中访网•地产观察（张燕）2018年的房地产市场秋意浓厚，“提质控速”成了众多房企的唯一目标。作为房地产行业龙头之一的碧桂园，在风雨交加的2018年，依旧交出了一份史上最佳成绩单。

据中访网了解，3月18日，碧桂园在港交所发布年报显示，2018年，该集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速超越行业平均水平。

不过，与过去几年相比，也不难看出碧桂园降速趋势。事实上，在2018年下半年，碧桂园就明确发出了“提质控速”的信号。控速，就是降速的意思。最直观得数据对比是，2016年和2017年，碧桂园合同销售金额同比分别增长120.3%和78.34%。值得一提得是，虽然碧桂园2018年采用的统计口径是“权益”，但它也是权益跟自己的权益相比，而不是权益跟流量相比。因此，从数据来看，可以发现碧桂园得降速意图显著。

速度虽然降了，但是经营业绩并没有放缓，营收和净利润均超市场预期。碧桂园2018年全年营收3790.8亿元人民币，同比增长67.1%，市场预期3513.2亿元；毛利1024.8亿元，同比增长74.3%；净利润485.4亿元，同比增长68.8%；归属于股东应占净利润346.2亿元，同比增长32.8%，市场预期338.3亿元。

对于业绩大幅增长，碧桂园解释，这主要得益于持续的合同销售增长，以及高效的施工管理体系带来的楼盘按时交付，地产开发收入保持增长，而其他收入如建筑、物业投资和酒店经营等保持稳健；同时，可确认收入物业的增加以及物业平均售价及毛利率增长导致利润大幅增长。

除营收和净利润均超市场预期，负债下降、财务稳健也成为此次年报数据的主要亮点之一。

事实上，不少房地产企业，在市场集中度趋向于集中的情况下，为了跟上大部队的脚步，都在2017年采用了比较激进的方式，拼命拿地。但随着2018年下半年楼市出现风雨摇摆的情况，行业秋意浓，这些企业的负债率就变得十分刺眼。据克尔瑞地产数据显示，2017年主要上市房企加权平均净借贷比率上升为91.09%，较2016年增加了16.19个百分点，行业平均借贷比率呈上升趋势。

相比之下，碧桂园则一直坚守“稳健经营”的底线，财务结构稳健。截至去年末，碧桂园净借贷比率仅为49.6%，同比下降7.3个百分点。尤其难能可贵的是，作为一家快速成长的企业，碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%，处于2017年YH50企业的平均水平之下，这在国内一线地产军团中十分罕见，也显示出公司较厚的财务安全垫。

与此同时，碧桂园也十分重视销售回款。数据显示，集团不含增值税的已售未结资源还有6627亿元，全年房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率91%，实现了自2016年以来连续三年正经营性现金流。

此外，数据显示，碧桂园截至2018年末的有息负债总额为3284.75亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券），其中需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿，占总有息负债之38.4%，其余61.6%均为一年期以上长期负债。而碧桂园的可动用的现金（包括现金及现金等价物与受限制资金）余额为2425.4亿元，占总资产比例为14.9%，另有3017.0亿元的银行授信额度尚未使用，资金充足，其现金短债比达1.9倍，能够覆盖短期负债，营运资本较为充裕。

除此之外，碧桂园土储丰厚，货量充足，也为未来的业绩增长奠定基础。

据碧桂园披露显示，截至2018年末，集团在粤港澳大湾区拥有3721亿元的权益可售货值，可售建筑面积约2544.5万平方米，其中惠州占比最大，权益可售资源达到1083.8亿元，权益可售建筑面积910万平方米，另外大湾区内有潜在权益可售资源约5554亿元，与已获取的权益可售资源合计9275亿元，后劲十足。

事实上，由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备，碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。可以预见，随着未来碧桂园在粤港澳大湾区丰富土储的释放，仍将继续支撑碧桂园业绩保持平稳发展。

值得注意的是，除了大湾区，碧桂园还实现了中国内地所有省份的全覆盖。据中访网了解，截至2018年末，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2148个，分布于31个省/自治区/直辖市的269个地级市，总计覆盖1156个区/县。大量的项目储备也为碧桂园的业绩增长提供一定的保障。

基于以上种种缘由，海通国际、高盛、大摩、德银等7家国际大一致给予碧桂园买入评级，并将目标价最高看至22.9港元，较现价仍有超90%的上升空间。

（来源：中访网金融资本的财富号 2019-03-20 09:57） [点击查看原文]