证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司
投资者关系活动记录表
编号：2022-001
投资者关系活动类别 □特定对象调研 □分析师会议
□媒体采访 □业绩说明会
□新闻发布会 □路演活动
□现场调研 □网络会议
R策略会 □其他
参与单位名称 东吴证券、西藏东财基金、爱建证券、长见投资、富兰克林邓普顿、上海智焓投资
时间 【2022】年【02】月【17】日
地点 上海市浦东新区陆家嘴世纪大道8号上海国金中心
公司接待人员 董事会秘书：赵磊、证券事务代表：倪瑶
投资者关系活动主要内容介绍 Q1：物业企业的增长，以前大多以地产公司的关联业务为主，现在行业发生了新的变化，在新的拓展方面，贵司有什么优势或策略？
A1：相比于具有开发商背景的物业企业，公司从2006便实现了市场化运作，至今具有15年以上的独立市场化运作经验，习惯了激烈竞争招投标方式，同时也在与不同企业持续开展合资合作以寻求快速拓展，在IPO之前，公司通过绿地、银泰等战略合作方完成了初步的全国化业务布局。在新的拓展方面，第一，加强单城市的项目密度，关注具有政府背景的企业，通过共同设立合资公司的方式，去批量的获取资源；第二，通过持续加强品牌建设、各业态专业能力建设，进行组织架构调整等多种方式，进而加强招投标的竞争力；第三，采取并购的方式快速拓展业务，在并购市场上，公司也在积极寻求合适的并购标的，不会单纯为了扩大规模而并购，主要关注一些对公司未来业务拓展、资源合作以及专业能力提升有帮助的企业。
Q2：公司对未来3-5年增长空间如何规划，对未来行业的展望是怎么样的？
A2：过往几年公司经营增量处于较为稳定的水平，过去三年主要依靠自身拓展发展，未来增长除了自身拓展之外，还会通过并购手段进行提升。
Q3：在外地拓展上，是怎么组织力量和人员去拓展？
A3：一种是由集团直接派出成熟管理团队到城市公司，另一种是和当地的城市合伙人进行合作。一般来说基层员工在当地招聘，核心管理人员由集团输出较多。
Q4：增值业务这一块，贵司是怎么去开展的？
A4：社区增值现在是整个行业比较看重的，公司对于这一块重视度也很高，例如社区零售业务，一方面通过线上平台开展销售，另一方面将线下系列社区文化活动与社区增值业务进行结合，在提高客户粘性的同时植入相关的业务销售。另外如美居业务，包括精装房提供软装业务、存量房提供二装业务等。同时还有开展家政服务等到家服务。
Q5：增值服务的发展速度如何？在财务报表上的效果。
A5：从财报上看，2020年公司的社区增值服务营收增长是75%左右，相对其他板块的增速是比较明显的。从2021年上半年的营收占比来看，大概是11%左右，未来还有提升的空间。从行业来看，增值服务增速整体在提升，从自身来看，社区增值的营收增速是远高于公司其他业务板块的。
Q6：物业服务的收费定价接受当地的管理监督，贵司对定价标准怎么看？
A6:部分住宅项目执行政府指导价，目前行业对于高端住宅是可以突破政府指导价的。公司对于不同的服务项目有不同的收费标准，在不同业态和不同的产权性质的项目上，可以根据客户个性化需求制定服务标准，并由专门的团队对收费标准进行测算，一般情况下在招投标阶段收费标准就已经给出了合适的定价。
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证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司
投资者关系活动记录表
编号：2022-002
投资者关系活动类别 □特定对象调研 □分析师会议
□媒体采访 □业绩说明会
□新闻发布会 □路演活动
□现场调研 R网络会议
□策略会 ￡其他
参与单位名称 中信建投、银叶投资、锦瑞恒私募证券基金、厦门中略、北京方舟基金、厦门金恒宇投资、浙商证券、北京成泉资本、甘肃海鼎缘、云南国际信托、国金基金、北京阳光天泓资管、长信基金、野村东方国际证券、华安基金、光大保德信基金、平安保险、平安资管、海通证券资管
时间 【2022】年【02】月【18】日
地点 南都物业服务集团股份有限公司十楼会议室
公司接待人员 董事会秘书：赵磊、证券事务代表：倪瑶
