光大证券增持对近期房地产政策的跟踪报告：研究消化存量房产，“以旧换新”期待效果

事件：1）中共中央政治局4月30日召开会议（以下简称《会议》）；2）据21世纪经济报道，2023年以来有超40座城市表态支持商品房“以旧换新”。

点评：决策层支持消化存量房产和优化增量住房，商品房“以旧换新”期待效果做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措1）《会议》强调“要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策……切实施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展……”。
2）我们认为，《会议》针对房地产供给侧继续强调防范化解相关风险、促进保交楼等工作，体现房地产供给侧防风险、保交楼仍是当下重要工作，也是房地产高质量发展过程中长期坚持的重要工作；同时，重申了房地产市场供求关系发生变化，在房地产需求侧方面强调“满足人民群众对优质住房的新期待”，延续今年两会期间政府工作报告提到的“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，体现出决策层对房地产优质住房需求的进一步重视，因此《会议》首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，是解决当下部分城市新房库存去化周期长、二手房挂牌量增加、一二手房置换速度较慢问题的重要政策方向指引，各地或将积极因城施策，商品房“以旧换新”或为重要方式之一。3）据21世纪经济报道不完全统计，自2023年以来，已有超40座城市表态支持商品房“以旧换新”，主要有两种模式，一种是地方国企主导二手房收购，应用该模式的城市较多，另一种是政府部门或协会通过资源倾斜加快居民二手房的市场化置换；其中，24年4月有郑州、无锡、南京、深圳等重点城市开始推出商品房“以旧换新”政策或活动，24年5月上海“五五购物节”中也推出了商品房“以旧换新”活动。目前各地商品房“以旧换新”过程中的存量房收购定价、存量房置换资格认定、资金交易管理等环节仍有优化空间，“以旧换新”流程优化与推广后或有望助力城市提升一二手房联动置换速度，疏通二手房挂牌堰塞湖，进而促进新房成交企稳与房地产发展新模式建立，后续我们将持续关注各城市“以旧换新”活动对当地商品房销售的促进效果。

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