从中国恒大，到融创中国，同样的逻辑，不同的年份，今年最火的会是新城控股么？

3月15日，新城控股全天强势走高，收涨8.35%，收盘前一度触及涨停。从2月1日至今日收盘，涨幅为42.36%，相较于上证指数的16.33%，相对收益达到26%。而势头在近一周更为凶猛，从上周五收盘价34.36元，截止今天收盘，涨幅为21.97%，相较于大盘1.75%，一周内新城控股的涨幅已经超过大盘20%。

而这一周恰恰是年报发布后的一周。3月8日晚间，新城控股发布2018年年报，其营业收入为541.33亿，同比增长33.58%；归属于上市公司股东的净利润为104.91亿，同比增长74.02%。

而从新城控股2018年的权益销售数据与利润率上升空间来看，2019年与2020年，新城控股很可能保持利润的高速增长。

新城控股从2016年开始发力狂奔，因其与万达境遇完全颠倒，新城模式又似极力复刻万达之成功，真可谓风水轮转，世事无常。

//地产成长股//

要评判一家房企的成长性，最主要的评价标准就是销售金额。

1999年起步江苏常州的新城控股，于2009年将总部搬迁至上海，以此标志着这家区域性房企将目标放置全国的野心。2010年，新城控股销售额首次突破了百亿大关；不过在从百亿到千亿的这条路，新城控股走了7年。而跨过2000亿大关的大门时，新城控股只用了2年。

2018年新城控股公司实现销售金额2211亿元，同比增速为75%；合约销售建筑面积约1812.1万平方米，同比增长95.2%。而在克尔瑞的排行中，首次进入了房企前十，位于第8位。事实上，2017年新城控股的销售增速也超过70%。

房地产企业一直存在财报“错配”现象，即房企财报当期结算的收入是一年或者两年前卖房子的收入，而现实情况中，一般是计入两年前卖房子的收入。

因此，2018年年报中，新城控股大增的业绩收入实际是2016年左右的房企的销售收入。而近5年来，新城控股的销售金额迅猛增长，分别为245亿、319亿、650亿、1264.72亿元和2211亿元。

而在可以预见的2019-2020年，新城控股的营业收入和净利润在2017-2018年的销售金额支撑下，依然可以保持着高速的增长。

从新城控股的销售业绩分布的区域来说，其一线城市占比为5.23%、二线城市占比为48.73%；长三角三四线城市占比为36.31%，其他区域三四线城市为9.73%。事实上，这种着眼于一线城市、扎根二线和强三线城市的定位，也在一定程度上增加了新城控股的销售金额。2018年新城控股的均售价为1.23万元。

//隐藏利润？//

上文已经提及，房企隐藏利润主要因收入结转与开发支出错配，错配时间通常为一至两年。

而新城控股的已售未结资源巨大，从其过往的增速就能略窥一斑。2012年到2018年公司的销售金额复合年增长率高达85%，2019年计划竣工1881万平方米，增速92%。这些能够确保证2019年~2020年的业绩增速。

部分分析人士认为，其确保未来两年新城控股利润增速在50%以上，但券商分析看未来三年新城控股净利润符合增长率在20%左右。由于2019年2700亿的销售目标增速不快，预期新城控股会降低收入结转效率，使得利润增长趋于平滑。

//小万达？//

万达一直以来沿用的去化思路是商业+住宅，即拿地后部分建商业，部分间建住宅，以自建城市综合体的方式提高利润与最大化土地储备利用价值。

从目前来看，万达因为某些问题玩不下去了，接替万达的可能就是新城与旗下的吾悦品牌。

2016年，新城控股复刻“商业+住宅”模式，挖走前万达副总，王健林得力爱将陈德力成为新城商管老大；不久之后，与其搭档的副总孙亚洲亦出走万达加盟新城控股。

因为住宅可以为商业倒流，商业可以为住宅提星，新城吾悦商业地产品牌的去化速度惊人。

根据东吴证券统计，2016年之前新城吾悦开业的6家相对成熟的商场合计贡献租金 6.4亿，同比增长24%，平均出租率99.55%；2016-2017年开业的17家培育期商场合计贡献租金11.5亿元，同比大幅增长128%，平均出租率约98.05%；2018年新开工的19家商场合计贡献租金3.3亿元，平均出租率 99.31%；2019年计划新开业22座吾悦广场，租金及管理费收入目标超过40亿元，对应增速达89%。

