提要：?住房租赁监管服务平台承载公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

　　来源：21世纪经济报道

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　　导读

　　  住房租赁监管服务平台承载公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

　　  没有太多意外，北京租房新政如期而至。

　　  10月31日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》(下称《通知》)称，从10月31日起，北京市住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行。同时，北京市房地产中介协会、链家、我爱我家(微博)、建设银行建立的服务平台也已同步上线，这是加快建立租购并举住房制度的重要载体。

　　  北京市住建委官网周一刊登新闻稿称，通过监管平台完成住房租赁登记备案，各部门根据登记备案信息依法为租赁当事人办理公租房租金补贴、适龄子女接受义务教育、户口登记和迁移、申请居住登记卡或申领居住证等公共服务事项。

　　  安居客房产研究院首席分析师张波认为，自8月17日至8月25日征求意见稿，到10月31日正式实施，北京的租赁新政如期而至。值得关注的是，实施过程中强调并建立住房租赁监管平台，对于规范租赁市场，稳定租金价格水平将起到重要作用。另一方面，北京租赁新政也为全国其他城市的地方性租赁政策，提供了一个可实施性操作范本，更好推进租购并举在全国落地。

　　  利好无房人群 与公共服务挂钩

　　  北京市此次发布的租房新政中，租房者子女教育、户籍以及住房租赁监管平台是此次关注的重点。

　　  《通知》规定，北京市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上，且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育；承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育手续。

　　  中原地产分析师张大伟认为，本政策对无房北京户籍居民明显利好。无房人群在符合条件的情况下，可以在租房区域享受义务教育。以往，对于北京户籍而言，只能选择在户籍地或房产地接受义务教育。现在，政策的要求是有租赁住房且稳定就业3年以上。从入学角度看，新政策对于外地户籍的政策与之前基本一致。目前很多区域出台6年一个学区名额的政策，对于非北京户籍租房户来说，上学难度依然很大。

　　  张波认为，租赁新政涉及的“同权”也是后续关注焦点，例如在入学上，京籍无房户子女符合条件可以跨区入学，但对于租房和买房是否可以享受真实同等入学，优质学区是否完全和租房无关，将会引发更多关注。

　　  张波分析，在学区“同权”方面，日本经验值得借鉴。日本就近入学是以居住地为依据来决定学区和学校的，家在哪就在哪里入学，和买房还是租房没有关系，同时优质教师资源也会平均公布在各公立学校，自然也不存在天价“学区房”。

　　  此外，承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案信息依法申请租金补贴。

　　  除了子女教育问题，租房新政对于户籍管理的规定也明显利好无房人群。新政规定：“承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案信息，依法申请办理户口登记和迁移手续”。

　　  市民可给“差评” 租赁调控概念兴起

　　  北京租房新政对于信息平台建立也为全国树立了范本。

　　  《通知》显示，平台将按照“1+N”模式建立，“1”是指监管平台，由市住房城乡建设委牵头搭建，通过相关政府部门的信息共享和数据集成，完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；“N”即服务平台，是指市场服务主体建立的住房租赁网络交易平台，通过数据接口与监管平台对接，运用互联网大数据、云计算和人工智能技术等，为居民提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。

　　  目前已有市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行建立的服务平台同步上线运行，各区住房城乡建设部门网签服务窗口，也启动了为住房租赁当事人提供住房租赁登记备案服务工作。

　　  21世纪经济报道记者在北京市房地产中介协会官方网站上看到，名为“北京市住房租赁服务平台”的页面已在官网上线，平台界面上有登录窗口，下方则有提供给用户使用的租赁备案申请表、用户登记表等。目前，平台只初步开通了企业注册。如果有市民想把房子对外出租，就可以到网络交易平台上发布信息，网络交易平台还可向居民提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务；市民也可以像淘宝用户一样，给相关企业好评、差评。下一步，免押金信用租房也将在北京住房租赁监管平台实现。

