大家好，我是基金教练刘欢，长牛学堂创始人。

（每周三晚上8点在视频号【投资教练刘欢】进行公益直播）

随着中国城市化进程的高歌猛进，过去二十年，很多人因为在房子上赚到钱，所以现在还愿意把所有的钱放在投资房子上。纵观未来，房子还是一个好的投资工具吗？

客观来说，不是，未来的黄金十年在权益类市场。下面我们从四个层面来分析。

第一、国家政策层面

在十四个五年规划和2035年远景目标纲要中明确表示：（下面只截取部分相关政策内容，有兴趣深入研究的查看官方发布的政策全文）

1、提高金融服务实体经济能力，健全实体经济中长期资金供给制度安排，创新直达实体经济的金融产品和服务，增强多层次资本市场融资功能。实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。

（解读：住房消费要发展，但是要把握“健康”这个度，不能过度，但是也不能不健康。实体经济要发展，房地产同样要发展。两者要均衡，不能脱实入虚，不能脱离实体经济去过度发展房地产。）

2、推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。深化税收征管制度改革，建设智慧税务，推动税收征管现代化。

（解读：房产税的目的，绝对不是让楼市崩盘，而是让他更加平稳，还是要遵循房住不炒的原则，无论是自住还是租住这种需求都是会被保护的。而坐等升值，赚差价，是一定会被打击的。）

3、完善住房市场体系和住房保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。

（解读：“房住不炒”首次写进规划，将成为未来5-15年的长期政策。租购并举、因城施策、均衡平稳健康发展是主旋律。）

4、深化金融供给侧结构性改革，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系，构建金融有效支持实体经济的体制机制。建设现代中央银行制度，完善货币供应调控机制。稳妥推进数字货币研发。健全市场化利率形成和传导机制，完善央行政策利率体系，更好发挥贷款市场报价利率基准作用。优化金融体系结构，深化国有商业银行改革，加快完善中小银行和农村信用社治理结构，规范发展非银行金融机构，增强金融普惠性。改革优化政策性金融，强化服务国家战略和规划能力。深化保险公司改革，提高商业保险保障能力。健全金融机构公司治理，强化股东股权和关联交易监管。完善资本市场基础制度，健全多层次资本市场体系，大力发展机构投资者，提高直接融资特别是股权融资比重。全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制，提高上市公司质量。深化新三板改革。完善市场化债券发行机制，稳步扩大债券市场规模，丰富债券品种，发行长期国债和基础设施长期债券。完善投资者保护制度和存款保险制度。完善现代金融监管体系，补齐监管制度短板，在审慎监管前提下有序推进金融创新，健全风险全覆盖监管框架，提高金融监管透明度和法治化水平。稳妥发展金融科技，加快金融机构数字化转型。强化监管科技运用和金融创新风险评估，探索建立创新产品纠偏和暂停机制。

第二、国家未来主要发展方向

实现中华民族的伟大复兴，需要科技持续发展且引领第四次工业（科技）革命。国家要发展科技，就要有直接融资市场，也就是股权市场（股票市场）。在政策层面，已经明确表示，完善资本市场基础制度，提高直接融资特别是股权融资比重。科技公司发展需要钱，就需要社会的公众资金投入到科技企业，让科技企业发展起来，解决目前中国面临的各种科技上卡脖子问题。那未来的资金就不会过多的进入房地产，更多地会进入股票市场，所以说未来的黄金十年是股票市场。

第三、未来的房子增值的速度将会变缓

2021年5月11日，国家统计局对外公布的人口普查数据中表示，截至2020年11月1日零时，中国城镇化率已达63.89%，与2010年相比，上升14.21%，城镇化建设取得了历史性成就。

过去20年房子涨得那么好，是有历史原因的，因为城市化进程催生了大量的需求，参考国际，欧美发达国家的城镇化率为70%以上，部分超过了80%；中国现在城市化进程已经达到63.89%，意味着已经进入放缓的节奏，那未来的房价就不可能像以前一样暴涨。

第四、房子短期看资金，中期看政策，长期看人口

正常来说，那你购买一套房子后，再卖出去至少需要5-8年时间，那在未来这5-8年的时间，房子可以增值多少呢？

从增值角度来说，并不是所有地方的房子都一定涨的，只有供不应求，有非常的稀缺性，大家都抢着要，那样的房子才有上涨的空间，但是上涨的空间也是有天花板的。

从政策角度来说，今年以来深圳、上海、西安、成都、三亚、东莞等城市陆续推出参考价，控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施，将加强房价信息公开，提高二手住宅价格透明度，引导市场理性交易。效果也非常明显。同时也从学区房入手，将学区和房子解绑，这将是大势所趋，各地区政策也相应出台。很显然相比教培行业而言，学区房其实才是对生育最大的阻碍力量。

北京：

北京西城区的学区房政策 ，明确2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学习，全部以多校规划片方式在学区或者相邻学区内入学。

深圳：

在8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。针对学区房价居高不下的问题，《条例》尝试从教育公平角度开出“良方”，明确推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制；探索开展小学暑期托管服务以及建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制等措施，合理均衡配置教育资源，促进教育公平。简单来说，就是多校区划片和教师轮岗，这两招直接就是奔着学区房去的，一旦落地，学区房也就真的凉了。并且深圳的房子有指导价，新盘都不能超过指导价，银行房贷放款也是参考指导价来，从另一层面是要降杠杆。

东莞：

在8月2日凌晨，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”。“莞八条”在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面均有所提及。其中提到，将加大税收调节力度。借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年；将发布二手房指导价。在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

从国家层面上来说，不希望出现房地产暴跌（因为暴跌会导致居民储蓄缩水），那就要抑制房地产暴涨，所以未来房子就只能是温和的上涨，意味着跟通货膨胀保持的相对一致，通货膨胀一般是3%-5%，但是买房的贷款利率都5%点多，意味着未来房子的增值还比不上你给银行的贷款利率。那么未来买房投资就意味着亏钱，因此未来买房投资就是错误的。

从流动性层面来看，近年来出生率断崖式下跌，也就意味着未来接盘侠的数量越来越少。

如果还是像以前一样所有的钱都投入到房地产，投资房子，未来还会征收房地产税，房地产税还有几个点，这样叠加起来就更恐怖了。那几乎都是没什么收益的，甚至是亏钱的。

所以客观上来说，从投资的角度来说，未来的房子不再是好的投资标的。

未来的黄金十年是股票市场。所以未来的黄金十年不投资股票基金的人，就像十年前不买房子一样。

但是，投资有风险，入市需谨慎！人是赚不到认知以外的钱！因此在下注决策之前，请多深度的思考，做思考上的升维，决策上的降为。投资是宁可错过，也不能做错。

中国证券监督管理委员会编著的《中国资本市场三十年》日前正式出版亮相。证监会主席易会满在该书序言中指出，要坚定不移深化资本市场改革开放，着力提高直接融资比重，全面提升市场治理能力和水平，强化市场功能发挥，促进投融资协同发展。

本书首次系统性地展望了下一时期我国资本市场改革发展的九大远景，提出到2035年，我国将形成股权与债权、场内与场外、现货与期货、公募与私募有机联系、错位发展的多层次现代资本市场体系。大家感兴趣的话，也可以找这本书深入了解学习一下。

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