投资者关系活动主要内容介绍 Q1：贵司2022年以及未来几年整体的收入和业绩，有没有设定目标？包括拓展方面的目标大概是怎么样的？
A1：过往几年公司经营增量处于较为稳定的水平，主要依靠自身拓展发展。未来在市场拓展方面，公司将进一步推进全国化布局，增加各城市项目密度，提升规模效应，核心还是巩固长三角优势区域，扩大中西部经济发展较好的重点区域和城市，进一步做大整体规模，夯实各类业态的服务能力，突出竞争优势。公司对未来的成长较有信心。
Q2：2017年以来公司的综合毛利率持续降低，对公司的未来毛利率走势怎么看？
A2：2017年至今，公司毛利率一直维持在20%-25%，并无持续降低，公司基础服务毛利率整体位于合理范围。影响行业毛利率主要有几个因素：一是行业属于劳动密集型，人工成本的上涨会导致毛利率下降；二是大多数住宅物业未成立业委会，物业费调价较难。未来公司将持续通过业态调整、优质项目承接、提升智慧水平、深挖增值服务、提高管理效率等多种方式，降本增效，使毛利率维持在较为平稳的水平。
Q3：中大和普惠物业在2022年是否会并表？
A3：公司在2022年1月份已经完成了普惠物业和中大物业的工商变更和投后整合前期阶段工作，预计2月份开始并表，在一季度财务报表中可以体现。
Q4：关于城市服务领域，公司是如何看待的，以及是否有在布局？
A4：城市服务的内涵和外延都比较丰富，随着城市基础设施的建设，人民生活水平的提高，有空间的地方都需要物业服务管理，包括人的全生命周期，都需要物业来介入提供服务。公司不仅服务住宅项目，还在往城市服务领域不断延伸，自独立市场化以来，已经承接了机场、学校、医院、文旅、场馆等多种业态。公司在与地方城投等国资企业合作时，他们也希望公司能够进入到全域、全业态的管理领域。现在通过市场化运营经验的不断积累，公司已具备城乡环卫一体化、河道管理、街区管理、垃圾清运、垃圾分类等业务的设备、团队及能力。未来公司将通过全业态、全周期服务能力整合，致力于为地方政府或某城区、县域提供综合性的城市服务。
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证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司
投资者关系活动记录表
编号：2022-003
投资者关系活动类别 □特定对象调研 □分析师会议
□媒体采访 □业绩说明会
□新闻发布会 □路演活动
□现场调研 □网络会议
R策略会 □其他
参与单位名称 兴业证券、上海峰岚资管、国华人寿、泰信基金、鸿道投资、华融资管、上海冲积资管
时间 【2022】年【03】月【03】日
地点 南都物业服务集团股份有限公司十楼会议室
公司接待人员 董事会秘书：赵磊、证券事务代表：倪瑶
投资者关系活动主要内容介绍 Q1：贵司近期收并购情况怎么样？
A1：公司去年12月底到今年1月初完成了中大物业以及普惠物业的并购项目。公司和物产中大集团（世界500强）在去年9月底签署了战略合作协议，本次并购不仅是为提升公司规模，也是双方战略合作的重要一步，希望未来能进一步引入物产中大旗下优质项目资源进行合作，如养老公寓、汽车4S店等；其供应链和云商也可以和公司的社区增值服务进行合作。
本次并购后，普惠物业仍有20%的股权归中大医疗继续持有（中大医疗是物产中大旗下子公司，主要定位健康板块），中大物业由公司100%持有。普惠物业2020年营收1.3亿元，净利润1286万元；中大物业2020年的营收约3624万，净利润约44万；两家公司2020年营收合计1.7亿元左右。
普惠物业以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，其中的医院业态是公司近年来比较关注的新业态，中大物业以住宅物业为主。公司有信心在并购后提高标的公司的服务标准与质量，以及在增值服务方面实现更多收益。
Q2：在收购项目时，贵司具体整合方面的细节是怎样的？例如原有团队的留用等？
A2：根据并购项目的标的情况，公司会做出不同安排。例如，公司2018年并购的金枫物业，并购后原有股东保留30%股份，双方希望借助南都的品牌和体系，以及原有股东的资源，在当地做出更多发展，所以公司保留其原有团队，将其与公司江苏团队共同融合发展，金枫原有股东在并购后仍然是金枫物业的董事长，公司委派了总经理等管理人员。公司通过信息化平台、服务标准、管理体系、供应链资源等的导入，实现业务提升。通过这样的良性融合，金枫近几年的发展一直保持在10%-20%增速。
