规模扩张赛道、业绩利润热区、人才高地......据统计,TOP30房企中约有50%企业总部位于长三角。去年底长三角一体化上升为国家战略,开发商们要如何掘金?
文 | 李莉
年报季已至,各大房企纷纷亮出全年业绩。
其中,有一个有意思的现象值得关注——长三角已然撑起房企业绩收入的半壁江山。
长三角区域长期位于国内经济发展前列,历来是各大房企关注与布局的核心市场。近年来,不少知名房企把总部迁至上海,如旭辉、正荣、阳光城、融信、东原等。
据知情人士透露,今年,闽系房企三盛集团亦有总部搬迁计划。
对此,不少房企表示他们是看中了上海金融中心的定位以及上海的人才及区位优势。
据不完全统计,在TOP30的房企中约有50%企业总部位于长三角,有不少房企得益于在长三角区域的深耕而发展迅猛。
中国指数研究院发布的《2018年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50》显示,2018年1-12月拿地金额TOP10房企的拿地面积高达11698万平方米。在这其中,长三角地区TOP10企业拿地总额达3037亿元,位列首位。
从城市群看,龙头房企坚持广布局策略,中小房企则聚焦区域深耕发展战略。
如万科以1233亿元的总拿地金额位居榜首,在长三角区域同样以444亿元位列榜首,碧桂园以1197亿元的总拿地金额位居第二,区域方面则在环渤海和中西部居首位。
除此之外,中海、保利、龙湖、华润、新城控股长三角区域收入在各自公司内部区域销售排行中都较为靠前。
值得一提的是,从榜单数据来看,长三角区域中,新城控股2018年拿地金额虽为349亿元,排行第三,但从拿地面积来看却是反超万科与碧桂园,以1051万平方米跃居第一。
万科与新城,一个拿地金额榜首,一个拿地面积榜首,是什么让他们如此执着于长三角区域?
上海区域贡献万科5成以上利润
万科作为名列前茅的龙头房企代表,自1992年起进入长三角,持续深耕。
“在投资方面,万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分,关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈,”2018年万科上海区域媒体交流会上,万科董事会主席郁亮强调。
万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海补充表示,万科在上海区域目标已布局了35座城市,其中上海、杭州、南京、苏州、宁波与合肥被万科列为“巨星城市”。
据地产壹线(house_163)不完全统计,2018年上半年万科的房地产业务结算收入(不含海外市场收入)中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为28.85%、35.83%、15.75%和19.57%,2018年下半年新增项目114个,约30%位于长三角区域。
不仅如此,据其2018年半年报的具体数据显示,在分区域的营业收入和利润情况一项显示,以上海为核心的长三角区域为提供了半成以上的利润。
2018年上海区域媒体交流会现场,张海透露万科上海区域2018年前10个月销售面积为755万平方米,销售套数65000套,百亿规模公司10个,主流产品占比90%。其中浙江比重最大占了7.2%。
张海说,万科在长三角都市圈模式下,创造了真实的价值,持续地有质量增长。截止至2018年底,万科上海区域累计交付约35万户,新增约6.5万户。
新城千亿业绩75%依赖长三角
新城控股,是一家从长三角起家的房企,自2015年底B 转A(新城控股吸收合并新城地产由A股上市)后规模扩张明显,从2016年的651亿上升为2017年的1265亿元,再从2017年的1265亿上升至2018年的超2200亿元,发展迅猛。
其中 ,长三角区域一直都为新城控股贡献了相当可观的销售业绩。
2017年,新城控股跨越千亿门槛,其2017年年度报告显示,2017年新城控股年度销售1265亿元,报告期内新城控股的主要业绩贡献来源为长三角区域,占到了集团整体销售额的75%,达1003亿元。得益于该区域的销售均价基数普遍较高,新城控股2017年的销售均价亦有16.95%的同比增长。
2018年,新城控股住宅开发事业部苏州公司全年销售业绩超过200亿,南京、苏南、杭州、上海公司全年销售业绩均已超过100亿。
面对地产壹线(house_163)提出有关“新城控股是否过度依赖长三角区域”的问题时,新城方面表示:“2018年全年销售金额中,虽然长三角依旧占据重要比例,但中西部、环渤海、珠三角的销售比例也有明显提升。例如,2018年新城控股住开事业部青岛区域公司业绩超百亿,成为长三角以外第一个跨越百亿的地方公司。”
调控从严 长三角今年楼市还能火吗?
同策咨询《长三角经济圈房地产市场研究》显示:2014年起,长三角经济圈的房地产开发投资增速就开始高于全国水平。
在这其中,上海以主导地位领先其他区域,省会城市南京和杭州紧随其后,在经济和人口的双重作用下,长三角经济圈的房地产市场以人口拉动为主导,区域内人口驱动房地产需求的过程逐渐被强化 。
而自上海被多项政策限制之后,2015年底至2017年初,以长三角省会城市为代表的楼市土拍市场出现了“熔断机制”。
究其缘由,东方证券的《城市远望系列报告(房地产行业)》认为,虽然由中央和地方统筹规划城市群分别有以上海为核心的长三角城市群,以北京为核心的京津冀城市群和以广州,以及深圳为核心的珠三角城市群,但长三角的人口流动更多的表现出在城市群内部各核心城市间的流动。
而京津冀的人口流动则将继续向京津地区集聚,粤港澳大湾区由于三心分离在某种程度上天然的对人群进行了区划,各类诉求的人群各得其所。这三大城市群多维比较,长三角更胜一筹。
2018年长三角各城市调控政策从严。据克而瑞数据显示,除上海、合肥成交量增长外,杭州、苏州、南京、宁波等二线城市成交量同均下降,降幅最突出的城市为杭州,同比降16%。
自2018年7月开始,长三角土地市场明显降温,土地流拍现象不断、溢价并呈现断崖式下跌。一线上海表现尤为突出,底价成交已成常态。
二三线城市土地市场年中也遭遇分水岭,尤其浙江区域城市成流拍重灾区。此外,嘉兴、太仓、常熟等城市由于政府推地热情尤为低落,供地完成度不足六成,也加剧了土地市场的清冷。
一方面是房企重仓布局,一方面是市场严控处理。
在这样的市场环境下,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为:“虽然业界一致预测2019年是房地产‘小年’,但长三角区域一直供应充裕,经济发展水平高、购买力强劲,预计在一、二线政策维稳、三四线部分松绑可能性大,2019年商品住宅成交仍难有亮眼表现。”
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(来源:地产壹线的财富号 2019-03-21 14:22) [点击查看原文]