REITs二级市场情况回顾

1、规模情况

截至2024年7月20日，中国公募REITs发行规模（含扩募）1272.23亿元，二级市场总市值1125.76亿元，流通市值574.94亿元，占比51.07%。以总市值计，占比最高的行业为交通基础设施类，其次是能源基础设施。当前交易所挂网待发行项目21只，预计发行规模约361亿元。

目前中国公募REITs聚焦在基础设施领域，已上市行业包括产业园、仓储物流、收费公路、新能源、水电气热、保障房、消费基础设施（商场、购物中心、农贸市场）等等。我们预计，未来5年中国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，中国公募REITs市场将随着行业类别提升、投资者逐步丰富、新发和扩募逐步常态化，以及二级市场价格上涨进一步扩大，REITs将成为资本市场中非常重要的投资工具，吸引投资者越来越多的关注。

图1：REITs总市值构成占比-按资产类别（亿元）

图2：REITs流通市值构成占比-按资产类别（亿元）

2、一级市场情况

从各REITs产品网下及公众投资者认购情况看，过去一段时间REITs一级市场经历了过热到逐步冷却的过程，当前REITs一级市场认购情况出现分化，部分REITs新发项目网下询价和公众认购倍数创新高，项目受到资金追捧，但其他项目新发压力仍然较大。

部分项目新发压力较大的背景下，我们观察到各REITs产品战配投资者募集占比呈现上升趋势，网下投资者和公众投资者占比有所下降，这可能间接导致新发项目的二级市场流动性承压。

3、二级市场情况

（1）总体表现

2021年至今来看，中国REITs二级市场表现整体优于沪深300指数、创业板指数、科创50指数等其他国内权益市场。自2021年9月30日中证REITs指数发布至今，中证REITs指数跌幅为-20.94%，跑赢沪深300指数、创业板指、科创50指数，但跑输债券市场。近两年看，REITs指数2023年跑输，2024年跑赢其他国内权益市场。此外，和其他权益类资产相比，首批REITs发行以来REITs指数的年化波动率和最大回撤情况总体处于较好水平。

图3：中证REITs指数和其他指数涨跌幅比较

图4：中证REITs指数和其他指数年化波动率和最大回撤比较

2）走势表现

从二级市场走势来看，近一年以来受到相关行业景气度尚未明显复苏、市场流动性欠缺、个别项目出现风险事件等因素影响，REITs市场整体表现偏弱，今年2月以来受政策利好驱动，REITs市场出现明显回升，近期市场表现为整体震荡，行业分化加大的特征。其中保租房项目表现较好，其次是新能源和生态环保类，表现较差的行业包括交通基础设施、仓储物流以及产业园区。

图5：C-REITs总指数与产权及经营权类指数

图6：REITs各行业走势

（3）交易活跃度

今年以来，REITs市场交易情绪较去年有所下降，换手率整体呈锯齿状，底部震荡的特征，全市场平均换手率相较去年有一定走弱。今年年初，市场曾一度出现低位反弹走势，活跃度一度有所升温，随后重新回到逐步下降的走势。截至2024年7月20日，7月份全市场平均日换手率维持在0.70%左右的水平。

此外，当前REITs市场还呈现出个券换手率波动较大的特征。虽然个别投资者的交易行为不足以对整个市场供需格局产生影响，但可能对REITs个券的二级市场价格产生重大影响。此外，由于当前REITs市场整体流动性有限，突发情况如业绩变化、分红公告、重大事件等都可能会对个券价格造成较大影响，从而导致短期投资者的交易策略发生改变。

图7：近两年公募REITs全市场换手率及成交额情况

图8：2024年初至今公募REITs各板块换手率情况

（4）估值和分派率情况

当前REITs的二级市场估值较为稳健，尤其是产权型REITs的平均P/经调整NAV估值整体回落至2021年首批REITs上市初期以下的水平。根据现金流分派率，产权型项目分派率普遍处于4%-7%，经营权型项目分派率普遍在6-10%甚至更高，经营权型项目计算剔除还本后的真实现金分派率，大多高于金融机构的长期资金成本。因此，当前二级市场的机构投资者托底效应也比较明显。

