公告日期：2024-07-24

证券代码：603682 证券简称：锦和商管

上海锦和商业经营管理股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2024-001

√特定对象调研 □分析师会议

□媒体采访 □业绩说明会

投资者关系活

□新闻发布会 □路演/反路演活动

动类别

√现场参加

□其他（请文字说明其他活动内容）

参与单位名称 开源证券-齐东、郝英、胡耀文
及人员姓名 华泰证券-潘宇

时间 2024 年 7 月 23 日下午

地点 公司会议室

上市公司接待 董事、副总经理、董事会秘书：WANG LI（王立）
人员姓名 证券事务代表：张可欣

一、 公司背景介绍

上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称：“公司”）成立
于 2007 年，并于 2020 年 4 月在上海证券交易所主板上市，专业面
向城市更新领域，是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市
老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。
投资者关系活 公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。其中，承动主要内容介 租运营主要系承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存
绍 量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套
硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为
符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目
标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业
价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、
专业服务收入等。受托运营主要系公司依托自身商用物业全价值链
管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、 运营管理等服务，以获得相关业务收入。参股运营模式主要系公司同 物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方 共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业 的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业 管理收入等。
二、 投资者互动环节

问题1、请问目前公司重、轻资产模式项目占比及利润情况如何？
答：公司作为一家轻资产运营公司，目前商业模式主要分为承租运营，受托管理和参股运营，不涉及取地+开发+销售的重资产模式。截止 2023 年度末，承租运营项目 42 个，可供出租运营的物业面积约
77 万平方米；受托运营项目 29 个，可供出租运营的物业面积约 52 万
平方米；参股运营项目 2 个，可供出租运营的物业面积约 10 万平方米。2023 年度，公司归属于上市公司股东的净利润 9,883.55 万元，同比上升 1.85%。2024 年一季度，公司归属于上市公司股东的净利润1,312.64 万元，同比下降 43.38%。

由于 2021 年首次执行新租赁准则规定以来，公司承租运营项目
资产端和负债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分科目，因此造成公司账面资产负债率有所上升，但公司实际有息负债未发生变化，仍为 0（零）。

问题 2：公司对项目标的的定位与资源获取逻辑是什么样的？
答：公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。

同时，公司也有部分项目以轻资产模式与国有企业合作盘活存量资产，助推城市更新。以公司重点布局的上海为例，公司已经合作的
国有企业包括但不限于：中船重工第七 O 四研究所、上海航天科创、上海航天工……
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