证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2022-005

□特定对象调研  分析师会议

□媒体采访  业绩说明会

投资者关系活动

□新闻发布会 □路演活动

类别

□现场调研  网络会议

□策略会 □其他

中信建投、西藏合众易晟投资、国泰君安、上海合道资

管、厦门金恒宇投资、瑞银资管、东吴证券、立格资本、
途灵资产、中信证券、上海珠池资管、武汉美阳投资、

宝丽华新能源股份公司、中泰资管、上海知几资管、海

参与单位名称

口乾坤投资、西藏合众易晟投资、点钢投资、成泉资本、
中信资管、盘京资产、南方基金、华宝基金、兴业证券、
弘毅远方基金、财信证券、拉芳投资管理、富国基金、

淳厚基金、工银瑞信

时间 2022 年 04 月 18 日-2022 年 04 月 29 日

地点 浙江省杭州市西湖区紫荆花路联合大厦

公司董事长：韩芳、公司总裁：楼俊、独立董事：贾生

公司接待人员 华、董事会秘书：赵磊、财务负责人：向昱力、证券事

务代表：倪瑶

Q1：您好，请问公司业绩增长情况如何？是否有制定未

投资者关系活动 来几年业绩指引？
主要内容介绍

A1：投资者您好，公司一直坚持行稳致远，高质量、可

持续发展，不会为了单纯的规模扩张牺牲业务盈利要求。
2021 年公司营业收入增长 12.7%，归母净利润增长18.06%，保持了稳健增长。公司独立市场化运营多年，有充分的市场竞标能力，具备住宅、商业、办公、园区、公建、医院、学校、机场等各类业态服务能力。未来公司将持续加强市场外拓力度，不断尝试创新增值服务，公司管理层会努力做好经营，希望投资者能给予公司信心。谢谢您的关注！
Q2：公司现有闲置资金情况如何？未来还有多少资金可用于并购？
A2：投资者您好，截止 2021 年末，公司货币资金 7.08亿，交易性金融资产 3.57 亿元，合计有 11 亿元左右的资金，有充足的资金可用于并购。
Q3：能否详细介绍一下近期普惠中大物业的收并购情况？
A3：投资者您好，去年 12 月底，公司完成普惠物业 80%及中大物业 100%股权竞拍，并于今年 1 月底完成两家标的公司的股权变更手续，2022 年两家标的公司的业绩将合并至公司财报。本次收购将在 2022 年度为公司增加几百万方管理面积，进一步强化我司在浙江区域的竞争优势，加强已进入的江西南昌、四川成都等城市项目密度，同时新增江苏连云港城市布局。业态方面，将进一步加强我司在医院、企业总部大楼等相关业态布局。
Q4：疫情这一波，对公司的整体影响如何？公司如何保障自有社区的服务呢？能介绍下吗？
A4：投资者您好，物业行业作为民生保障服务业，整体来看，疫情对我们来说既是挑战也是机会。公司作为承
担部分基层公共卫生安全防控重任的企业，在城市防疫以及各类重要活动的服务保障工作中，获得了政府以及业主的认可，彰显了物业管理在民生保障方面的重要性，也提升了客户粘性。经过过去两年疫情防控工作的不断经验总结，目前公司各项目疫情防控工作已进入常态化，同时能够在保障物业基础服务的前提下，积极通过社区团购等方式为业主提供更多增值服务。公司旗下酒店也已作为定点隔离酒店，获得政府补贴运营，在目标制定与方案执行上均进行了充分的考虑，受到疫情影响相对较小。
Q5：公司未来的发展战略是什么？
A5：投资者您好，公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求发展战略升级，始终围绕“客户第一”为中心，以“平台整合能力、联盟共赢能力、空间运营能力、数字化管理能力、人才建设能力、品牌引领能力”六大能力为主要支撑，重点布局“住宅、商写、城市服务”三大业态，实现“一体两翼”——物业基础服务、社区增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。
Q6：房地产业务的不景气会否对公司的业绩产生影响？A6：投资者您好，公司作为独立第三方物业，不依赖于房地产开发母公司的业绩输入，公司多年来通过公开招投标等方式进行市场拓展，积累了一定的市场化竞争优势和竞标能力。公司提供的物业服务不仅覆盖住宅小区，还服务于商业、办公、园区、公建、医院、学校、机场等各类业态，覆盖城市各类公共空间。对于物业行业的长期发展，我们充满信心。一方面，近年随着国家后勤
社会化改革的推进，释放了一部分后勤服务，非住宅领域未来仍有很大的市场空间。另一方面，物业行业作为保障人民美好生活的民生行业，2020 年以来国家相关部委陆续出台了多项鼓励支持物业服务行业发展的政策，表明行业价值越来越得到重视，行业边界在拓宽，增值服务未来也有很多可挖掘的潜力。
Q7：公司的二级市场股价已经处在局部低位，公司有什么积极举措提振股价吗？
A7：投资者您好，公司十分重视市值管理工作，但二级市场股价受多方面因素影响，公司股价波动亦受多方因素影响。良好的市值表现是公司和全体股东长期的共同愿望，公司将始终围绕战略规划，持续夯实主营业务，以良好的经营业绩回报投资者，推动内在价值的提升。Q8：公司在全国的覆盖率如何？还是以浙江市场为主？A8：投资者您好，公司在强化长三角区域优势的基础上，持续推进全国化市场布局，截至 2021 年底已完成 46 个城市项目覆盖；未来公司将按照“1+N”区域布局，深耕长三角经济圈，同时辐射至周边 N 个一、二线重点城市，在现有全国化布局基础上，提升已进入区域项目密度。Q9：公司未来对于并购的态度如何，后续是否有其他的收并购计划？并购方向有哪些？
A9：投资者您好，公司目前的发展基调是行稳致远，收并购态度也是积极谨慎的，会积极寻找合适的并购标的，但不会为了单纯追求规模快速增长，而盲目进行并购，公司始终坚持以较低成本收购优质公司的原则，坚信只有高质量的增长，才能真正为股东创造价值。并购方向
