#李大霄说中国股市真正的牛市来了#

近一周地产板块走势频频亮眼。2024年以来地产行业基本面整体延续下行态势，但随着9月底政策端“止跌企稳”积极表态释放支持性信号，叠加11月1日住建部发布数据称今年10月商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点、房地产市场成交量增长趋势或从一线城市向更多城市扩散，政策“组合拳”筑底企稳的成效或已初步得到市场验证。向后看，地产行业预期修复及基本面企稳或在政策“成效”兑现下逐渐提速，后续地方政府专项债券、专项资金、税收政策等财政工具的叠加运用仍有想象空间，板块估值中枢有望进一步加速修复。

政策稳预期先行：“止跌回稳”定调重塑预期

2024年，以9月政治局会议为标志先行提出地产重心为“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”等定调。随后10·12财政部发布会再度积极表态“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”。10月17日住建部等五部门联合发布会则进一步围绕政策题眼“优化存量”展开筹划，分别涉及存量商品住宅消化、房屋交付保障、闲置土地盘活等方面；并更加直接地提振市场信心认为“10月份的数据会是一个积极乐观的结果”。标志着城市更新改造的货币化安置方式的重启，不仅释放出监管层决心推动地产去库存的积极信号，也反映出政府对地产行业“控量稳价”的明显呵护决心。回溯到最近一次关于地产行业的10月28日召开的住建部座谈会，政府对于地产板块筑底企稳的稳预期支撑仍有延续。

成效初发力验证：住建部数据称10月新房、二手房成交量增速均回暖

近期，随着前期政策“礼包”中提及的LPR调降和房贷利率调降在10月下旬迎来落地，在存量和增量政策叠加的“组合拳”作用下，10月商品房成交同比、环比实现“双增长”，行业基本面探底企稳的积极信号或受益于政策持续优化而正逐步增强。根据住建部公布的数据来看，10月全国房地产市场的边际改善主要呈现以下三个特点：

1、新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月连续8个月下降后首次实现增长：其中全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；二手房网签成交量同比增8.9%，连续7个月同比增长。

2、商品房销售面积环比“银十”超“金九”：从数据来看“银十”或并未受到“金九”季末冲量的透支影响，10月全国新建商品房/二手房网签成交量环比增长6.7%/4.5%。

3、成交量增长从一线城市向其他能级城市扩散，各能级城市商品房成交同比均有一定回升。

传导持续性后观：量升价稳的持续性仍值得期待

当前，稳预期作为稳房价的前提已基本塑形，高频数据显示地产板块复苏势头尚未衰减，市场活跃度或正显著修复。政策发令枪打响后，量先行、价后稳的持续性仍需观察，政策发力→二手房成交量现拐点→二手房成交价现拐点→新房市场现拐点这一传导链条的打通是后续板块复苏反弹的关键验证窗口。向后看，在增量政策不断落实、存量政策储备出台的导向下，政策支持红利有望对地产板块热度继续形成支撑，本轮政策“接力棒”仍未完待续，后续地方政府专项债券、专项资金、税收政策等财政工具的叠加运用仍有想象空间，板块估值中枢有望进一步加速修复。

$家电ETF(SH561120)$

$美的集团(SZ000333)$

$富国金融地产行业混合C(OTCFUND|011124)$

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