证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2022-006

□特定对象调研  分析师会议

□媒体采访 □业绩说明会

投资者关系活动

□新闻发布会 □路演活动

类别

□现场调研  网络会议

 策略会 □其他

农银汇理、中信证券、信璞投资、淳厚基金、易轩(北京)

投资管理、盛为资管、河南粒子私募基金、中信资管、

南方基金、兴业证券、融通基金、上海世诚投资、兴合

参与单位名称

基金、上海途灵资管、国泰基金、新华人寿保险、东吴

证券、达人基金、正德泰投资、国联人寿、上海天猊投

资、华泰资产、颐和久富

时间 2022 年 05 月 19 日-2022 年 07 月 13 日

地点 进门财经、腾讯会议、电话会议

公司接待人员 董事会秘书：赵磊、证券事务代表：倪瑶


Q1:疫情对公司项目外拓的影响是怎么样的？

A1:投资者您好！与旅游、餐饮、娱乐等行业相比，物业
行业受疫情直接影响的冲击相对小一些。从上半年外拓
签约情况来看，我们新接项目面积较去年有所提升，除
了上海地区受到疫情影响较大，上半年外拓速度有所暂
缓，其他区域还是在正常推进外拓的。

Q2:并购市场上卖方对于目前标的定价会有一些下降的
趋势吗？

A2:投资者您好！整体来看，上半年对于标的估值还是趋
于理性的，资本对于收并购的热度明显下降。从卖卖双
方市场来看，首先是受到房地产市场及经济下行的影响，
大家收并购态度更加趋于谨慎，导致买方减少；另外部
投资者关系活动 分出现资金问题的开发商企业会将旗下物业公司摆上货 主要内容介绍 架，进而卖方增加，因此目前并购选择余地更大，促使
公司更加精挑细选，防范风险，谨慎选择优质标的进行
考察。

Q3:公司目前各个业态在管面积的毛利率大概是一个怎
么样的水平？

A3:投资者您好！从毛利率的水平来看的话，目前商写的
毛利率相对其他品类会较高些，住宅的毛利率水平大概
排在第二梯队。这两年新进的城市服务相关细分业态的
毛利率水平会稍低些，主要原因为两个方面，一是城市
服务项目属性问题，自身毛利率会低于商写类项目；二
是城市服务作为公司战略型业务，毛利率方面在前期会
做些让步。

Q4:现在能够用于收并购的自有资金是怎么样水平？

A4:投资者您好！目前我们的资金储备还是比较充裕的，且无任何有息负债，如有并购需要，还可通过资本市场可转债、换股、定增等手段进行资金补充，因此，公司暂时并无资金压力。未来我们仍然会把收并购作为公司规模增长和能力补足的辅助手段，以积极审慎的态度，始终保持对市场收并购信息的关注。
Q5:对于后续的收并购有什么样的规划？
A5:投资者您好！公司在收并购方面一直比较审慎，不会为了追求规模快速增长而盲目进行并购，始终坚持以较低成本收购优质公司的原则，坚信只有高质量的增长，才能真正为股东创造价值。公司会比较关注标的公司的质量、性价比、从战略上的互补性、未来保盘和发展的能力等多方面进行综合考量。在标的具体选择上，希望寻找一些在业务上有互补性的优质企业，一方面补足自身在细分市场的核心竞争力，夯实全业态布局；另一方面提升重点区域的项目密度，或通过收购地方龙头企业进入新的区域。同时，在财务规范度方面，希望是能够匹配 A 股上市公司要求的相对规范的企业。发展潜力方面，希望业务持续性能够好一些，或者标的公司自身在细分市场有一定专业能力去竞标新项目的。
Q6:对风险房企旗下物业公司、区域型中小的物业公司、非住宅项目为主的物业公司，这三类的并购标的会有偏好选择吗？
A6:投资者您好！公司对于这三类标的的选择，主要还是看标的本身的质量。首先公司与开发商合作，更多的看重它的资金状况、管理规模以及未来储备的成长空间。其次我们也会在区域上有互补性或能够增强公司某一区
域能力的中小物业公司，如此前并购的江苏金枫物业。另外一方面由于公司的住宅和非住业态是齐头并进的，各有优势，所以住宅和非住宅项目标的都是公司的关注类型。但无论是哪一类标的，统一的要求是要有风险防范意识，性价比要较高，所以公司会非常慎重选择并购标的。
Q7:关于资管板块各业务情况，酒店可能已经可以实现扭亏为盈了，公寓管理的亏损额可能还较大，公司大概到什么时候可以逐步减小影响，后续对财报的影响是什么样水平？
A7:投资者您好！2021 年从财报层面看，资产管理服务亏损金额有所上升，主要是一次性减值损失的计提，2021年底公司退出了相对亏损严重的公寓项目。二是 2021 年开始执行的新租赁准则也对财报有一定的影响，承租经营的长租公寓及产商运营项目，在租赁期的前几年影响较大，目前公司项目处于合约期的前期和中期居多。公司内部对资产管理业务模式转型进行了几轮探讨，日后对新项目承接测算会更加严谨，并优先以委托运营模式承接新项目，尽可能减少该板块的亏损情况，提升整体经营效益。
Q8:7 月初的时候公司的经营范围有发生变动，新增了集贸市场管理服务，请问这个调整是不是蕴含了公司内部对于挖掘新业务的考量？
A8:投资者您好！经营范围发生变化是在对新承接的山东泰安农批市场项目考察后作出的安排。感谢您的关注！Q9:公司未来 3-5 年的发展战略如何？