上面，公司希望将扩大规模与补短板结合，寻找一些在业务上有互补性的优质企业，一方面提高自身在细分市场的核心竞争力，夯实全业态布局；另一方强化全国化区域布局，例如通过收购地方龙头企业进入新的区域，或提升重点关注区域的项目密度。公司会根据战略规划和并购策略去优选标的和实施。
Q10：您好，有两个问题想请教一下，一是南都物业的“问董秘”这栏，为什么都快半年了，仍没有任何消息更新，投资者的问题，为何没有任何回复？二是公司的投资者交流电话，为何从来都是无法打通？是因为公司为了节省成本，连这点话费都不愿意交了吗？
A10：首先要感谢广大投资者及股东的厚爱，公司将继续努力改善回复效率，做好投资者交流与信息披露工作，进一步通过召开业绩说明会、加强与行业分析师沟通交流等活动和举措，持续向资本市场传递公司核心价值理念。祝您生活愉快！
Q11：公司的长租公寓和酒店这块，每年持续不断地亏损一千多万，公司在这方面究竟是如何打算？说是能够提前盈利，但是预计今年肯定仍然是无法盈利了，公司未来仍要继续加大投入去填这个无底洞吗？
A11：投资者您好，公司积极致力于通过多种手段改善公寓和酒店板块经营状况。公司早期承接的部分长租公寓项目，有一定的装修和租金投入，投资回收期相对较长。近年公司新接公寓租赁项目，已逐步调整业务模式，不再有大额的前期投入，新接项目盈利能力相较早期承接项目已有改善。同时，公司也已在主动清退个别经营效益不佳的公寓租赁项目，推出新的蓝领公寓等服务产品。
酒店板块方面，2020-2021 年经营业绩受到新冠疫情影响，目前西溪群岛君亭酒店已成功获批新冠疫情隔离点，获取政府补贴，缩减成本同时稳定收益。
Q12：关于公司人才激励方面，未来会否有推出股权激励的想法？
A12：投资者您好，公司上市前已经通过合伙企业的方式对 40 多位管理层进行了第一轮的股权激励。上市后这几年公司陆续吸引了一些新的人才加盟，公司也会考虑推出新一轮的股权激励，感谢您对公司的建议和关注。除了股权层面的激励，公司目前还有较为丰富的激励手段，通过业绩提成、利润分享等方式，对各级人才进行激励。Q13：请问公司如何提升服务质量，未来服务范围如何扩大？
A13：投资者您好，公司坚守“客户第一”原则，从客户服务触点出发，建立“千项千面”的业务运营体系，组建大运营平台，全面推广网格化服务，多次组织“铸专业强兵树服务之杆”管家实战训练营，同时聚焦客户满意度共性短板，建立满意度预警机制，推进“各就各位”、“美颜焕新”、“照亮归家路”、“一刻钟”等行动，通过“满意+惊喜”服务策略提升物业服务品质。公司目前在积极推进全业态布局，2021 年新进医院、机场业态，目前已具备住宅、商业、办公、园区、公建、医院、学校、机场等各类业态服务能力。
Q14：能否介绍一下公司增值服务的发展情况，有哪些增值服务内容？
A14：投资者您好，2021 年公司业主增值服务收入金额为
1.9 亿元，营收贡献占比为 12% ，毛利润贡献占比为24.46%。公司通过线上智慧社区服务平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时链接线下到家服务、美居装饰、中介租售等专业服务板块，以及社区空间运营业务，以“物业+”创新模式积极布局多元场景服务领域，拓宽延伸服务内容，搭建增值服务联盟与社区服务生态圈。
Q15：公司上市迄今已经四年多了，盈利能力不断增强，在管面积不断增加，但是投资者近乎没有得到任何回报，请问贵司在投资者回报这方面是如何考量的，是想让真正相信自己的公司股东们处于不断的煎熬中，最后割肉离开吗？公司每年拿出那么点儿钱，就想打发叫花子似地打发股东？
A15：投资者您好，今年公司分红预案为每 10 股派发3.4674 元，分红率为 40%，较往年提升 10%。未来公司将专注主营业务拓展，积极努力以良好的业绩持续回报广大股东，非常感谢您对公司的建议和关注。
Q16：请问今年公司有商誉减值风险吗？报表反映商誉有所增加，涨幅较大，公司如何应对呢？
A16：投资者您好，公司 2022 年商誉增加，主要是并购普惠物业和中大物业所致。公司管理层会积极努力做好各并购公司投后管理与融合工作，努力完成业绩指标，尽量不导致商誉减值。
Q17：能否介绍一下贵公司外拓项目利润率的情况？
A17：投资者您好，公司目前服务的外拓项目业态较为丰富，包括住宅、商业、办公、园区、公建、医院、学校、机场等各类业态。公司2021年物业服务毛利率为20.44%，
不同细分业态的利润率有较大差异。
Q18：公司 2021 年四季度扣非净利润只有两百来万，我司员工近乎白白打工三个月，是何具体原因？
A18：投资者您好，2021 年第四季度扣非净利润较低有以下几点原因：1、子公司采林物业 2021 年度业绩下滑，计提了商誉减值准备 1643.79 万元；2、全资子公司大悦商业的长租公寓业务，由于疫情原因无法带来预期收益，一次性摊销 958.44 万元计入成本；3、补计提各项目成本。
Q19：去年业绩情况能否具体介绍下呢？增速放缓的主要原因您认为是什么？今年增长有望延续吗？
A19：投资者您好，2021 年公司营业收入增长 12.7%，归母净利润增长 18.06%。公司是独立第三方物业服务企业，过去三年公司没有通过大举并购去支撑规模的快速扩张，这些业绩增长全部依靠公司自身市场化竞争获取，随着公司规模增长，增速的基数扩大，比例上有所下降。公司 2021 年至今，新进医院、机场、军队营区、寺庙等新的细分业态，积极推进全业态、全国化布局。未来公司将持续加强市场外拓力度，不断尝试创新增值服务，公司管理层会努力做好经营，希望投资者能给予公司信心。谢谢您的关注！
Q20：2021 年年报中，公司重新划分了业务板块，将原先的增值服务中的公寓、酒店运营归类为资产管理，案场服务、顾问咨询服务被划到非业主增值服务，这个变化是否体现了公司未来的发展重点？公司对案场、顾问的规划是怎么样的？

