近日，绿城中国（03900.HK）发布了2018年财报。在此前发布过业绩预警后，再来看这份财报中的股东利润“腰斩”，似乎很多人都已经见怪不怪，能猜到市场的反应了。值得一提的是，近年来绿城中国每逢业绩发布后，其当日股价均以下跌收盘，因此股民中也流传着“绿城中国业绩发布股价即下跌”的魔咒。

但令人意外的是，3月22日发布业绩当日，公司股价不仅没有下跌，反而大幅上涨至收盘达7.85%；次交易日再次逆市上涨1.4%，以7.38港币收盘。

在打破魔咒、绩后收获三连涨后，今日绿城中国低开低走，午后有所回升，最终下跌1.53%，报7.74港元，成交量440.43万股，成交额3401.02万港元，换手率0.203%，最新总市值为167.971亿港元。

行情来源：富途证券

股东利润“腰斩”

绿城中国成立于1995年，于2006年在香港联交所整体上市，是一家房地产开发商和生活服务提供商，主要从事房地产开发、小镇住宅开发、建设管理和资产经营等业务，并提供生活服务，主要包括房地产开发部门、酒店经营部门、物业投资部门和其他部门。

来源：公司官网

具体来看2018年财报。数据显示，2018年公司取得收入人民币（下同）603.03亿元，同比增长43.7%；除税前利润79.04亿元，同比增长23.7%；股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%；股东应占核心净利润约37.96亿元，同比上升62%。

按分部划分情况来看，报告期内物业发展实现营收552.74亿元，同比增加45.7%，占总营收91.66%；酒店业务营收7.76亿元，同比增加8.2%，占1.29%；物业投资营收8549.6万元，占0.14%；项目管理营收13.66亿元，同比增加46.7%，占2.27%；其他收入28.00亿元，占4.64%。

来源：公司财报

要说到报表中最不好看的数字，要属股东应占利润同比下降54.2%了。对此公司解释为：1、本年度出售附属公司带来的股东应占利润同比减少7.7亿元；2、计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响同比增加6.51亿元；3、因人民币贬值对若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元，而2017年为汇兑净收益人民币5.11亿元。

以物业减值计提亏损为例，绿城中国CFO冯征在22日的业绩会上表示，西安项目计提2.3亿元，因为收购时就有亏损；沈阳项目计提5.14亿元，因为项目本来就不太好；温州项目因为合作方资金困难，计提了应收账款；同时其他管理层补充称，青岛深蓝中心因为早期拿地时地价太高，持续时间较久，也计提了亏损。所有项目共计计提17.35亿元。

多指标创最低记录

再来看其他相关指标。截至2018年12月31日，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为482.19亿元，是一年内到期借款余额的2.76倍；净资产负债率为55.3%。股息方面，每股基本盈利0.18元，建议派息每股0.23元。

土地储备方面，目前绿城中国共有项目117个，总土地储备为3247万平方米，同比上升7%。其中，2018年新增37宗地块，包括一线城市上海杨浦、北京顺义和广州南沙都各自新增一个项目，同时合肥、福州、武汉和西安等省会城市以及重庆和天津等直辖市也有新增项目，总建筑面积约719万平方米，总土地款约517亿元，归属于绿城支付的金额约339亿元。

值得一提的是，报告期内公司合同销售额为1564亿元，同比增长6.9%。其中，房地产开发合约销售额为1012亿元，代建销售额为552亿元，代建规模占到了房地产开发规模的一半。

根据克而瑞排行榜，绿城中国的销售额排名从2017年的第11名下降至第17名。加上翻看公司年年初立下的业绩目标1600亿元，显而易见的是公司业绩没有完成。与此同时，6.9%的同比增速，是20强房企中规模增速最低的，也创下了公司近三年来最低。

此外，公司的净利率和净资产收益率也创下了近几年的最低记录。其中，净利率为近五年最低点的3.94%，净资产收益率也是近三年最低点的3.7%。

结语

2018年对于绿城来说，是颇不平静的一年。在外部环境房产市场风霜满地的同时，其内部环境也经历了大大小小的改革，先后遭遇曹舟南请辞执行董事、行政总裁等职务，原绿城理想小镇集团董事长蒋玉奇离职等“老绿城人”退出，原董事长顾建明降级成为总经理等人事变动之后，绿城进入了“中交时代”，张亚东也成为了绿城的新董事长。

有投资机构认为，绿城中国今年之所以打破此前的股价跌魔咒，是业绩发布得到资本市场认可，这与其新任行政总裁张亚东先生开诚布公的态度和务实高效的作风不无关系，尤其是他的“道”“术”“为”，从战略到执行都有非常清晰的路径。

而在业绩会上，有人问到绿城对2019年实现1900亿元的销售额有没有信心之时，张亚东给未来三年的绿城定下了不低于20%的增长目标，2019年力争实现2000亿元，2020年2500亿元，2021年3000亿元。

显然，这份信心是十分充足的，但至于这份信心与实际行动是否相匹配，能否再次赢得资本市场认可，唯有交回给绿城本身去造化了。

（来源：Yoki的财富号 2019-03-28 09:46） [点击查看原文]