　　  易居(博客)研究院研究总监严跃进认为，从实际情况看，类似平台将发挥五个功能。第一是监督功能，这有助于后续政府对租赁市场各类行为的监管，前期或重点对机构房源的出租行为进行监管。第二是服务功能，尤其是租赁政策的宣传和租赁房源信息的发布，在交易方面也可以提供更便捷的服务。第三是信息沟通，不光是租赁信息传递，更重要的是后续在户籍登记和迁移、各类配套服务提供等都可以实现信息沟通。第四是信用认证，通过此类平台能够充分发挥此类信用认证的效果，对于提高租赁市场信用等级有积极作用。第五是技术创新，此类平台后续完全可以成为租金证券化、租金减免、租金补贴等技术创新的来源。

　　  此外，新政还对保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定。新政规定，租赁交易中，出租方不得单方面提高租金。另外，新政对租赁关系中房源转租等情况也有规范。特别是明确规定，不得改变房屋结构，对于群租房有了约束。另外也明确不得随便转租，这可以避免二房东牟利。

　　  张大伟认为，租赁关系稳定，是中低收入人群的迫切需求，也有利于房地产买卖市场的稳定。租赁调控是房地产调控的一个重要环节，会叠加北京供应的租赁房源，和其他房地产政策一起影响房地产市场。

提要：在今年7月份住建部等九部门推出12个人口净流入城市试点住房租赁市场之后，8月底国土资源部和住建部又推出了利用集体建设用地建设租赁住房的13个城市试点。

　　在今年7月份住建部等九部门推出12个人口净流入城市试点住房租赁市场之后，8月底国土资源部和住建部又推出了利用集体建设用地建设租赁住房的13个城市试点。此后，各地便闻风而动，至少已有48个城市出台了鼓励发展住房租赁的各种措施。目前住房租赁市场已经在各地强势启动，楼市由之前的售卖一条路拓展为租购并举的双轨制。笔者认为，这一改变补上了房地产长效机制的最大短板，对房地产市场的稳定健康发展将起到积极作用。

　　由于北京的特殊地位，其在房地产市场的一举一动都会领风气之先。比如现在各地风行的限购、限贷、限售等楼市调控措施，即是从北京向全国推广的。北京发展住房租赁市场的决心和行动必然会感染其他城市。

　　今年8月17日至8月25日，北京市住建委就《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》面向社会各界公开征求意见。10月31日，该《通知》正式实施。这也就意味着，北京的住房租赁市场建设正式启动。北京市住建委明确，强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台等是当前最需要解决的问题。

　　而早在10月23日，北京市住建委网站发布公告称，京东为北京住房租赁市场的支持平台。

　　在12个人口净流入住房租赁试点城市中，住房租赁平台建设已全面铺开。7月底，成都便提出在2017年底前组建或改建3家至4家国有住房租赁公司。8月份，杭州住保房管局联合阿里打造住房租赁服务和监管平台。8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台。10月19日，广州上线了官方租赁信息平台“阳光租房”。其他各个试点城市的租赁平台也正在抓紧筹备建设中。

　　在住房租赁平台建设全面铺开的同时，租赁住房的供应也提到了议事日程。业界认为，租赁住房的供应主要有三个渠道：新建、改建和社会筹集。在这方面，政府将发挥积极作用。如在土地方面给予新建租赁住房以支持，改建方面给出执行标准和相关政策支持，在社会筹集方面会照顾到各方面利益等。

　　除了上面提到的各地政府的支持外，住房租赁市场的发展也离不开金融政策及金融机构的扶助。9月29日，杭州市住房保障和房产管理局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团合作搭建的杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行。10月10日，支付宝宣布已有超过100万间公寓将正式入驻支付宝。10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品、首单权益型公寓类REITs产品，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于2017年10月11日正式获批发行。

　　此外，继与沈阳房管局、武汉房管局签约后，10月26日，中国银联与合肥签署住房租赁金融支付合作协议。据了解，中国银联正积极加快与其他住房租赁试点城市的合作，今年年内有望在12个试点城市全部实现服务开通，以推动住房租赁服务市场的繁荣发展。

　　十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。而住房租赁市场的强势启动，既是对房地产长效机制最大短板的补充，也是实现“住有所居”的必由之路。