证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2022-007

□特定对象调研 □分析师会议

□媒体采访 □业绩说明会

投资者关系活动

□新闻发布会 □路演活动

类别

 现场调研  网络会议

 策略会 □其他

中信建投、兴合基金、国都证券、汇添富基金、苏银理财、
深圳正圆投资、中信证券、珠海横琴长乐汇资管、上海雅
儒资管（有限合伙）、中信资管、江苏盛为资管、北京积
才私募基金、信璞投资、东吴证券、东吴国际、中加基金、
参与单位名称及

凯石基金、新湖财富、万家基金、兆天投资、途灵资产、
人员姓名

兴业证券、上海峰岚资管、中烟国际（香港）、华金证券、
淳厚基金、尚近投资、国联人寿保险、光大证券、华西证
券、兴业基金、中银资管、长城证券、汇蔚资管、心远投
资、宸青投资、赛泽投资

时间 2022 年 08 月 04 日-2022 年 09 月 28 日

地点 进门财经、每市、南都物业会议室

公司接待人员 董事会秘书：赵磊、证券事务代表：倪瑶


Q1：增值服务毛利率提升的主要原因？未来毛利率会如
何变化？

A1：投资者您好，公司物业增值服务的毛利率提升得益于
基础物业服务规模扩大、“5+N”物业增值服务业务布局的
不断成熟以及增值服务模式不断升级。此外，公司针对每
个销售节点会推出针对性销售活动，如空调清洗换季、端
午节等都能产生较好的效益。

公司希望未来毛利率水平能够持续向好，但也不排除受
到经济环境或新业务开发等因素的影响造成毛利率波
动。未来，公司管理层会努力实现物业增值服务持续有质
量的增长。

Q2：公司的新增面积中公建类项目占比越来越高，能不能
简单的介绍下？并且公司公建类项目毛利率如何？

投资者关系活动
主要内容介绍 A2：投资者您好，公司在公建领域中不断加强各个细分业
态的整体布局，主要包括交通枢纽、文旅以及医院等细分
业态，旨在强化单个细分业态的服务能力，并通过全业态
服务能力承接综合性标的。目前公司已承接了乌镇、杭州
火车西站、萧山国际机场、小河直街历史文化街区、净慈
寺、温州医科大学附属眼视光医院等多个代表性项目。从
市场情况来看，公建项目竞争较为激烈，各个细分业态的
毛利率也有一定的差异。

Q3：目前 To G 业务普遍存在较大压力，公司表示正在发
力城市服务领域，是否受到影响？

A3：投资者您好，我们在政府端的业务主要是一些政府办
公楼、公建以及市政环卫类等城市服务项目，城市服务的
市场规模很大，目前是我们市拓发力的重点之一，但在承
接项目时公司也会充分考虑项目所在地经济发展情况，
审慎承接项目。
Q4：公司开展城市服务方面会不会有应收账款的问题?A4：投资者您好，目前公司城市服务业务应收账款回款情
况整体可控。截止 2022 年 6 月 30 日，公司 1 年以内的
应收账款占比为 84.4%，1-2 年内应收账款占比为 7.88%，2-3 年内应收账款占比为 4.85%，3 年以上应收账款占比为 2.87%。整体来看，公司应收账款大都处于 1 年以内，风险较小。
Q5：公司应收账款 6.6 亿，坏账计提了 10%不到，5000 万左右，计提得是否充分？应收账款的账龄是多久，是否有延长的风险？
A5：投资者您好，公司严格按照《企业会计准则》及相关会计政策的要求，对所有应收账款及时计提坏账准备。截至报告期末，公司 1 年以内的应收账款占比为 84.4%，1-2 年内应收账款占比为 7.88%，2-3 年内应收账款占比为4.85%，3 年以上应收账款占比为 2.87%，整体来看，公司应收账款大都处于 1 年以内。
公司作为一家独立第三方的物业企业，应收账款的增加并非地产母公司大额资金占用，而是随着业务规模的扩大而导致的应收账款正常增加，同时，公司对应收账款的管理具有较为完善的一套措施，整体应收账款风险可控。Q6：上半年应收账款的增长较大，请拆解下主要的来源？A6：投资者您好，公司作为一家独立第三方的物业企业，应收账款的增加并非地产母公司大额资金占用，而是随着业务规模的扩大而导致的应收账款正常增加。公司应收账款来源相对分散，包括开发商、大业主项目客户方、小业主等。