对于中大普惠物业，双方合作后，公司派驻了董事长与总经理，导入了公司标准化管理体系、人力资源管理体系等，通过他们的市场资源拓展业务。在并购过程中，公司保持了团队的稳定，包括主要管理层、项目负责人等。
Q3：贵司对未来营收的增速有没无大概的预测？
A3：从行业来看，城市化进程、基础设施的建设使得整个物业行业的业务范围不断扩大，行业市场规模大概在1-2万亿，有充足的市场空间。
从公司以往发展的速度来看，过往几年公司经营增量处于较为稳定的水平，主要依靠自身拓展发展。
公司的策略是有质量的发展，行稳致远，不会因快速扩大规模来失去项目的品质。因为整个行业空间足够大，所以公司只要持续进行原有业态深耕，同时扩大新的细分业态，就有充分的发展机会。
公司目前的现金储备也较为充足，目前也有很多并购的市场机会，会不断挖掘优质标的。
Q4：请问住宅、非住、城市服务和商业这几个业态哪一个是南都未来业绩的发力点？
A4：公司2006年以前以住宅物业为主，2010年进入商业物业，经过十几年的发展，已在非住领域有较强的竞争力。目前从营收来看，公司的业态分布比较均匀，大约一半是住宅，一半是非住。公司未来打造的是城市综合服务理念，提供全业态的服务，包括城市空间和智慧管理等。目前，医院、学校等很多非住领域都把后勤业务拿出来外包，公司可在增值服务领域做增量。未来，公司仍会关注城市的中高端规模住宅，安置住宅以及新城区的建设等。另外，在非住领域，商业、办公、特色小镇项目是公司的优势产品，同时公司会拓展机场、医院等新业态，进一步夯实公司的业态布局。
Q5：物管行业之前的高速增长很大程度是由面积增长推动的，但目前数据看来面积扩张带来的高增速时代快进入尾声，在这种情况下，怎么看待物管行业的未来空间？
A5：举例来看，浙江的“十四五”计划里有100多个未来社区的项目，以政府为主导，会有3000个城市街区的更新项目，还有100多个省级特色小镇建设项目。整个城市化进程，浙江要在“十四五”计划后达到70%，还有很大的市场空间。传统的以开发商为主体的住宅物业会因房地产的调控受到一定影响，但是公建的市场极大丰富了物业的业务范围。从业务范围的延展来看，现在物业可以进入托幼、养老等领域，物业本身的服务内容会更多。此外，市场上还有大量的存量项目需要去升级改造和服务。总体来说，物管行业竞争确实越来越激烈，未来需要每家物业企业在自己的优势业态进一步深耕。
Q6：南都的增值服务的未来布局如何？增值服务包括托幼、养老、社区团购等，而且竞争对手也更加多，比如社区团购的竞争对手不止来自于物业公司，还有电商等各个方面，那么贵司在这些方面是如筛选赛道？
A6:公司的增值服务主要是围绕业主的衣食住行进行服务。第一，社区电商，公司不断优化供应链与线上工具，提高服务水平。第二，美居和到家业务，包括拎包入住、新房的装修、老房的改造以及家政服务等。物企的优点是离业主比较近，未来要在物业基础服务做优的基础上，提高社区增值服务水平，提升业主的粘性，不断导入更多的服务内容。
Q7：保障房是和政府签物业协议还是和住宅类一样由业委会签订协议？
A7:保障房大部分是由政府的投资开发主体进行开发，物业费标准相比商品房住宅处于中等偏低一些，但政府对其有补贴。保障房是城市不断更新过程中的一个板块，有较大的市场空间。之前，公司包括旗下的合资公司，在保障房领域进行了一些合作，得到客户方的认可。
Q8:贵司未来并购方向如何？偏住宅还是非住？
A8：未来公司在规模提升的基础上，主要希望并购业态互补的或者在细分业态具有优势的标的。公司对于并购标的选择很慎重，优选的标的在服务品质和财务规范方面要有保障，团队能力和资源强一些，组织机构的文化开放包容一些，后续具备进一步发展的能力。
Q9:并购方面，资金有约束吗？
A9:公司没有银行负债，目前自有资金充足可用于并购。同时，公司未来在并购方面如有需要，也可进一步利用资本市场的平台进行融资，例如定向增发、可转债等方式。
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证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司
