东吴证券房地产行业点评报告：限制供给消化库存，积极落实政治局会议精神

事件：2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出需要做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应、继续大力支持保障性住房用地的供应等。

预计80大中城市中有48座受影响减少或暂停宅地供给。本次《通知》指出：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。根据克而瑞和中指研究院数据，全国80个大中城市去化周期小于18个月/介于18-36个月/大于36个月的数量分别为12座/41座/27座，2023年的涉宅土地出让金额分别为6866/14102/1540亿元，占全国比例分别为21.4%/44.0%/4.8%。我们假设80城外的小城市去化周期均大于36个月。对于去化周期介于18-36个月的41座城市，2023年土地出让面积大于住宅销售面积的有21座，我们假设超出销售面积部分对应的土地出让金额2551亿元（占全国比例为8.0%）在未来将全部减少。则80大中城市中受影响的城市共计48座，全国涉宅土地出让金额预计将减少34.6%-42.6%。

需求大幅收缩导致去化周期提升，库存压力削弱需求端政策效果。根据统计局数据，2023年全国商品住宅销售金额为10.3万亿元，相较于2021年的高点16.3万亿元下降36.7%。尽管供给端亦有所收缩，但需求端的大幅下滑使得去化周期迅速抬升。根据克而瑞数据，截至2024年3月末，80大中城市的可售面积达4.88亿方，去化周期27.2个月，较2023年3月末的18.7个月增加8.4个月。库存的去化压力一方面导致开发商减少拿地开工投资，另一方面压制房产价格，使得新房销售进入恶性循环，需求端的政策效果也受到大幅削弱。

从历史周期看，库存下降有助于供需关系走向健康状态，从而提振销售实现正向循环。此次政策是对4月30日政治局会议中房地产的最新定调：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实有助于优化房地产中长期发展格局。在优化增量减少无效供给的背景下，随着销售去化，整体的库存水平预计将有一定水平的下降。从历史情况看，随着库存水位下降，供需关系逐步走向健康状态，市场逐步恢复后，去化周期加速回落，帮助市场实现正向循环。以2014-2017年的去库周期为例，去化周期从2014年7月的高点21.4月降至2016年12月的低点8.9个月，降幅为58.4%。在此期间，80城库存也从2015年1月的高点5.78亿方不断下降至2016年12月的4.51亿方，降幅为22.0%

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