2023年1月5日，央妈和银保监会发布通知，首套住房贷款利率政策将建立“动态调整”机制。在该机制下，符合一定标准的城市，可阶段性维持、下调或者取消当地首套房贷款利率政策下限。这个“动态调整”到底怎么个调整法？具体有什么影响？快和固收姐一起往下看吧。

央妈放大招 楼市喜迎春节“大礼包”？

临近春节央妈放出此大招，可谓是对楼市的重磅利好。新规显示，自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行“动态”评估。怎么个“动态”法呢？具体来看，对于评估期内，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。若后续新建住宅价格连续3个月均上涨，将自下一季度起恢复执行全国统一的首套房贷利率下限，目前为4.10%，即低于5年期以上LPR（4.30%）20bp。

怎么理解这个新规呢？说白了就是房贷利率“能上能下”，更灵活了。一方面，通过货币政策和“因城施策”的房地产行业政策相配合，将房贷利率调整与“房价动态变化”直接挂钩，充分体现了首套房贷款利率政策的灵活性；另一方面，一旦房价开始升温，宽松政策随即退出，避免过度刺激楼市。总的来说，就是体现了一个“稳”字，国家既不希望楼市快速下跌，也不希望楼市快速上涨，进一步释放了“稳地产”的积极信号。

2022年房贷利率政策的两次“蜕变”

其实，本次的房贷政策是对2022年9月29日政策的“升级”。众所周知，房贷利率是和LPR挂钩，在今年5月20日以前，个人房贷利率=LPR+n%，这个“n”呢，是各家银行根据自身的经营情况、客户个人的风险状况和信贷条件等因素来决定，去年以来，楼市表现不佳，国家在2022年5月20日和9月29日对房贷利率分别进行了两次调整，固收姐再带大家一起来回顾一下这两次调整的具体内容。

1、2022年5月20日，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商贷利率下限不变，即个人房贷利率变为=LPR+n%-0.2%。

2、2022年9月29日，央行、银保监会提出，放宽部分城市首套住房贷款利率下限。对于符合一定条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，二套住房商贷利率政策下限仍然不变。

So，相对于去年9月29日的政策，本次政策的“升级”主要体现在覆盖范围、政策时效和退出机制上。在覆盖城市数量上，2022年9月29日的阶段性调整，仅有23个城市符合6-8月连降3个月的条件，而本次共有38个城市符合9-11月连降3个月条件，占比超半数，均为二、三线城市；在政策时效上，9月末政策时效为至2022年底，本次政策未说明时效；此外，本次也新设了退出机制：“后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，则自下季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限”，相对更为灵活。 

2022Q4 为评估期的符合首套房贷利率政策的城市梳理（%）

从需求侧发力，强化楼市企稳“根基”

具体有啥影响呢？从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，拖累了人民币贷款的增长。国家适时调整房地产政策，支持各地因城施策，增加房贷利率弹性，能够为楼市偏冷的城市的房贷利率提供下行空间，体现从需求侧发力，刺激居民中长期贷款需求，以强化楼市企稳的“根基”，毕竟房地产的复苏关系到经济的发展，很有可能成为2023经济的“胜负手”。对有购房需求的盆友们来说，本次政策调整能够有效降低咱们的购房月供，在当前大家的消费信心普遍不足的大环境下，与降低首付等措施相比，此举能够更加直接和有效地提升咱们购房的信心，从而促进楼市回暖。

中银证券研究发现，从此前阶段性放宽首套房利率下限的武汉、温州、泉州的经验来看，增加利率向下弹性对恢复楼市景气具有一定实质效果。据报道，以上三城的首套房贷利率 11 月均已降至 4%以下，其中武汉和泉州的商品房日平均成交面积在 12 月份分别上升至当地近期的较高水平。此外，从整个货币政策的角度来看，房贷利率有下调空间，可以在一定程度上实现市场主体融资成本下降，在这个意义上 1 月 MLF 降息的概率略有下降， 1 月 MLF 加量续作的概率可能会略大于降息。

武汉、温州、泉州三地楼市成交

$工银金融地产混合A(OTCFUND|000251)$

$工银战略转型股票A(OTCFUND|000991)$

$工银国家战略股票(OTCFUND|001719)$ 

风险提示：投研观点仅供参考。本材料（活动）由工银瑞信基金管理有限公司提供（发起），为客户服务资料（活动），并非基金宣传推介资料（活动），不构成投资建议或承诺。基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金有风险，投资者投资基金前应认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件, 在全面了解基金的风险收益特征、费率结构、各销售渠道收费标准等情况，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等以及听取销售机构适当性意见的基础上，审慎选择适合自身风险承受能力的投资品种进行投资，基金投资须谨慎。