Q7：今年上半年的疫情对公司的收缴率有没有影响，大概有多大影响？
A7：投资者您好，公司今年上半年收缴率与去年同期基本保持持平。物业费收缴率受市场环境、客户缴费习惯等多因素影响，公司一直积极采取各类专项措施及实施各项激励政策，确保物业费收缴率平稳。
Q8：公司未来的业绩指引如何？
A8：投资者您好，公司一直坚持行稳致远，高质量、可持续发展，不会为了单纯的规模扩张牺牲业务盈利要求。公司 2022 年上半年实现营业收入 8.97 亿元，同比增长17.36%；扣非归母净利润 0.79 亿元，同比增长 11.11%，在当前的市场环境下，保持了较为稳健的增长。公司独立市场化运营多年，有充分的市场竞标能力，具备住宅、商写、城市服务三大领域全业态服务能力。未来，公司将持续加强市场外拓力度，不断提升“一体两翼”三大赛道的业务能力，同时，公司管理层会努力做好经营，希望投资者能给予公司信心。
Q9：公司对四大板块的收入贡献占比，从中长期来看会有怎样的展望？
A9：投资者您好，2022 年上半年公司物业基础服务实现收入 7.71 亿元，占主营业务收入 86.04%；物业增值服务实现收入 0.8 亿元，占主营业务收入 8.93%；资产管理服务收入 0.20 亿元，占主营业务收入 2.28%；非业主增值服务实现收入 0.25 亿元，占主营业务收入 2.75%。未来，公司仍将保持“一体两翼”业务发展战略，以物业基础服务为一体，围绕 “人”和 “资产”全生命周期服务，将社区增值服务及资产管理服务作为两翼，实现可持续发展，
注重有效益增长。
Q10：南都物业在社区增值方面，如到家服务、中介租售、美居服务类业务相比于美团、阿里、链家等这些竞争对手的优势是什么？
A10：投资者您好，与美团、阿里、链家等公司相比，与业主面对面的高频接触是物业公司的主要优势。在二手房中介、新房装修、二次改造、入室维修、家政等基于业主需求而衍生的服务领域，物业公司在与业主建立较好信任的前提下，具有天然优势，尤其是疫情期间，小区封控后只有物业公司能实现最后 100 米的服务。
公司通过对业主的优质服务、日常社区活动的举办等方式提升业主满意度，增强业主黏性，并在此基础上，为业主提供到家、社区零售、美居等“5+N”增值服务，在做好基础物业的前提下，持续探索把“物业+”服务做到更好。
Q11：公司有没有考虑做宠物相关的增值服务？
A11：投资者您好，现阶段公司社区增值服务围绕“5+N”业务条线开展，即社区空间运营、社区零售、到家、美居、中介租售 5 大业务线及 N 项创新增值业务。公司管理层将秉承积极审慎的态度，在了解客户需求的前提下，不断尝试开拓创新业务，完善增值服务布局，强化两翼业务对公司战略的支撑作用。
Q12：公司对于资产服务板块的长期发展指引是怎么样的？
A12：投资者您好，报告期内，公司致力于推动资产板块绩效提升，努力实现该板块扭亏为盈。公司全资子公司大悦商业持续推进了一系列措施对该板块经营情况进行重
点改善，提升整体经营效益。住宿运营领域，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的新项目进行谨慎评估；西溪群岛酒店持续作为疫情集中隔离医学观察点，维持稳定收益。除此之外，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。
未来公司将重点发力产商运营领域，通过现有运营项目夯实基础，联动物业基础服务板块，不断优化“物业服务+资产管理”运营模式，发挥产业协同效应，作为公司发力商写和综合城市服务领域的重要支撑。
Q13：我们自持的长租公寓的项目，是否有做 REITs 的条件？
A13：投资者您好，非常感谢您的建议。公司之前也考虑过长租公寓的多种运作模式，现阶段公司已在调整长租公寓的运营策略，对盈利能力不理想的项目进行了清理、提升现有项目出租率，以达到经营效益提升的目的。同时通过轻资产模式扩张业务，进行服务输出。后续在产品线逐步完善、市场向好的前提下，公司也会逐步考虑多种渠道融资，进行投融管退的全周期管理。
Q14：上半年中大普惠收并购后的整合及经营情况如何？A14：投资者您好，普惠物业和中大物业两家公司已于今年 1 月底完成股权变更手续，2 月起合并至公司财报。2-
6 月共计 5 个月中，普惠物业实现营业收入为 5929.7 万
元，净利润 330.1 万元；中大物业实现营业收入为 578.4万元，净利润 13.5 万元。现阶段两家并购公司都已逐步进入投后稳定运营期，公司在一季度已派出集团运营、财务、人力等相关部门对中大普惠在管项目全范围开展了现场盘点和梳理，对处于续聘阶段的项目进行了重点摸
底与风险评估，通过项目品质强化、关键客户沟通，推进项目合同续签并已取得一定的成效，整体运行比较稳定。同时集团增值联盟中心正在推进社区增值业务在中大普惠落地，包括梳理现有社区公共资源、到家服务及租售业务，以期提升在管项目的收益。
Q15：公司持有安邦护卫多少的股份？
A15：投资者您好，我司作为民营战略投资者通过增资入股方式认购浙江安邦护卫集团有限公司 5%的股权，认购价格为 4,717.74186 万元。安邦护卫集团目前正在 IPO，是集武装押运、人防、技防为一体，浙江省内唯一一家具有武装押运服务许可资质的省属大型国有安保服务企业，也是全国唯一实行集团化运作的武装安全服务公司，经过多年押运实践经验的积累，拥有一支规范化、专业化程度极高的武装押运队伍，业务涉及金融武装押运、金融外包服务、金库体系、智慧消防、联网报警、安全评估、安全培训、大型企业安全保卫、安防研究、海外安保等多个安保服务领域，在浙江省内具有较强的影响力，具备良好的财务状况和盈利能力。
Q16：未来公司收并购策略如何？
A16：投资者您好，公司的收并购态度一直是积极谨慎的，会积极寻找合适的并购标的，但不会为了单纯追求规模快速增长，而盲目进行并购，公司始终坚持以较低成本收购优质公司的原则，坚信只有高质量的增长，才能真正为股东创造价值。
并购方向上面，公司希望将扩大规模与补短板结合，寻找一些在业务上有互补性的优质企业，一方面提高自身在细分市场的核心竞争力，夯实全业态布局；另一方强化区域布局优势，例如通过收购地方龙头企业提升重点关注
区域的项目密度。整体来看，公司会根据战略规划和并购策略去优选标的和实施。
Q17：公司在外拓面积的增速上有没有长远规划？
A17：投资者您好，物业行业未来是存量与增量并举的市场，市场容量可观。作为独立第三方物企，公司自 2000年左右开始承接外拓项目，有充分的市场化竞标能力。未来公司将秉承行稳致远的战略方针，有质量地增长，持续深化“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，稳中求进，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。Q18：公司对住宅、商写、城市服务这三个业态在外拓方面未来规划如何？