投资者关系活动记录表
编号：2022-004
投资者关系活动类别 □特定对象调研 □分析师会议
□媒体采访 □业绩说明会
□新闻发布会 □路演活动
□现场调研 R网络会议
￡策略会 □其他
参与单位名称 中信证券、招银理财
时间 【2022】年【03】月【14】日
地点 南都物业服务集团股份有限公司十楼会议室
公司接待人员 董事会秘书：赵磊、证券事务代表：倪瑶
投资者关系活动主要内容介绍 Q1：请问下关于项目的续约率的情况？
A1：过去公司项目续约率较高， 2021年公司对所有在管项目进行了一轮全面盘点，优胜劣汰，未来公司将更重视优质项目的续约。
Q2:公司是什么时候开始做非住宅项目的？非住宅的续约率怎么样？
A2:公司最早于2000年左右开始承接非住宅项目，且一直保持良好的续约率，例如为浙大科技园提供服务近20年，为银泰系项目提供服务已有5至10年，公司与大部分非住宅项目业主保持了长期的服务合作关系。
Q3:现在住宅领域竞争是否较激烈？
A3: 从市场环境来看，过往住宅项目合约时间相对较长、较稳定，主要由于从签订前期物业服务协议到业主委员会成立的周期较长。随着近几年市场竞争更加激烈，住宅项目业委会成立速度加快，成立后换物业的概率比原来更大。这对公司来说既是挑战也是机会，公司服务的项目可能会面临同行竞争，但同样的公司也获得机会积极竞争同行项目，对于整个行业来说，最终还是需要依靠品牌、品质等各方面综合能力在市场竞争中脱颖而出。
Q4:现在非住宅新项目的利润率是否比预期利润率低？
A4:在非住宅领域中，不同细分业态的利润率有较大差异。例如办公物业的毛利率相对较高；大型商业综合体本身标的较大，利润空间相对也好一些；医院、学校等政府招投标项目及工业园区的利润率相对低一些。未来公司除积极拓展项目开展基础物业服务外，也会加大非住宅项目的增值服务开展力度，提升利润空间。
Q5：这几年应收账款的周转次数变慢，是否因为非住宅的付款方式？
A5:首先，政府类项目的付款周期稍长，但付款具有保障性，较稳定。其次，公司前期合作的个别开发商，付款情况稍差，目前正在由公司法务部门、顾问律所采用法律手段处理，已启动了诉讼程序，并已停止有风险的开发商的项目合作。以上开发商的物业项目，进入交付阶段后，物业费将由小业主支付，后续不会有相关应收账款的问题。
Q6:外包加上内部聘用，人均的成本每年平均涨多少？
A6:物业公司的人均成本上涨主要在于基础岗位，不同岗位、不同区域上涨幅度均有差别，其中保洁岗位受到最低工资调整导致的成本上涨影响相对多一些。
Q7:非住宅在杭州与杭州外的比例大概是多少？
A7：公司在长三角区域的营收占比在85%~90%，目前未单独披露非住宅在杭州和杭州以外地区的营收比例，后续将进一步分类统计。
Q8:非住宅与住宅在未来规划中的比例是多少？
A8:公司是一家独立第三方、纯市场化运营的物业服务企业，对各个业态保持开放的心态。公司目前采取的是全业态布局，只要有商业机会，公司均会努力争取。公司近年也在关注非住宅业态里新兴的细分市场，并有项目陆续落地，比如学校、医院、机场、军队营区等。未来从市场的角度来看，我们认为整体是非住的市场潜力更大。
Q9:贵司是否对体量、营收、利润进行长期规划或指引？
A9:公司新的战略规划目标未披露，具体的数字不便透露，后续欢迎关注公司正式披露的定期报告和公告。
Q10:在一级市场上物业公司的PE是什么水平？
A10：物业公司的PE总体在10~15倍之间，但有无对赌协议、未来丢盘概率、合约持续性等各个方面也会影响PE水平，存在差异。
Q11:贵司今年外拓目标是怎么样？
A11:公司今年的目标相对去年会更高一些，现在更加重视非住宅领域的市场外拓。
Q12:对于防疫费用支出,贵司觉得会对公司产生怎样的影响和变化？
A12: 2020年疫情爆发当年，多地政府出台对物业企业补助的相关支持政策，缓解了物业企业因抗疫产生的部分成本压力。2021年至今，在疫情多地发展且持续的情况下，公司有计划地购置防疫物资，总体成本可控，对整个财报无特别大冲击，影响不会很大。
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