七个多月前，张亚东以绿城中国（以下简称“绿城”）新一任掌门人的身份站到台前。当着创始人宋卫平的面，张亚东许下承诺，2018年绿城的规模预计超过1600亿以上，2019年增至2000亿，2020年达到2600亿。

然而，从去年的业绩来看，张亚东开了一张空头支票。年报显示，2018年，绿城实现销售1564亿元，与上一年相比仅上升6.9%，全年目标完成度约98%。此外，过去一年，绿城的利润还出现腰斩，股东应占利润仅有10.03亿元，同比下降54.2%。

看到绿城交出这样的成绩，很多人在唏嘘之余却又认为是意料之中。因为就在去年，绿城的老将曹舟南走了，中交系的张亚东来了，人事上的新旧交替总会为企业带来一轮变革，而这份“失落的成绩单”可以说是绿城进入调整期的表现之一。

不过，即便没有顺利的完成目标，张亚东仍然对绿城接下来的发展抱有信心，在3月22日的业绩会上，他再一次对外喊话，到2021年，绿城要实现3000亿，完成规模的翻倍。

被头部房企甩开

与融创分手傍上中交之后，外界对绿城一直有所期待，在不少人看来，中国房企前十强中应该有其一席之地。

这样的期待并不是没有根据的，2016年，绿城就曾挤入十强，以1136亿的规模紧跟华夏幸福排在第9位。即使是2017年排名下滑的情况下，绿城也贴着十强队伍，占据第11位的位置。

然而，就在2018年，个位数的销售增幅着实让绿城在跑道上摔了一个跟头。其不仅被世茂、旭辉、招商蛇口、新城控股等房企赶超，排名直落6名，从11位跌至17位，与领头房企的距离也由2016年的2000多亿变为5000多亿。

业绩、利润双双下滑背后的原因是复杂的，但简单来说，主要是来自内外部的双重压力。其中，外部的压力主要为市场风向改变引致的去化难题。

作为绿城的发迹地，杭州一直是其重仓之地，土储占比达到12.2%，同时也是业绩贡献的主力地区。但2017年以来，绿城就接连失守杭州，尤其是2018年，杭州楼市进入深度调控开始，绿城的脚步便停滞不前。

据透明房产网统计数据显示，2017年，绿城让出了杭州楼市销冠的位置，以261亿元的销售成绩屈居第二；2018年，绿城的排名落到了第四名，销售额为197.59亿元。

绿城首席财务官冯征曾向时代财经坦言，部分项目入市时间的推迟对去年的业绩产生了重要的影响，“杭州楼市的限价政策对企业的推货节奏造成打击，绿城不愿意低价销售产品。因此，去年有将近四五个杭州的楼盘没有如期的推出。”

此次业绩会上，绿城执行董事李骏亦表示，2018年有部分城市的项目因限价的原因没有如期推出。他认为，在绿城整体财务成本比较低的情况下，没有必要斩仓出货。

市场环境的变化同样成为绿城归母净利利润大跌54.2%的“元凶”之一。绿城年报中写明，去年其股东应占利润下降有三个原因，除了出售附属公司带来的利润减少及汇兑净收益损失5.11亿之外，鉴于市场环境变化，绿城还做了计提减值亏损拨备，这部分对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元。

李骏认为，绿城低迷的表现会在2019年有所改善，“因城施策的原则下，我们觉得原先表现不太好的项目可能有些进步，可能会在今年的增幅中明显体现出来。”

另外，或许是为了分散风险，绿城还对城市布局战略做出了调整。张亚东透露，今年绿城会在六大区域进行铺开，包含大湾区、长三角、京津冀、中部城市群。

2019年，绿城计划全年将有800亿资金用于投资，若按土地货值1:2来算的话，将有1600亿货值会在今年入袋。而截至2018年年底，绿城共有土地储备项目117个，总建筑面积约3247万平方米，总可售面积约为2238万平方米，权益可售面积约为1387万平方米，总可售货值为5300亿元。

绿城的“中交时代”

2018年，绿城的日子颇不平静。外部顶着市场的风霜艰难前行，内部也在经历前所未有的改革。

相比绿城旧人对于地产情怀的坚持，出身中交体系的张亚东在规模数字上有着更大的野心。他进入绿城后，改革和调整就成为了绿城的关键词，半年多的时间里，绿城的人事和公司组织架构都在不断发生变动。

去年8月到现在，先是曹舟南请辞执行董事、行政总裁等职务，而后原绿城理想小镇集团董事长蒋玉奇也从绿城离职，这两位高管均为在绿城服务多年“老绿城人”。另外，张亚军还接手了绿城旗下杨柳郡集团董事长一职，原董事长顾建明降级成为总经理。

人事换防后，绿城正式进入了“中交时代”，以规模发展为目标的全方位改革调整也由此开启。

在张亚东上任前的7月1日，绿城内部刚刚落地11大重资产公司和5大轻资产公司的布局。但就在2019年1月，张亚东宣布对绿城的组织架构进行调整，将原本16家子公司整合缩减为11家，另在集团内部信成立特色房产等4个事业部，并要求根据规模、成熟度实行分级分类管理。

此外，张亚东还在为绿城谋划多元业务的发展。2018年底，绿城斥资27亿从王健林手中买下百年人寿11.55%股权，坐上第一大股东的交椅，正式进军保险行业。最近一次公开活动上，张亚东向外表示，近期绿城正在与百年人寿对接，希望百年人寿能在三年后上市。

张亚东还指出，入股百年人寿是出于绿城战略发展需要，绿城将在商业、办公、养老等领域与百年人寿将展开协同。

话虽如此，在外界看来，绿城收购百年人寿股权的最终目的还是在于获取更多的资金来支撑规模的增长。

绿城的债务确实是值得其关注和重视的问题。2018年，绿城的有息负债达到814亿元，较2017年增加了41.2%，净资产负债率也由2017年的46.4%升至55.3%。从这组数据可以看到，绿城负债的增长速度非常快。

今年以来，绿城已经在境内外进行多次融资，此前财联社还报道称，绿城正在与一家期货公司及一些银行和信托公司接触，寻找入股的机会。除此之外，李骏还在业绩会上表示，绿城将继续引进新的战略投资人，扩大股本。

（来源：时代财经TF的财富号 2019-03-25 08:31） [点击查看原文]