A18：投资者您好，截止 2022 年 6 月 30 日，公司总签约
面积中，住宅项目占比 67%，商写项目占比 23%，城市服务项目占比 10%；2022 年上半年新签约面积中，住宅项目占比 40%，商写项目占比 21%，城市服务项目占比 39%。整体来看，公司近两年的新签业态面积中非住宅领域占比较高，包括商写、城市服务类项目，一方面是住宅领域受到房地产市场的波动；另外一方面非住宅领域市场空间较大，有很广阔的市场可以竞争。但住宅领域仍然会作为公司的主要业态布局之一，也会不断拓展优质住宅项目，持续深化“住宅、商写、城市服务”3 大领域全业态布局。
Q19：公司未来的发展方向转变为公建及城市服务，是为了规模效应吗？
A19：投资者您好，公司目前把公建及城市服务作为市拓的重点领域，一方面是因为新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响；另一方面是因为非住宅领域，市场空间
较大，尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展，有一定的规模效应。但公司仍会继续布局住宅及商办领域，不断拓展优质项目，持续深化“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。
Q20：在竞标的时候，公司在城市服务类项目的优势有哪些？
A20：投资者您好，公司城市服务类竞争优势主要集中在五个方面：第一公司作为独立第三方物业企业，市场化竞争经验丰富；第二是这两年对医院、交通枢纽、文旅等细分业态进行了布局，初步完成全业态服务能力的构建；第三是我们在持续完善两翼增值服务的布局，尤其是产商运营等资产管理能力的构建，通过物业与资产板块联动，打造“物业服务+资产运营”拓展模式；第四是在区域布局上更加聚焦，持续强化我们在长三角区域，尤其是浙江地区的品牌优势；第五是今年我们成功承接了乌镇、萧山国际机场和杭州火车西站等一系列标杆项目，目前也在利用标杆效应去重点开拓省内的一些城市。
Q21：今年市拓与往年比是否竞争更加激烈？
A21：投资者您好，近两年受到疫情及经济环境的影响，尤其是房地产市场波动的影响下，开发商旗下的物业公司加强了第三方外拓，物业企业的独立性逐渐受到企业及市场重视，因此，物业行业市拓竞争相较过往有一定程度的加剧。
Q22：请问公司的外拓区域如何布局？
A22：投资者您好，前两年公司全国化进程较为快速，已进入四十余个城市。现阶段考虑到一些城市的房地产市场风险，公司秉承行稳致远的战略方针，凭借公司在经济
相对发达的长三角区域的品牌和资源优势，进一步聚焦，深耕长三角核心区域，提升已进驻城市项目密度。截至2022 年半年度，公司签约面积中，长三角区域（江浙沪
皖四省）占比 85%，较 2021 年底上升 3 个百分点。

