主讲人介绍

汤寰 上银基金固定收益部高级研究员

9年证券行业从业经历，深耕宏观研究领域，擅长海内外经济数据分析预测，宏观大势研判精准，直击投资要点。

8月以来，地产刺激政策密集出台。8月底三部委联合宣布将“认房不认贷”纳入各城地产调控政策工具箱，此后一周央行降低房贷首付与利率下限，并公布存量房贷降息实施细则。在央行和中央部委的政策推动下，各省市也在加快政策落地节奏，深圳、广州率先宣布执行“认房不认贷”，随后北京上海也跟进落实政策。除北上广深四大一线城市外，二、三线城市中也有不少城市不同幅度地松绑了限购限售措施。

在本轮地产刺激政策退出后，市场短期给出积极反应，但随着地产销售量、价数据未能持续明显改善，市场反应回归平淡。所以本轮地产复苏程度应该如何判断？

在分析本轮地产状况之前，让我们先来回顾一下最近2轮地产调控周期的政策路径和市场反应。

1. 2013-2015年的地产调控周期：2013年底，中央经济工作会议定调经济运行存在压力，要求经济工作坚持稳中求进、改革创新。随后在2014年4月，货币政策跟进，央行定向降准。当年4月开始，30多个城市逐步放开限购政策。9月开始政策力度加码，下调房贷利率、执行二套房认房不认贷政策，还有诸如降低首套和二套房贷首付比例，并且货币政策持续宽松，通过降准降息配合政策实施。大约从2015年3月开始，房价回升，销售回暖，4月70大中城市房价开始环比由负转正，当年6月开始，商品房销售面积和销售额累计同比也回正。2016年3月左右，苏州开始限购限价限贷，其他城市也开始跟进，基本宣告这一轮的地产放松政策结束，政策放松持续时间约2年。

2. 2018年的地产调控周期：2018年7月，政治局会议提出经济运行稳中有变，要求做好六稳工作。随后央行在当年10月开启定向降准，同月广州取消限价，其他城市也开始跟进放松地产限制政策。到2019年，70大中城市二手房价格环比在1月触底后开始上行，商品房销售也在2月触底后回暖。2019年5月，中央对地产态度转紧，严查信贷资金违规流向地产。7月政治局会议提出要坚持房住不炒，这一轮的地产宽松宣告结束，房价立刻开始回落。

从上两轮和本次地产放松的政策来看，相同点是中央政策先出现微调，随后央行降准降息，货币政策配合宽松，接着各地开始放松限购限贷政策，房地产销售恢复、房价上涨，中央再次开始出台限制地产政策。不同点是每一轮政策见效的时间差别较大，快则2-3个月，慢则半年左右。

相较以往的几轮地产放松周期来看，本轮地产放松政策节奏较快，力度也不弱，但是政策仍然有进一步放松的空间。不过当前“房住不炒”的总基调并没有变化，因此政策也在观察市场反应和经济恢复情况，短期不会过于激进。

对债券市场而言，历次地产政策大幅度转松后，利率基本延续下行趋势，至少未出现大幅上行的情况。当然，不可否认也有其他因素的推动，例如前期的降息、降准等。这背后的逻辑可能是政策确认经济触底、利空出尽等。而房地产销售、投资、房价等数据是否好转，不是影响债券市场的直接因素，更多影响的是未来对于政策转向收紧的预期。因此在政策放松的情况下，无论基本面数据立刻好转还是一段时间后好转，都对债券收益率下行的趋势影响不大。

$上银慧享利30天滚动持有中短债发(OTCFUND|015943)$$上银中证同业存单AAA指数7天持有(OTCFUND|017888)$$上银中债5-10年国开债指数(OTCFUND|013138)$

风险提示：基金有风险，投资需谨慎。本内容中的信息或所表达的意见仅供参考，并不构成任何投资建议。投资人购买基金时应详细阅读基金的基金合同、招募说明书和基金产品资料概要等法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，充分考虑自身状况选择与自身风险承受能力相匹配的产品。本公司作为基金管理人承诺恪尽职守、诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金产品存在收益波动风险，基金管理人管理的其他基金的业绩和其投资管理人员取得的过往业绩并不预示其未来表现，也不构成本基金业绩表现的保证。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。