A20：投资者您好，关于第一个问题，公司对本次年报进行了分类调整主要是为了顺应行业主流分类以及更清晰的展现公司发展战略。公司未来着力的重点是“一体两翼”三大业务板块，将继续夯实物业基础服务，发展社区增值服务、资产管理服务这两翼。关于第二个问题，作为第三方独立物企，结合我们自身优劣势评估后，公司未来在非业主增值服务还是会保持持续发展的态度，努力争取潜在的业务机会，服务好我们长期合作的开发商客户，但不作为我们未来在战略上的重要发力点。
Q21：公司 2021 年新签项目的数据仅是内生增长吗？有无外延部分？
A21：投资者您好，公司 2021 年的 107 个新签项目是市场化拓展成果，其中公司也将合资合作作为市场拓展的方式之一，并未包含新并购公司普惠中大项目。感谢您对公司的关注！
Q22：公司如何做到维持毛利率水平稳步提升？
A22：投资者您好，公司 2021 年的毛利率是 22.76%，同比增长 1 个百分点。从行业环境来看，毛利率在如今市场竞争环境之下存在一定的压力，但公司长期以来通过多种渠道维持毛利率水平：
（1）在项目承接上，公司对项目经营效益、品牌效应等多方面进行充分审核，不会为了盲目追求规模扩张而牺牲盈利要求；
（2）在公寓租赁方面，公司进行了商业模式的调整，采用轻资产模式，并慎重评估投资回报期较长的项目，着力改善经营效益；