我们认为，当前不同项目估值分化明显，主要有风险溢价和流动性折价两方面的原因。大部分REITs作为运营周期长、资本密集的基础设施资产，需要给予更多的风险补偿，不同项目因底层资产不同需要的风险补偿不同。当投资者预期REITs的派息无法补偿因为基本面低于预期，或流动性缺乏导致的资本利得上的亏损或者波动时，投资者对该项目的风险补偿和流动性折价的要求就会更高。

图9：上市以来REITs整体P/NAV估值情况

公募REITs经营情况：可供分配金额

根据最新公布的2024年二季报，从可供分配金额同比变化来看，24Q2同比多下降，17个项目下滑，5个项目提升；从环比来看，二季度REITs总体可供分配金额较一季度环比下降19%。就可供分配金额完成率角度而言，完成情况多数较好。

分类型来看，产权类中仓储、产业园和保租房可供分配金额下滑幅度较小，分别为-1%、-1%和-2.2%；经营权类中高速项目受到基本面及调整项影响，整体下滑幅度达到了16%，环保能源类项目则因季节性和调整项影响，整体下滑幅度超60%。我们认为季度可供分配易受到项目季节性以及当期调整项影响，存在一定波动性。

具体来看，各底层资产经营表现如下：

1、物流仓储REITs经营表现边际弱化，但整体幅度或可控

今年以来物流仓储行业受到供需面因素共同影响，整体承压，上市 REITs经营亦受到影响。

2、产业园REITs “以价换量”初现成效，经营下行趋势有所减缓

结合出租率、租金水平等指标，工业厂房类产业园表现稳健，部分位于二线城市的研发办公类产业园表现相对略好。

伴随新一轮租约生效，产业园板块整体或将进入一段相对平稳时期，经营波动有望收敛，但进一步经营修复和改善则仍有待企业活动复苏的明确信号。

3、保租房REITs经营波动较小凸显韧性

二季度保租房板块维持韧性表现，除个别市场化项目收入出现较为明显波动外，其余项目经营保持稳定（出租率保持高位运行）。

租金水平较市场租金折扣较深的项目短期受到市场影响较小，经营确定性较高；其余项目需进一步观察区域市场租金变化以及运营方主动运营能力。

4、高速公路REITs经营整体承压，持续关注路网变化

24Q2高速公路项目经营表现低于市场预期，受路网结构变化、多地持续降雨、节假日错位等因素的扰动，不同项目下滑幅度存在差异。整体看，客运占比高的项目表现相对好于货运占比高的项目，体现出客运需求韧性。

高速公路REIT2024年6月经营数据路费收入同比全部下跌，车流量环比、同比、累计同比大部分下跌。只有1家保持日均收费车流量同比增长，1家保持日均收费车流量和路费收入累计同比增长。

5、环保新能源REITs基本面坚实

环保和新能源REITs基本面坚实，水务项目进水同比增加、生物质检修结束，运营状况稳中向好；能源类项目表现分化。总体来看，如果不发生大的行业政策变动，各项目经营情况长期看仍然在合理范围内波动，盈利能力稳健。

公募FOF基金REITs持仓：规模持续增长，多只REITs获得净流入

2023年7月，监管允许FOF将公募REITs纳入投资范围。截至公募FOF基金二季报，其REITs持仓延续增长，公募FOF基金持仓REITs规模已达7318万元，环比增长67.7%。有REITs持仓的公募FOF产品的基金公司数量为9家，排名前4的基金公司市占率达95.4%。有REITs持仓的公募FOF产品数量由一季度末的29只上升至45只。

从获得边际净买入的标的来看，公募FOF投资REITs的策略也较为丰富，P/NAV折价相对较深，历史业绩相对稳定，以及分派率相对同资产类型标的有一定性价比的REITs均获得净买入。

