“居民杠杆”是宏观调控的一块砖，哪里需要往哪里搬。

2018年，也许将是楼市改头换面的一年。

近日有媒体报道称，2018年银监会的工作重点将放在“居民去杠杆”上，未来会有许多相关政策下发。事实上，2月2日，《人民日报》刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险”，银监会也在此前已经对资金流入楼市的相关行为进行了查处。

然而，宏观调控还是处在秉承“个人住房加杠杆逻辑是对的”的状态——这是周小川在2016年年中时对待居民部门杠杆的措辞。时间仅仅过去不到两年，

两年前，2015年底的经济工作会议以来，“去产能、去库存、去杠杆”、供给侧结构性改革就成了我国经济工作的关键词。其中，“去库存”的关键领域之一便是房地产，三四线城市便是去库存的重点。然而，与去库存相伴而生的是居民购房的高杠杆。

“个人住房加杠杆逻辑是对的”已经变成过去式？

众所周知，经济增长的三大驱动力为劳动力、资本和技术进步。具体到过去几年中国经济发展来看，由于人口红利出现拐点，劳动力供给下降，而技术短期稳定，要维持较高的经济增速，就只能靠增加资本投入。而投资作为资本的载体，也就成为2008年以来，维持我国经济高速增长的关键因素。而这同时也带来了中国经济负债率持续上升，尤以企业和金融部门为最，产能过剩以及金融风险的累积。

于是， 在2015年底的中央经济工作会议中，供给侧改革、“去产能、去杠杆、去库存”成为国家经济工作的关键词。

这其中的“去杠杆”主要指杠杆率高企的企业和金融部门，同时“去库存”的要求也明确指向了房地产行业。 2015年底的经济工作会议明确提出，要化解房地产库存，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，要取消过时的限制性措施。

与之相对应的，央行行长周小川在2016年初的G20财长和央行行长会议上表示，个人住房加杠杆逻辑是对的。他指出，住房贷款应该有大力发展的阶段。中国的个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，我国只有百分之十几，所以有很大的发展机会。数据显示，彼时中国居民的债务率较低，大约不到GDP的50%，明显低于发达国家。

此后，在2016年两会后召开的中国发展高层论坛上，周行长再次提到，中国的国民储蓄率高，一般国家在GDP的20%—30%左右，中国去年的总储蓄率则逾46%，其中居民部门在35%以上。

在周行长一系列“背书”下，个人住房加杠杆以实现房地产行业去库存得以推行，各地购房政策便有了大面积松动。

放开二孩政策、降首付、去库存、公积金调整等一系列利好政策贯穿2016年的楼市。先是中央在2016年1月将不限购城市首付款比例下调至最低20%，其后多部委联合发文调整契税、营业税，5月再全面推行“营改增”，交易税负较之前再降4.8%；此后，在2016年全国多个省市先后出台刺激方案，包括鼓励农民进城买房、调减乃至暂停土地供应、多数城市给予购房货币补贴等。

2016年加杠杆合乎逻辑以来，三四线城市经历了快速的去库存。据国家统计局数据显示，2016年商品房库存水平持续下降，12月末商品房待售面积比上年末减少2314万平方米。中国2016年GDP超74万亿元，全年增速6.7%。

三四线城市的“去库存”在2017年基本达成。 据国家统计局公布的2017年经济数据显示，12月末全国商品房待售面积58923万平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面积大降25.1%。

除了漂亮的宏观数据之外，在市场上也有明显体现。

在2017年，全年约人民币5508.0亿元合同销售金额的数据傲视群雄，位列全国房企之首的碧桂园，因一直坚定看好三四线城市，并坚持在其中布局而被称为“三四线之王”。

回顾2016年前的碧桂园，因三四线城市整体库存积压较为严重而在全国房企中排名“不过尔尔”。数据显示，2015年碧桂园实现合同销售金额1401.6亿元，同比增长7.1%，在当年7家千亿房企阵营中，位于末尾。