（3）在酒店运营方面，通过成功申请为隔离酒店获取补贴，实现扭亏为盈；
（4）在社区增值服务方面，其毛利率相对维持在 46%较为稳定的水平，未来将围绕 5+N 进行业务布局，包括社区空间运营、到家服务、社区零售、美居服务、中介租售五大业务板块，以及餐饮服务等 N 项创新服务的尝试，以自营、并购、合资合作等多种方式有序开展社区增值服务，进一步挖掘经营延展空间；
（5）在内部管理上，2021 年公司成立了大运营部门，协同财务、人力、增值等多部门联合组成工作组，对所有在管项目进行了一轮盘点，对项目定编定岗、成本管理进行分析优化，对于经营效益不佳的部分项目，进行了主动清退或专项提升，有效提升公司整体毛利率。
因此整体来看，公司在行稳致远，坚持高质量、可持续发展的基调下，管理层会努力做好公司经营，争取维持较好的毛利率水平。
Q23：公司增值服务波动比较大，原因是什么？
A23：投资者您好，公司 2021 年上半年增值服务同比增长 78%，全年同比增长 16%，主要由于公司 2021 年上半年承接了一个大业主精装修服务，在下半年已结束。从整体来看，公司全年增值服务收入与物业服务收入增速基本匹配。现阶段公司旗下有装修公司、保洁公司、工程公司等，为未来公司“5+N”增值服务布局提供保障。未来公司在推进增值服务持续发展同时，不排斥继续寻找较大型增值项目，对业主增值服务的波动产生一定的影响。

附件清单（如有） 无