楼市资本论获知，2月27日，越秀地产召开2018年业绩会，秀下了不错的业绩。

越秀地产全年实现合同销售金额约为577.8亿元，同比上升41.4%。但同时也要看到，其总负债达到1259.1亿，大概是其业绩的2倍。

业绩发布会上，越秀同时确定今年的销售目标为680亿元，增长仅18%；与其去年所提销售年增35%、2020年冲击1000亿的既定目标有相当距离。

对此，越秀地产董事长林昭远回应称，2020年“保800争1000”，是公司“十三五”努力目标；今年18%的增长目标，则是基于对当前市场形势的预判。他们认为，中国房地产在2018年经历史上最严调控，2019年调控仍有一定的持续性，公司应该根据市场态势调整发展目标。

楼市资本论发现，2014年越秀销售金额220亿，居行业第31位（也是越秀近几年的最高位），那时保利置业销售245亿、阳光城230亿、旭辉223亿、泰禾201亿，与越秀体量相近，站在同一条赶路线上。2018年，这些房企都已跨进千亿大门，而越秀还在五六百亿间徘徊，名次退到54位。

2019年地产行业进入盘整期，房企竞争更趋白势化。在此逆水行舟的关键时刻，越秀面对粤港澳大湾区新风口，减速前行，能否顺利扩局，仍有待观察。

【一】越秀基本盘：大湾区与广州地铁

事实上，在楼市资本论看来，越秀目前的基本盘还是相当不错的。

短期看，越秀地产有1312亿可售资源年内入市，去化52%即可轻松完成全年销售任务；长远看，越秀还有深耕大湾区、引进广州地铁两大利好，可以给其加分不少。

首先，土地储备围绕大湾区布局。

越秀地产去年在拿地方面的权益投资为159亿元，通过国企合作、竞拍及并购等方式，在广州、江门、武汉、襄阳、苏州、烟台、青岛、济南等8个城市新增16幅土地，总建筑面积约505万平方米，目前总土地储备约1941万平方米，其中约48％位于粤港澳大湾区；今年全年可售资源1312亿元中，大湾区占比高达58%。

越秀已经布局大湾区的广州、香港、佛山、江门、中山等五个城市。

2月18日刚刚发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，确定要将粤港澳建设成世界级城市群、宜居宜业宜游的国际一流湾区，这对越秀地产绝对是一个难得的契机，完全可以发挥本土作战优势，做大“住宅+商业地产”核心业务，实现跨越式发展。

其次，引入广州地铁战略入股。

越秀地产在业绩发布会的当天晚上，即宣布以84.82亿向母公司越秀集团、以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖物业51%股权及35%股权。同时，越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份，认购完成后，广州地铁将持有越秀地产19.9%股权，成为第二大股东。

引入广州地铁作为战略股东，越秀地产将在物业开发、商业经营以及对外服务领域与之开展深度合作，更多参与广州新地铁站房地产项目的开发。而据规划，到2035年，广州地铁要从目前的400公里增加到2000公里，轨道交通上盖物业的开发，市场前景相当可观。

基于以上所述，楼市资本论认为，越秀地产在发展战略上完全可以眼光得更远、步子迈得更大一些。

【二】负债1200亿，赢利赶不上债务增长

尽管目前公司基本盘还不错，但从经营层面来看，越秀近几年的财务数据确实不容乐观。

楼市资本论据最新年报，越秀地产2018年流动负债726.3亿，非流动负债532.8亿，总负债高达1259.1亿；与2017年的961.5亿相比，一年内增加债务近300亿。

这对一家销售规模在500亿左右的中型房企来说，压力不小。

如果将观察周期再往前延伸到2013年，对比可知，越秀地产负债连年攀升，总额从2013年的529.1亿，一路增至去年的1259.1亿，6年间增长了138.0%；而公开数据显示，越秀同期销售规模从2013年的153.6亿扩张到531亿，行业排名从45名下滑到54名。

也就是说，越秀地产近几年大规模举债扩张，效果并不理想，行业排名不进反退。

与债务快速增长相比，越秀同期营业收入和赢利不甚乐观。其营业收入在这6年仅从142.1亿增加到264.3亿，增长86.0%；净利润不升反降，从29.1亿下降到28.1亿，负增长3.4%。

债务增长远远超过营业收入和净利润的增长，说明公司业务经营能力和赢利能力较弱，这是越秀地产的一个核心短板，也是拖累公司规模扩张步伐迟缓的重要原因。

之所以形成这种尴尬局面，楼市资本论认与，或与越秀地产2013年起频拿地王致使难以消化的“地王后遗症”有关。

【三】越秀地王项目进展不畅

地王是唐僧肉，看上去诱惑不小，却不一定好消化。

楼市资本论据公开报道，2013年，越秀地产与投资基金合作购地，以58亿元的对价，撬动了总地价高达201亿元的7块土地，其中包括三块地王，分别是：广州海珠单价地王、萝岗单价地王和武汉精武路地王。

当年5月，越秀以24.6亿元拍得广州海珠南洲路1026号住宅地块，地块面积约4.27万平方米，总体量约11.3万平方米，折算楼面价约3.46万元/平方米，加冕广州新单价地王。彼时，项目周边一手住宅均价仅2.8-3.1万／平方米，越秀3.46万/平方米的楼面价让市场为之轰动，认为必须做成豪宅产品，卖到5万+才有利可图。

9月，越秀地产联合投资基金仁达四号，又以90亿总价、12617元/平方米的楼面价拿下武汉精武路地块，创下武汉当年总价、单价“双料地王”。

10月，越秀地产又和仁达五号基金组成联合体，以43.5亿元竞得广州萝岗云埔工业区YP-P1-1地块，楼面价9181元/平方米，创下萝岗地块单价新高。

2014年，越秀地产又以64.5亿元拿下广州星汇云城项目，成为当年广州总价地王。

越秀拿下这些地王后，难以消化下咽，一直折腾到去年，地王项目才开始陆续收效。

先说南洲路地王，越秀拿地后一放五年，迟迟没有开工，外界猜测是因为市场售价难以覆盖拿地成本，所以开发商一拖再拖；而越秀方面则声称是因为政府规划更新，项目方案需要随之修改。

直到去年7月，广州国规委披露的最新方案显示，该项目将建5栋高层住宅楼，其中包含1栋最高51层的保障房，2栋18层及2栋46层的商品房，另外还有少量商业面积及公共服务配套。

这时广州房价已经跃上5万大关，越秀守得云开见月明，终于可以动工开建了。市场人士预测，如果项目售价或许会比地价翻一倍，达到7-8万元／平方米。

武汉精武路地王项目位于汉口黄金地段。越秀拿地后开发武汉国际金融汇，但进度相对迟缓，而且股权多次变更。

去年2月，越秀地产回购武汉国际金融汇项目股权；5月又回购广州星汇云城项目股权。这两个地王项目才得以在越秀并表，上半年合计营收34亿，占公司同期总营收的三分之一，净利润约5000万元。

至此，地王项目前后运作长达五年，才开始对公司营收和利润做出实际贡献，而越秀为此付出了高昂的时间成本，错过了良好的扩张机遇，江湖地位一退再退。

地王恒久远，消化难留传啊！

楼市资本论看来，今年是粤港澳大湾区的启动年，战略机遇不容错失。

越秀地产前几年错过了不少市场机会，终于站到了新风口上，期待这家广州老牌房企乘时爆发，交出亮丽成绩单。

（来源：楼市资本论发布的财富号 2019-03-21 12:39） [点击查看原文]