Q23：公司半年度毛利率有所下降，是否是因为疫情原因导致的？
A23：投资者您好，物业行业作为民生保障服务业，疫情对我们来说既是挑战也是机会。疫情对公司部分地区的市场拓展进度、社区零售物流配送、资产运营项目招商等造成了一定的影响。但同时，公司作为政府基层治理的重要抓手，在城市防疫以及各类重要活动的服务保障工作中，获得了政府以及业主的认可，彰显了物业管理在民生保障方面的重要性，也提升了客户粘性。整体来看，疫情对毛利率会稍有影响但不大，本期毛利率下降主要在于公司并购的普惠物业和中大物业在今年 2 月开始并表，普惠物业和中大物业利润率水平比南都物业稍低，使公司毛利率有所下降。目前普惠物业、中大物业已进入平稳运营，公司将通过物业增值服务导入、同区域项目并轨运营等效率提升手段，进一步提升普惠物业、中大物业经营效益。
Q24：现在市场的用工成本处于长期的上涨过程，那么人工成本对毛利率的影响会不会较大？
A24：投资者您好，现阶段行业竞争日趋激烈，公司始终秉持行稳致远的战略方针，追求有质量的增长。公司 2022年上半年毛利率为 23.06%，始终以严格慎重的标准来承接项目，尽可能保证毛利率的相对稳定。
在应对人工成本上涨方面，公司持续采取多维度的降本增效手段，包括：推广保洁机器人等智能化机械设备替代
人工；推进数字化应用，提升管理效率；优化组织架构，提升人均效能；聚焦核心区域，提升项目密度及由此带来的规模效益等，力争实现成本降低和利润的持续增长。Q25：您觉得公司“5+N”增值服务里的毛利率是否有提升空间？
A25：投资者您好，2022 年上半年公司物业增值服务的毛
利率为 53.11%，较 2021 年年度提升了 6.81 个百分点。
随着公司“5+N”物业增值服务业务布局不断成熟，公司希望未来毛利率水平能够持续向好，但不排除受到经济环境或新业务开发等因素的影响造成毛利率波动。未来，公司管理层会努力实现物业增值服务持续有质量的增长。
Q26：公司未来的净利率会有所提升吗？
A26：投资者您好，公司秉承行稳致远的战略方针，近三年一直保持净利率、毛利率的相对稳定。未来，公司管理层也会持续做好经营，维持公司稳定、高质量、可持续发展。
Q27：公司公告了高管的变动情况，聘任了王海群成为新的副总裁。具体来看，公司在高管方面大概有什么考量？A27：投资者您好，公司近期公告的高管变动属于正常的人事变动。新聘任的王海群总曾任上海万科物业服务有限公司副总经理、杭州万科物业服务有限公司中心城市公司总经理、浙江万科南都房地产有限公司客户关系部经理、浙江万科南都房地产有限公司绍兴事业部总经理、世茂天成物业服务集团有限公司副总裁、禹洲物业服务有限公司董事长兼总经理、天阳地产有限公司总经理助理兼物业公司总经理，在地产行业、物业行业工作经验丰

富、管理能力较强。

公司上市后陆续引入了多位高管及职能部门负责人，主
要还是配合公司发展战略目标的需要，进一步强化公司
人才队伍的建设，努力做好经营，以优异的业绩回报股
东，为股东创造更大价值。

Q28：公司行业排名如何，对未来的行业排名有什么预
期？

A28：投资者您好，公司凭借较强的品牌影响力、不断提
升的综合实力，近年来多次入围行业协会、中国指数研究
院、上海易居房地产研究院等组织评选的全国物业服务
企业综合实力前三十强。今年公司荣获中国指数研究院、
上海易居房地产研究院等组织评选的“2021 中国物业服
务百强企业”综合排名第 13 位，较 2020 年排名上升 2
位。未来，公司将持续增强品牌影响力及自身综合实力，
保持行业领先排名。

Q29：实控人是否有减持计划？

A29：投资者您好，公司实控人近年来并未减持，且一致
行动人在 2021 年曾进行过增持。整体来看，公司实控人
对行业以及公司的未来发展是保持积极乐观及看好的态
度。

Q30：近期有没有非公开发行的需求？

A30：投资者您好，物业行业属于轻资产行业，公司目前
现金流状况良好，且无有息负债。未来公司如找到优质投
资标的，有进一步资金需求时，不排斥考虑通过非公开发
行的方式进行融资。

附件清单（如

有）