但情况在2016年发生了变化，碧桂园全年实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长高达120.3%，其在全国房企排行榜中排名升至第三名。据其年报显示，集团有41%的销售额来自三四线城市项目。截至2017年12月底，碧桂园累计进驻中国超600个城镇，拥有超过1000个项目。在王萍所在的广东汕头，碧桂园仅去年底就陆续拿下两宗居住用地。

疯长的居民杠杆率

然而，与三四线城市房地产去库存同步发生的是购房高杠杆。

兴业证券研报显示，2016年4.72万亿三四线销售金额中，3.47万亿来自货币加的杠杆，实际就是居民的负债，杠杆比例高达74%。

事实上，在过去的两年间，我国居民杠杆率已经达到了很高的水平。据海通证券统计，如果考虑到长短期贷款、住房公积金贷款，我国居民部门债务占GDP的比重在2017年7月已经突破了53%，如果按照当前速度扩张，到2017年底预计将达到56%左右。而在2007年的时候，我国居民部门的债务率还不足20%。美国居民部门债务率从20%提升到50%以上用了接近40年时间，而中国用了不到10年，我国居民部门加杠杆速度之快可见一斑。

此外，三四线城市的房价也在此轮去库存中不断攀升。伴随着2017年初的一二线城市的限购政策不断升级，各地相继推出“最严楼市新政”，被挤出的资金便涌向三四线城市，而当地的房价对于投资客来说相对便宜，并且当地低首付比例、高杠杆让为其投资房产提供了便利。

在不少“不住等涨价卖”投资客的疯狂购买下，三四线城市房价上涨。 根据2017年中期的链家研究院数据显示，廊坊、香河、固安等地房价突破1万元/平方米已经较为常见，太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元聚乐部”。而投资客带来的价格涨幅存在一定的泡沫，未来调整时间会较长。

同时，三四线城市的购房需求在这一轮“去库存”中几近透支，当地的改善型需求得到了一次性释放，最终导致换房需求变弱。近来为了赶三四线城市风潮蜂拥而至的开发商大量购置的土地最终会变成潜在库存。

但三、四线城市吸纳人口能力弱，房价持续上涨缺乏动力，预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。

居民去杠杆时代来临

2017年末，中国房地产市场去库存进入尾声，甚至三四线楼市房价出现泡沫之时，防风险、降杠杆也就随之成为经济工作的重点。于是，“居民加杠杆是合理的”这一逻辑，在2018年迎来了改变。

周小川在2017年末的《党的十九大报告辅导读本》中也指出，防范金融系统性危机的关键之一在于一手抓金融机构乱加杠杆、乱做表外业务、违法违规套利等。

事实上，从2017年的中央经济工作会议就已经释放了相关信号，从防范金融系统性危机，到“房住不炒”，建立房地产长效机制都有所体现。

《人民日报》近日题为《抓住去杠杆这个“牛鼻子”，切实防范化解金融风险》的文章便明确指出， 近年来房地产市场的火爆导致的炒房行为和住房贷款增加，使居民部门的杠杆率快速攀升；而大量资金流向房地产，在提高居民部门杠杆率的同时也增大了房地产市场风险。

因此， 有必要建立健全包括房地产市场、银行部门、银行间市场、资本市场等在内的系统性风险防范应对框架。还应对“影子银行”为房地产开发商提供融资的业务进行清理整治；对消费贷款资金严格管理，防止个人消费贷款资金违规流入房地产市场。

事实上，在房地产调控趋严、按揭贷款额度受到限制后，部分居民或以短期消费贷款的名义套出资金实际用于购房用途，“房抵贷”、“首付贷”等资金违规流入房地产市场的可能性增加。 业内人士分析称，消费贷这样的金融产品，银行为了获得利差，通过各种名目帮助居民加杠杆，结果就是居民把钱拿去炒房、炒股，这样蕴含很大的风险，也会带来银行的坏账，很难穿透监管。

银监会便在1月底的2018年全国银行业监督管理工作会议中强调，要努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。

事实上，银监会在近期已经有所动作。1月25日银监会厦门监管局公布一系列针处罚信息， 被处罚者分别是农行、交行、中信银行、平安银行、中国银行，违法违规事实多是资金被挪用、流入楼市。