A9:投资者您好！公司在总体规划上始终围绕“客户第一”为中心，坚持高质量、可持续发展，以“平台整合能力、联盟共赢能力、空间运营能力、数字化管理能力、人才建设能力、品牌引领能力”六大能力为主要支撑，实现物业基础服务、社区增值服务、资产管理服务“一体两翼”三大赛道协同发展，深化“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。
Q10:公司未来业务战略规划有没有比较明显的调整？
A10:投资者您好！公司一直秉承行稳致远的战略方针，相对规模增速的快速增长，我们更注重公司业绩有质量地稳健增长。公司业务战略以物业基础服务为一体，兼顾两个全生命周期，即围绕对“人”以及对“资产”服务的全生命周期，所延伸出来社区增值服务及资产管理服务两个赛道，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。Q11:最近房地产市场恐慌对物业行业有什么影响，在这种行业状态下，对公司外拓有什么样的影响？
A11:投资者您好！由于房地产市场的影响，紧张气氛也蔓延至物业行业，尤其是开发商旗下的物业公司面临较大的波动压力，更加重视第三方面积增长，因此今年市场竞争较激烈。南都物业作为第三方独立物企，具有二十年以上的市场外拓经验，当下的行业状态对我们的影响是在可控范围内的。同时，我们也在不断调整外拓的竞争策略，从市拓成绩来看，公司上半年市拓签约面积并未因为市场环境的变化而受到重大的影响。
Q12:未来公司在住宅和非住宅比例的规划上会有什么比
较大的变化？
A12:投资者您好！公司在住宅和非住宅的营收结构比例目前在 1:1 左右。受市场大环境的影响，目前公司市场拓展会更重视非住宅领域，今年非住市场拓展的比重提升会更明显些。整体来看，公司住宅和非住宅项目还在齐头并进发展。
Q13:公司现在去其他城市拓展有没有重点方向？
A13:投资者您好！由于房地产市场波动，今年公司在区域布局上的策略更加审慎，主要是凭借公司在经济相对发达的长三角区域品牌和资源优势，进一步聚焦核心区域，提升已进驻城市项目密度，同时我们也会更慎重评估新进入城市的标准，比如说未来有预期能带来一批项目的战略级客户，那我们可以按照跟随型策略去开发战略客户所深耕的新城市；若在该城市只有一两个开发项目且未来发展不确定性较大，那么可能就会审慎考虑是否进入该城市。
Q14:现在疫情的状态下，物业服务有没有较大的变化？A14:投资者您好！物业公司作为政府基层治理的主要抓手，是很重要的一部分。从 2020 年开始，防疫工作已开展第三年了，公司已形成了一套完整的疫情期间的管理服务流程，整个防疫工作也变成了一种常态化工作。
Q15: 在疫情冲击下，防疫物资对公司的成本影响有多大？
A15:投资者您好！从 2020 年开始，防疫工作已开展第三年了，目前防疫物资等一系列防疫支出，已在可控范围内，同时公司对物资的配备在年度预算也会充分考虑，

因此，整体对成本的影响不大。

Q16：在资产管理的业务方面，公司过去一直在亏损，它
的业务主要是什么？

A16：投资者您好！资产管理业务主要包括产商运营、住
宿运营两大业务板块。公司旗下大悦商业打通存量资产
行业的整个产业链条，以市场为依据构筑商业场景，提
供资产管理全生命周期服务。住宿运营板块，依据客户
不同居住、办公室、社交等需求，以“产品+互联网+社
群”为手段，推出“群岛”系列服务公寓、国际青年社
区、托管式公寓、蓝领宿舍等公寓产品和杭州西溪群岛
酒店。产商运营板块，陆续推出全体系招商运营闭环服
务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、
物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的
竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。

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