3月22日，绿城公布2018年业绩报告。这是彻底“中交化”后的绿城交出的首份成绩单。

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业绩差强人意

绿城业绩报告显示，2018年，绿城实现合同销售1564亿元，同比增长6.9%。不仅没有完成年初定下的1600亿销售目标，增幅也创下近三年最低，远落后于其他房企至少40%以上的增速。

盈利方面，绿城去年股东净利10亿元，同比大幅下降超54%。与此同时，绿城的净利率和净资产收益率也都创下了历年最低记录。净利率为3.94%，是近5年的最低水平，净资产收益率3.7%，是近3年的最低记录。

对于净利腰斩，绿城方面给出的解释是，因2018年出售附属公司而产生的净收益减少7.7亿，年内计提的物业减值亏损拨备增加，以及人民币贬值下外币借款计提汇兑亏损4.88亿。

对于物业减值亏损的部分，绿城CFO冯征在业绩会上表示，西安、沈阳、温州和青岛项目计提亏损共17.35亿。其中，西安项目因收购时就有亏损，计提2.3亿；沈阳项目计提5.14亿，因为项目本来就不太好；温州项目因合作方资金困难，计提应收账款；青岛项目因早期拿地成本高，持续时间久，也计提了亏损。

据界面地产报道，绿城内部人士透露，中交在入主绿城之初，就有对项目损失计提的财务操作做过讨论，当时有两种声音，一种是一次性计提到底，另一种是摊薄每年计提。现在中交是想要一次性计提，但应该仍未到底部。

土储方面，绿城去年新增37块地，总建筑面积719万平方米，拿地支出总计517亿元，其中近80%地块位于一二线城市。截至报告期末，绿城总土储3247万平方米，同比近增长7%。2019年，绿城预计将有117个投资项目在售，货值总计2029亿元。

土储可以说是房企未来业绩的基础，绿城目前的新增土储及可售货源显示，公司库存较低，可能对业绩的后续发力造成不利影响。

可以说，除了在债务结构及现金流状况上保持着一贯的稳健之后，绿城各个财务指标都跑输了国内的房企同行。与当初遭到绿城“嫌弃”的融创相比，更是不可同日而语。

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“中交化”的绿城

从宋卫平将24%的股份从融创手里转售到中交开始，绿城就进入了“失去的五年”，这几年，是万科郁亮嘴里的“白银时代”，是融创孙宏斌口中的“钻石时代”。

2014年，因为与融创在开发理念上的巨大差异，“绿融”谈判最终走向破裂。于是，创始人宋卫平便把橄榄枝抛向了央企中交集团。

宋卫平当时的想法是，中交只在董事会层面负责中远期规划，而操作仍然掌握在绿城团队手中。但宋卫平没想到，引入中交，只是从一个困局走向另一个困局。

2015年5月，中交正式入主绿城，“去绿城化”残酷开始。此时绿城董事会中执行董事席位由4个扩充为6个，中交派驻执董3人，非执行董事席位也增加一名中交人士，中交在绿城中的分量越来越重。与此同时，上市公司绿城中国和子公司绿城房产的管控职能被合并，这使得上市公司加强了集权。

随后，绿城二号人物寿伯年出售其持有的全部绿城股票，中交的大股东地位进一步稳固。到2018年1月初，绿城创始人团队的持股已经不足10%，绿城彻底“中交化”已只是时间问题。

终于，在去年8月份，随着行政总裁曹舟南的离职、彼时中交派入绿城的张亚东接任，中交正式实现了对绿城的全面掌控。

绿城与中交长达数年的漫长而痛苦的磨合，终于在这次平稳的交接中尘埃落定，但绿城张亚东时代的首份业绩报告足以证明，5年来的调整、变动，仍然在深刻地影响着绿城。

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从品质至上到频遭“维权”

这种影响是全方位的。

去年7月，绿城开始“高周转”。当时，绿城中国执行总裁应国永签发的《关于全面加强内源性现金流管理的通知》中提出，全力加速销售去化、全面加速资金回笼和严格控制支付等方面要倾尽一切努力。

在紧接着的8月份，绿城与中交16个下属单位签署了近30个项目的合作协议。据界面地产报道，接近绿城人士表示，按照绿城已有的投资策略，拿项目之前都要经过认真细致的研判，研判通过后才会决定拿地。这30个项目看似是大礼包，但这不符合绿城以往拿项目的规律，项目的成色好坏也是个问号。

绿城内部的人事管理也在剧烈震荡。

去年11月，绿城上海区域总经理章建波在回归绿城一年半时间后再度离职。有上海房企人士对媒体表示，章建波的离职与中交大股东有些许关系，一是中交管的太多，会插手到具体经营层面。二是中交领导掌控性强，随意提拔，这两方面都妨碍了章的正常工作开展。

最近，绿城还试图取消代建团队的奖金与项目分红政策，这直接导致了春节后十几位员工的离职。

更大的影响表现在绿城开发的住宅品质上。

绿城一度是高质量楼盘的代名词，外界称之为房地产界的爱马仕，不交毛坯房，靠品质取胜，这都是因为宋卫平对楼盘品质近乎偏执的追求。

但这种精心打磨产品下的慢周转，却让绿城陷入了危机境地。在中交入主后，大股东的业绩压力更是传导到了绿城身上。代建，便成为了刷新业绩数据的法宝。

2016年开始，中交集团便开始对绿城代建业务进行大举整合，后最终成立绿城管理服务集团，专门用以发展绿城代建业务。

代建业务对绿城的业绩贡献巨大。年报显示，2018年，绿城房地产开发合约销售为1012亿元，代建销售额为552亿，代建规模占到了房地产开发规模的一半。

但代建项目却很难保证项目品质，绿城的开发物业陷入品质危机，在去年全面遭受来自业主的“维权潮”。杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城理想城三个样本项目，甚至登上中国房地产报“315”期间发布工程质量黑榜。

“去绿城化”的绿城早已不是昔日的绿城。只是，绿城的危机，就是始于宋卫平对房屋品质近乎偏执的“理想主义”追求，而追求高周转而罔顾品质的房企，却成为了这几年房企竞逐中的赢家。绿城的境遇，让人唏嘘。

参考文章：

1. 《净利润腰斩，绿城中国混改之路陷入挣扎 》，地产一条

2. 《绿城中国全面加速回款，频繁提速失守品质底线？》，蓝鲸财经

3. 《杨剑平请辞背后的中交绿城乱局》，地产杂志

（来源：易简财经的财富号 2019-03-26 18:37） [点击查看原文]