9月5日，市场三大指数表现温和，其中房地产开发主题明显发力，而伴随着众多影响地产板块表现的因素来讲，这些信号释放的过程中，会不会利好地产板块呢？（下图，房地产开发主题反弹明显）

从相关信息来看，有一条消息值得关注，A股银行2024年半年报数据显示，截至二季度末，工行和农行的个人住房贷款减少最多，规模均超过千亿元，中行和建行情况也是紧随其后，有机构分析认为，新发贷款利率调降后，增存量贷款利差加大引发提前还贷，这可能是居民中长期贷款增量持续收窄的原因之一。

“原因之一”倒也说得较为科学，但是在“原因之一”当中也应该有进一步的分析，比如：

1、个人房贷缩水超三千亿，应该是指个人房贷现有总规模缩水了这么多

这当然包括提前还贷的情况，不过如果个人是因为“增存量贷款利差加大”的原因引发的提前还贷，那么个人在提前还贷后，又选择的是新的贷款利率还贷吗？如果不是，那么这个因为的“理由”成本是相当大的，因为线下很多存量房业主反应，既不降房贷利率，还不能轻易提前还房贷，那么，这种提前还房贷是如何实现的？

2、似乎有一种办法或许能实现提前还贷，又可实现转按揭的效果

比如业主A把房子卖给B，B申请新的房贷利率，A实现提前还贷，如果是这样的话，那么提前还房贷引发“个人房贷缩水三千亿”也是可能的，但是这里也要分两个层面来看，它有地产市场贷款峰值转弱的正常性缩水（购房需求强弱也是有周期性的），也存在因为增存量贷款利差加大引发的异常性缩水，还是要分清。

3、不能轻易提前还房贷，不等于不能提前还房贷

如果第2这种方式是不成立的，个人提前还贷凭的是实力，那就是通过自身存量资金中提前还房贷，其实对银行利润影响较小，因为提前还房贷不见得省多少利息，而如果个人又通过借贷方式+自身存量资金来实现提前还房贷的方式，那么，就意味着个人会压缩其它方面的投资和消费，尤其不利于消费行业的复苏。

4、如果第2条是成立的，楼房二手房市场相对会活跃

如果说第2条提到的方式在线下是事实上的常态，那么，这就意味着地产二手房交易是活跃的，这也有利于地产板块的复苏。

综上，我们分析”个人房贷缩水超三千亿“看来可以推出这样一个结论：转按揭形式在业务事实上的运行，可能应该是存在的。而近期外围机构提到 ”考虑分两步下调存量住房贷款利率“不妨说就是对”转按揭“的替代，言外之意就是直接下调存量房贷利率，不搞多此一举。

从更大的循环来讲，存量住房贷款利率调低，有利于减轻还贷者的成本，还可以刺激个人将利率差的利息部分用于其它消费，利好消费行业，同时，通过消费行业的复苏，带来更多人的收入的提高，这部分提高又可以转化为部分资金（有购房意愿的贷款人）向银行个人住房贷款账户的转移，带来新的个住贷的增量规模。

注意，近斯招商银行提到没有收到个人存量房贷转按揭的相关意见，相关监管部门也并未就此征求过商银的意见，这只是对”下调住房贷款利率“的辟谣，却不是对”提前还房贷“的否定，以及对操作合理”转按揭“业务上的叫停，我们又可以得到一个分析结果：

降低存量房贷利率是有可能的，转按揭实现的提前还贷又可能是存在的

那么我们结合这两条可以认定下一步刺激流动性加快的条件正在形成，而且8月份多地松绑楼市，多地国资入场收购存量房，又可以做为预期政策上的呼应，国资收购存量房不是为了做仓库用，最终还是要出售掉，成为个人的消费品，如果结合更可能的利率降低，对于购买者而言，是不是购买的意愿进一步增强了？

首先一点，多地国资入场收购存量房，就已经足够刺激房地产开发板块的上涨了，而个人存量房持有成本若大幅度降低，还可以进一步的带来地产市场良性的循环，这一点想想还是蛮激情的。

$国泰国证房地产行业指数A(OTCFUND|160218)$$广发中证全指金融地产联接A(OTCFUND|001469)$$南方中证房地产ETF发起联接A(OTCFUND|004642)$