//土储是隐患？//

当然，新城控股也并非没有隐患，而这一隐患也在于土储。

作为对比，2018年新增土储与同年销售金额的之比为50%；而在2017年该比例为70%，其同比下降了20个百分点。这其中固然有分子效应（即销售大幅扩张）的影响，但从维持近年70%高增长的可能性来说，新增土储与销售金额比值的下滑算是泼了冷水。

根据某一线房企事业部人士的解释，土储未来直接转化销售金额的可能性是非常高的，但同时土储是未来两年销售金额的直观体现。新城控股如果不加快拿地效率，未来增速减缓的可能性是非常大的。

无独有偶，新城控股今年的大手笔分红（33.7亿含税，占归属母公司净利润达到32.1%），被部分地产投资者认为这是套现的现象，其加剧了未来拿地现金流投入减缓的担忧。

而2018年土储有限，意味着新城控股2020年之后销售收入会受此影响，新城控规维持上升趋势关键在于其拿地节奏能否在2019年之后保持。

由于棚改货币化与房住不炒的大势，不只是新城控股，各大房企均随行就市，拿地节奏均有减缓。也有说法认为，房地产企业资本化约束力与日俱增，各大房企均在2018年思考转型，所以2018年不仅是土储淡季，也是“卖地”淡季。

这就有了另外一重博弈：根据土地资源的市况分析，2018年非一二线土拍流拍频率较高，地方政府在地方债刚兑打破元年（2018年），是否需要房企土拍参与度的支持？物极必反，好消息是，2018年国家开始优质房企重新获得发行企业债的权利，而“房住不炒”的呼声也比往日安静了许多，也许这是新城控股愿意大幅提高分红比例的信心源头。

//杠杆如何？//

新城比较逆势，因为其不走轻资产模式，但债务压力总体呈减轻状态，2018年净资产负债率49%，回落18个百分点，而这与投资现金流占主导有关。

2016年之后，因权益参股项目的房地产开发模式较多，房企投资经营现金流如今才是综合反映房地产企业流动性指标。从新城控股的情况来看，公司除筹资现金流（经营+投资+其他）净流出162亿，筹资流入359亿，净现金流达到197亿，其较2017年多流入110亿。货币资金454亿，累计融资余额705亿。

之前已经提到，优质房企未来能够通过发行公司债解决现金流问题。而每次给房企公司债放行，都会引发楼市或短期或长期的政策牛市。所以现金流接下来不一定会成为房企的核心问题了，但我们也能对此稍加讨论。

值得注意的是，新城控股公司债和中期票据发行增多，其导致平均融资成本达到6.47%，其上升了1.15个百分点。但这与行业资金链集体紧绷有关。而房地产行业回暖，加上2019年可以预期的刺激（如李总理日内刚刚提到的降准降息和其他留有的政策空间），整体资金面对房企将会由不友好转向友好的，这是一个比较积极的因素。

//大背景支持？//

当然以上判断完全基于公司价值，如果牛市往纵深发展，公司说不定还能有些贝塔收益。

股市牛市与楼市牛市在逻辑上往往是前后脚。所以2017年中国恒大能走出极其漂亮的走势，源于2015年牛市带来的财富效应与2016年去化进度加快带来的飞速增长。

更何况，房地产一直被市场理解为对宏观经济其他“两家马车”不好以后的填充，而包括消费与外贸的预期均不及往日乐观，所以地产股总有部分隔个三年五载都要被拉回台前。

（来源：环球老虎财经的财富号 2019-03-15 20:37） [点击查看原文]