上终于迈入了千亿俱乐部。

据此前克而瑞发布的《2018年房企销售排行榜》，中国销售额超过千亿元的房企共计30家，远洋集团以1095亿元名列其中。不过令市场与同业稍感不解的是，该公司并未依照惯例召开业绩说明会，而只在香港举办了投资者会议。

3月20日，远洋集团公布的2018年业绩或给出某种答案——全年实现营业收入414.22亿元，同比下降10%；归母净利润为35.74亿元，较去年同期下降30%；扣除非经常性损益后的核心净利为26.19亿元，同比大降62.87%。

千亿房企俱乐部成员业绩纷纷预喜，而远洋集团交出的成绩单给了市场重重一击。

业绩发布后的第一个交易日（3月21日），该公司不出意料盘中一度跌破7%，最终以3.37港元/股，下跌4.26%。截至3月26日收盘，该公司每股报收3.23港元，交52周高点下挫72.04%；而总市值为246亿港元，市盈率6.18倍。

投行们随即纷纷下调远洋集团的评级或目标价。其中，小摩将该公司目标价自5.3元大幅下调至3.2元，并认为“未来即使销售表现强劲也或未能推动股价表现”；而花旗则将该公司目标价自4.16元下调至3.4元，同时将投资评价下调至中性。

《投资时报》记者注意到，除了扣非后核心净利蒸发六成外，远洋集团2018年毛利率同比下降5个百分点，净负债权益比同比提升11个百分点。与此同时，在业务多元化中摇摆不定的远洋集团，其主要收入来源的物业开发业务在2018年呈现萎缩。

扣非后净利大降六成

远洋集团目前收入来源包括物业开发、物业投资、物业管理以及其他房地产相关业务。2018年其物业开发业务收入为354.93亿元，同比下降15个百分点，为该公司唯一一项收入萎缩的业务。

来自摩根大通的报告称，远洋集团去年业绩令市场失望主要由于销售量减少。业绩报告显示，该公司去年交付可售面积为229.3万平方米，较2017年的261.8万平方米下降12个百分点。

实际上，早在2018年中报时，远洋集团给出的销售表现已经低于预期，导致其营业收入和净利润分别同比下滑10.83%和12.53%。但该公司在当时表示全年进度不会受到影响。

截至2018年末，远洋集团净利润为35.74亿元，不过请注意——来自于利息收入、资产处置以及物业价值重估的收益贡献了超过一半的利润，而该公司扣非后的净利润只有16.65亿元，同比大降62.87%。

事实上，一栋楼在其中起了很大作用。远洋集团将北京一栋核心区写字楼转入“投资物业”项，以此确认的投资收益达到23.61亿元，外加处置资产收益为13.4亿元，利息及其他收益为25.43亿元。最终，远洋集团2018年非经常性损益达到19.08亿元，占净利润比重为53.39%，为历年最高。

业绩的大幅下滑也影响到公司的毛利率。2018年远洋集团毛利率为20%，不仅较去年同期低出5个百分点，更远远落后于同行。《投资时报》记者注意到，规模不及远洋集团的中国奥园（3883.HK）、佳兆业集团（1638.HK）毛利率分别达到31.07%和30.53%。

远洋集团方面对《投资时报》记者表示，公司毛利率的下降主要由于调控政策严格，一二线城市普遍限价，出于审慎的会计处理，年内计提存货减值准备；同时收购合作方股权产生溢价摊销。

截至2018年末，远洋集团平均融资成本为5.38%，较2017年末的5.19%进一步上升。集团净负债权益比为73%，较2017年末上升了11个百分点。

远洋集团方面同时表示，公司融资能力保障性强，资金稳健安全性高，在境内外融资渠道丰富且保持通畅。

多元化中不断摇摆

自2018年以来，从龙湖、万科、到保利以及奥园，一大批大型地产集团纷纷将企业冠名中的“地产”二字抹去，这被认为是中国房地产市场进入拐点后相关公司的战略应对。而早在2016年，“远洋地产”就更名为“远洋集团”，宣布走多元化道路。

按照当初的设想，远洋集团计划成为以房地产实业为基础的投融资集团，在养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个战略新兴业务发力，并力图在2018年实现新业务的大幅增长。

成立于2013年的远洋资本，是远洋集团旗下的投融资平台。但天眼查数据显示，直至2018年远洋资本才陆续投资了驹马物流、联合丽格、纳什空间等企业。同时，该平台还在2019年传出裁员30%的消息，但公司最终以“内部优化”为由予以否认。

2018年亦是房企拆分物业公司赴港上市的大年，包括佳兆业、碧桂园、雅居乐、旭辉控股等企业旗下物业公司纷纷赴港上市。而远洋集团旗下物业品牌远洋亿家自2018年1月从新三板摘牌后再无消息。Wind数据显示，2017年上半年内远洋亿家净利润为0.89亿元。

至于五大新兴战略，在2018年的业绩预告中暂时还没有“名份”。不过《投资时报》记者注意到，2018年远洋集团其他房地产相关的业务收入为37.23亿元，同比增长58%。但该业务占总收入的比重只有8.9%，并没有达到集团当初设下10%的目标。

业内人士指出，虽然四五年前就提出了多元化发展的战略，但相较于碧桂园涉足农业、机器人，恒大涉足新能源汽车，远洋集团并未培育出耳熟能详的品牌。

或是考虑到股价的压力，或是受累于不断下滑的业绩，远洋集团又公开表示，目前的存量及持有的物业、新业务、非开发业务占用相当大的资源和管理的精力，所以正在加快把远洋回归到一个以开发业务为主的轨道上来。

进入2019年，远洋集团的一系列人事变动或已传递出某种调整信号。

（来源：投资时报的财富号 2019-03-29 06:49） [点击查看原文]