摘自东吴证券研究报告《监管收紧下，地产债成色几何？》

2021年地产行业债券融资延续了去年8月以来的紧缩，净融资持续7个月为负。“三条红线”监管出台后，行业利差上行逾50BP，从行业基本面来看，监管趋严下行业分化更加明显，预计等级利差将持续走阔。

自“三条红线”监管以来，地产债已持续7个月净融资额为负。自16年底“房住不炒”政策基调出台以来，地产行业债券净融资额整体收缩，特别是去年8月“三条红线”监管进一步收紧，地产债净融资已持续7个月为负，为16年“房住不炒”以来持续时间最长。我们预计，随着政策对地产融资的抑制，叠加集中到期兑付压力，净融资额将持续处于低位。

21年偿付压力集中在一季度和三季度，预计3月将迎来一波供给冲击。地产行业21年将面临债券集中到期压力，全年到期逾6000亿，主要集中在一季度、三季度，2月受春节假期影响，新发行对到期债券的覆盖率仅41%，参考1月82%的覆盖率，预计3月新发行规模超过700亿。

16年地产政策收紧以来，行业利差整体呈倒“V”形。16年“房住不炒”政策出台以来，地产行业利差整体呈倒“V”形，随着18年政策加码，利差在7月达到峰值逾170BP。“三条红线”监管进一步抑制地产，利差走阔逾50BP。我们预计，随着地产行业整合发力，信用利差将逐步修复。

监管收紧下，利差中枢上行，等级利差走阔。监管收紧前，行业利差地位震荡，等级利差分化不明显。进入17年后受监管趋紧影响，行业利差中枢上行，AAA评级较为稳健，信用利差持续低位，AA+与AAA等级利差迅速走阔，AA+估值风险较大。“三条红线”加码后，中低评级等级利差走阔，AA利差上行逾200BP。我们认为，监管趋严会导致利差中枢快速上行，其中，高评级债券较为稳健，中低评级债券对监管加码反应更为明显，存在一定估值风险。

我们认为，监管加码叠加债券集中兑付，2021年地产行业债券融资压力较大。监管收紧背景下，利差中枢上行明显，高评级债券收益率较为稳健，中低评级债券存在一定估值风险。

风险提示：地产行业政策变化，融资环境超预期变化

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（来源：永赢基金的财富号 2021-02-25 15:15） [点击查看原文]