图10：公募FOF基金REITs持仓市值（万元）

图11：有REITs持仓的公募FOF基金产品数量（只）

未来市场发展趋势展望

1、市场展望

展望未来市场，中国经济的修复节奏仍有待观察。短期看，经济数据震荡回落，总需求仍然有待企稳。5月以来宏观政策利好不断，超长期建设国债发行，房地产支持政策持续推出，地产放松迹象明确，7月22日央行再度降息，效果还有待观察。当前利率水平处在下行趋势之中，货币政策维持宽松，资本市场流动性充裕，对REITs估值有利。但总体来说，REITs所处行业的景气度以及REITs项目经营层面依旧存在诸多不确定性，从二季报看，目前没有明确的证据支持REITs所在行业景气度有明显回升的迹象。

REITs供给方面，目前已经有39支REITs上市发行，还有多只获得批文和进行询价的项目，发行节奏有所加快。从发行效果看，近期部分REITs新发项目网下询价和公众认购倍数创新高，项目受到资金追捧，但部分项目新发压力仍然较大，表明一级投资者对REITs项目投资价值的出现分歧。此外，近期逢首批REITs上市三周年，随着原始权益人解禁，REITs市场释放了部分供给，但考虑到REITs对原始权益人具有的战略性和稀缺性，以及首批REITs项目底层资产质量普遍较高，且当前REITs承接了股票高分红策略的外溢等因素，此次解禁对REITs市场造成的不利影响有限。经过前期市场反弹以后，当前全市场REITs估值或许已回到较为均衡的水平。

综上来看，预计市场短期或将继续维持震荡表现。长期看，随着REITs底层资产经营情况逐渐恢复，宏观利率水平进一步下行，非银机构“资产荒”，叠加政策呵护，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，市场关注度有望继续提升。

2、投资策略

短期来看，REITs一级市场的分化和项目资产质量、发行估值及所在行业关系较大。二级市场上走势也出现分化，经营稳健的行业个券表现较好，部分行业则依然难以见到景气度反转，个券表现承压。当前二级市场REITs估值或许处于相对合理水平，派息率对机构配置盘有较大吸引力，且尚有各类投资者等待入场。但当前的市场的分化和波动，以及机构对项目投资价值的判断一致性较强，使得部分机构短期配置行为变得谨慎。预计在没有政策或重大事件催化的背景下，市场或将维持震荡分化的走势。后续看，如参与战略配售、网下配售投资，需要精选个券。在二级市场构建组合投资具备长期投资价值，但短期要防止价格分化对绝对收益带来的负面影响。建议考虑择机交易，逢低投资参与REITs一二级市场，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。

风险提示：上述观点、看法和思路根据截至当前情况判断做出，今后可能发生改变。基金有风险，投资须谨慎。基金过往业绩不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证。投资者应认真阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件，全面认识基金产品的风险收益特征，在了解产品情况及听取销售机构适当性意见的基础上，根据自身的风险承受能力、投资期限和投资目标，对基金投资做出独立决策，选择合适的基金产品。

$招商中证白酒指数(LOF)C(OTCFUND|012414)$

$招商国证生物医药指数(LOF)C(OTCFUND|012417)$

$招商沪深300地产等权重指数C(OTCFUND|013273)$

$招商中证煤炭等权指数(LOF)C(OTCFUND|013596)$

$招商中证新能源汽车指数C(OTCFUND|013196)$

$招商中证光伏产业指数C(OTCFUND|011967)$

$招商中证电池主题ETF联接C(OTCFUND|016020)$

$招商中证红利ETF联接C(OTCFUND|012644)$

$招商中证全指软件ETF发起式联接C(OTCFUND|018386)$

$招商中证半导体产业ETF发起式联接C(OTCFUND|020465)$

$招商中证消费电子主题ETF联接C(OTCFUND|016008)$

$招商量化精选股票C(OTCFUND|007950)$

$招商中证2000指数增强C(OTCFUND|019919)$

$招商中证1000指数增强C(OTCFUND|004195)$

$招商产业精选股票C(OTCFUND|010342)$

$招商行业精选股票基金(OTCFUND|000746)$

$招商中证畜牧养殖ETF联接C(OTCFUND|014415)$

$招商中证全指证券公司指数(LOF)C(OTCFUND|013597)$

$招商中证银行指数C(OTCFUND|014028)$

$招商中证500等权重指数增强C(OTCFUND|009727)$

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