各位小伙伴好： 我是方正富邦致盛混合和方正富邦天睿混合的基金经理汤戈，见字如面

中央调控思路由“三大工程”转向“去库存”，各地房价有望企稳，金融市场上，地产股在近期出现罕见反弹，很多投资者看不懂近期涨势背后的逻辑，今天我就来系统的给大家讲一讲当前地产行业大涨的原因以及相关投资机会。

1、其背后的主要逻辑是什么？当前地产板块行情主要由什么因素驱动？

地产股反弹最重要的驱动是政策的方向性转变，从保增量变为保存量、从保量变为保价。

4月14日，高层去郑州调研房地产工作，官方通稿是：“进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。”

我们的理解是:1、高层去调研表达了中央对房地产政策要加大力度支持，是一种重要表态。2、4月1日郑州出台了“今年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新的房地产新政。

政策非常具有标志性的观察作用。

当下的房地产面临几个约束：第一，如何救新房，去保证量价的稳定？第二，如何在救新房的同时去解决保障房的问题？第三，如何在救新房且解决保障房的同时，去进行楼市的去库存？郑州的政策是收二手房，用作保障房，四两拨千斤，同时达成这三个政策目标。

郑州的政策刚出台，还没执行下去，高层就去调研，显示了政府对房地产行业的重视，也表明了房地产行业正在关键时刻，守住不发生系统性金融风险的政策底线绝不能被突破。

同时430政治局会议要求"研究消化存量房产、优化增量住房”，可以预见，后面各部委和地方政府还会出积极的救市政策。这从高层亲自去郑州调研开始，中国房地产救市思路就发生了重大变化，不再提三大工程。重要的是保价，而不是保量，重要的是保存量，而不是保增量。

2、当前来看，本轮地产行情持续性如何？行情能否持续的关键点是什么？

如果政策能持续发力，并形成一揽子的从中央到地方、从二手房到新房的统筹性政策，那么地产行情就大概率能持续。430政治局会议后的五一，根据部分房企反馈，五一的带看量是最近4年五一的新高。但问题是转换率只有一半。之所以会出现这种情况，一方面意味着需求还在，但需求被延后了。延后的最重要影响因素，主要是购房者对政策还有期待，政策没有应出尽出。房地产是一个大宗资产的消费，任何一个购房者都不希望看到数百万的资产在买完后就价格下跌，或者说有更优惠的政策条件。我们接下来还是要持续密切跟踪，一揽子政策的出台。

3、4月末高层会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”。对此您怎么看？与以往相比，近期的房地产相关支持政策有何不同？预计政策未来主要发力点会是哪些方向？

与以往最大的不同有两个：1、从前的去库存是新房，但这次主要的目标是二手房；2、从前是在套户比小于1的情况下去库存（即仍然缺城镇住房）；现在是在套户比大于1的情况下。

未来的政策导向有两方面：

1、二手房和新房联动，不排除建立中国的“两房”，即国家住房银行。这在政策上已有动议。2018年3月5日，在十三届全国人民代表大会第一次会议上，受国务院委托，国家发改委发布了一份政策报告《关于2017年国民经济和社会发展计划执行情况与2018年国民经济和社会发展计划草案的报告》，提到要研究建立国家住宅政策性金融机构。《报告》提到，研究建立国家住宅政策性金融结构，建立健全促进房地产市场稳健发展的长效机制，加快建立多主体供应，多渠道保障、租购并举的住房制度。根据中房报两会小组，其实在2014年4月，高层提出，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。一年后，时任住建部住房公积金监管司司长的张其光、处长崔勇撰文称，成立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)的条件已经成熟。张其光建议，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。中国住房金融制度是中国住房制度建设的一部分，而中国住房制度会随着中国住房产业趋势而变化。不论我们最终变为美国的“两房”、还是法德的储蓄银行，还是新加坡的中央公积金，住房金融制度亟待变革。

2、套户比大于1，意味着不缺房子，但不意味着不缺好房子，或者不缺核心位置的好房子，就像我们不缺白酒中的口粮酒，不意味着不缺好酒，或者不缺具有收藏品鉴价值的好酒。未来中国住房消费升级或将成为产业趋势。2024年月9日，十四届全国人大二次会议举行记者会，住房和城乡建设部部长倪虹表示：在新模式下，我希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

4、目前而言，房地产股是否已经触底，从短中长期角度，您怎么看待地产后市行情？

若上述政策不断落实，地产股将夯实底部。从中长期的角度来看，我们将持续跟踪基本面的兑现程度。

5、在接下来的行情中，哪些类型房地产企业会是投资首选标的？相关细分产业链是否也有表现机会？

未来房地产企业的发展将顺应产业趋势，商业模式也将发生重大转变，从拼收入规模的高周转，变为拼利润质量的强经营，从土地金融为竞争优势，变为产品营销为竞争优势。在这个商业模式下，房地产开发业务最先做到“产品主义”、“单盘主义”的强经营企业将会逐渐脱颖而出，在这个过程中，持有型经营不动产业务的估值也将得到提升，或许有机会向新加坡凯德集团的方向转型。除了开发型和不动产经营类的房地产公司外，我们也看好自身具有良好商业模式的物业股，一方面住宅业态也将从并购增加收入走量，转为增强服务品质拼口碑进而提价的商业模式；另一方面物业股在非住业态的外拓也值得期待。

6、当前在房地产领域投资，需要关注的机会和风险分别是什么？您将采取怎样的配置策略？

机会如上所述，风险方面，关注因为情绪带来的大起大落，以及政策节奏不及预期的风险。我们的地产股配置策略是看长期，在普遍估值较低的情况下，优选行业中转型最快、商业模式最好的公司长期持有。

 风险提示：投研观点不代表公司立场，不构成投资建议，不代表基金实际持仓或未来投向保证。观点具有时效性。

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